近日，惠州有三宗商住地塊出讓，仲愷惠環1宗，惠陽2宗。萬科旗下子公司以6.79億元奪得惠陽兩宗商住地。
值得注意的，這是萬科首次進軍惠陽，此前惠陽沒有任何萬科的項目，這也曾被一些人解讀為“萬科不看好惠陽房地產市場”，那麼此次萬科又轉過頭來重新佈局惠陽，釋放出哪些信號？惠陽併入深圳到底有沒有戲？
對於深圳擴容，惠陽併入深圳的猜測，目前是眾說紛紜，反對的聲音主要有：“河源飛地模式將取代惠州”、“惠州商品房開發過度已無地可用”、“惠州不可能把納稅大戶劃給深圳”、“城市擴容各方利益複雜不能很快就落地”等。
深圳看房團針對以上問題逐一進行分析：
1、河源將取代惠州成為深圳下一個擴容區
2019年11月，《河源日報》報道稱：為支持深圳建設“中國特色社會主義先行示範區”，河源市正式啟動了方案編制工作，將重點謀劃“深河特別合作區”。
與此同時，河源市發改委已經開始調研，深入到東源縣、江東新區、河源高新區、燈塔盆地及相關企業，詳細瞭解產業發展、企業用工環境、營商環境、重大發展平臺謀劃等方面情況……
相比於惠州，不在大灣區城市之列的河源對於擁抱深圳明顯更熱情，也更加急切，但這也許不是深河兩地的兩情相悅，只是河源的一廂情願。
雖然深圳在“飛地模式”上已經有了嘗試，但它整體上不符合經濟規律。即便是一線城市，它的有效輻射半徑也很難突破70公里。深汕合作區距離深圳已經超過100公里，而深河合作區則接近200公里。
即便是上海、天津這種直轄市，也很難帶動遠離市區的重點開發區，深圳又怎麼可能全面帶動200公里外另一個城市的發展？
如果飛地模式真的可行，直接把新疆劃給上海，把西藏劃給北京，中國西北部不早就發展起來了。
2、城市的擴容要經過一系列複雜而漫長的程序，不可能如此之快
這一點確實有道理，城市的擴容深刻影響多方利益，十分複雜，不是一朝一夕能落地的。
但從歷史經驗來看，城市擴容的速度正明顯加快。
從2005年提出方案，合肥擴容巢湖用了6年時間；
從2015年提交請示，成都擴容簡陽用了4年時間；
從2016年公開建議，西安擴容西鹹新區用了1年時間；
從2018年10月31日，中紀委提出濟南首位度不夠，到2019年1月9日國務院批覆濟南擴容萊蕪，只用了不到3個月的時間。
事實上，中國城鎮化戰略已發生重大轉變，從2019年到2020年，各種標誌性文件、會議對中心城市、都市圈、城市群有了新的定義，如：
增強中心城市和城市群等經濟發展優勢區域的經濟和人口承載能力，增強其他地區在保障糧食安全、生態安全、邊疆安全等方面的功能——2019年8月中央財經委第五次會議
優化行政區劃設置，提高中心城市和城市群綜合承載和資源優化配置能力，實行扁平化管理，形成高效率組織體系——2019年11月《中共中央關於堅持和完善中國特色社會主義制度推進國家治理體系和治理能力現代化若干重大問題的決定》
優化行政區劃設置 ，以中心城市和城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展格局，拓寬城市間流動空間——2019年12月中共中央辦公廳 國務院辦公廳印發《關於促進勞動力和人才社會性流動體制機制改革的意見》
優化發展直轄市、省會城市、計劃單列市、重要節點城市等中心城市，強化用地等要素保障，優化重大生產力佈局。完善部分中心城市市轄區規模結構和管轄範圍，解決發展空間嚴重不足問題——2020年4月《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》
當下，中國經濟發展的空間結構正在發生深刻變化，中心城市和城市群正在成為承載發展要素的主要空間形式，城市擴容的速度變得越來越快。
深圳既是計劃單列市、經濟特區、“雙範”城市，也無疑是粵港澳大灣區的中心城市，在今年8月經濟特區成立40週年慶典上，擴容政策直接落地也不是沒有可能。
深圳高房價的根本原因是供需失衡，如果不解決空間發展不足的問題，深圳就不能發揮出原有的潛力和活力，就近擴容可以說是最佳方案。
3、惠州土地並不廉價，也沒有多少空地，早已成為某些房企的儲備用地。
惠州臨深確實建了許多房子，但這並不意味著惠州臨深就無地可用了，尤其是產業用地。
早在2017年8月，惠州惠陽區就發佈了土地新政——《惠州市惠陽區嚴控產業用地的若干措施》（下稱《措施》）。
《措施》中提到：至2030年，惠陽產業區塊線總規模占城市建設用地總規模的比例不應低於35%，同時，嚴控工業用地（含現狀及規劃）申請變更為居住、商業用途的地塊個案調整項目。
去年深圳鉚足了勁把高新區擴容14倍至159.48平方公里，而單一個惠陽區的產業用地就是全深圳高新區的2倍，這還不算大亞灣的面積。因此就算你看到惠陽到處都在蓋樓，也並不意味著惠陽沒有產業用地可用了。
那麼惠州的土地價格是否廉價？對深圳是否有吸引力？2019年大灣區各城市的土地價格值得參考。
數據來源於各城市公共資源交易中心網站，在2019年大灣區的土地市場中，深圳的樓面價最貴，達21225元/平方米，廣州次之，為11462元/平方米，其次是中山、東莞在8000元/平方米左右。
再來看惠州的樓面價，惠州的樓面價是全灣區倒數第三名，為3659元/平方米，深圳的樓面價是惠州的近6倍，比惠州更便宜的只有江門和肇慶。
如果說惠州的土地不廉價，深圳就只能跨過珠江，越過珠海和中山，去江門和肇慶借地了，但這樣現實嗎？
4、惠陽大亞灣是惠州的“錢袋子”，單獨劃給深圳不現實
惠陽大亞灣是惠州的納稅大戶，讓惠州把自己好不容易養大的孩子拱手送人，確實有些不合乎情理。
但事情總有解決的辦法，當初深中通道的建設受到廣州的極力反對，後來深中通道分出一個叉連接了廣州南沙，廣州便不再有反對的聲音。
在深圳擴容方面同樣如此，我們可以在惠州的行政和財政方面做出一個折中方案，解決惠州的後顧之憂。
而且，粵港澳大灣區作為國家戰略，其發展的道路遇到了一些波折，香港最近的情況不必多說，澳門以博彩業和旅遊業為主，發展後勁不足，曾經的粵港澳大灣區兩個帶頭大哥都有些不靈了，深圳這時候必須頂上，這才有了深圳的“雙範”頭銜。
當下的世界格局多變，經濟動盪，新一輪科技革命正慢慢展開，中國也面臨著諸多挑戰。在此背景下，不排除以國家層面的力量推動深圳更快更好地發展。
當一件事不再是一城一省的利益，而是上升到國家發展戰略層面時，惠州的感受、廣州的面子似乎沒有想象中那麼重要。
惠州的投資價值，無論其是否併入深圳，都不應該報以過低的評價，或過高的期望。
辦法總比困難多，惠州臨深併入深圳不是“是與否”的問題，而是“早與晚”的問題 ，因為只要深圳想要土地，就永遠繞不開惠州。未來即使惠州臨深不併入深圳，隨著深惠軌道交通的完善，兩座城市跨城生活與同城無異。
如果深圳真的擴容成功，我們也不應該對惠州樓市報以過高的期望，感受過高房價帶來的切膚之痛後，深圳發展擴容新區必將以雷霆手段嚴控房價上漲，如政府對新房市場限價、對二手房市場予以指導價格、對土地市場實行“雙限雙競”等。
在粵港澳大灣區發展背景下，以惠州的區位和房價來看，這裡仍是窪地，投資惠州沒必要去賭深圳的擴容，而是更加理性地看待惠州房產的價值。
