現階段，中國房地產市場已基本告別過去住房短缺的時代，人們對居住品質的硬性要求在不斷提升，觀念也從“居者有其屋”逐步轉變為“居者優其屋”。置業時，除了看重房屋居住空間特徵，消費者也同樣注重其外部條件，所以綠化情況、休閒配套、車位配比、物業服務甚至社區衛生等問題也受到購房客戶的廣泛關注。那麼，當下消費者在居住領域的痛點主要是什麼？未來居住品質的改善空間在哪裡？
貝殼研究院基於調研數據及平臺數據，發佈《2020新居住消費洞察報告》（下稱《報告》），洞察消費者當前的居住痛點，瞭解他們較為真實的住房需求。報告顯示，消費者在居住領域的痛點演變呈現兩大特徵：從私人空間擴展到公共空間、硬件設施擴展到軟性配套，具體包括私人居住空間受限、房屋交易不規範、小區居住品質待提升、1公里生活圈配套不均衡、鄰里文化缺失、物業服務水平整體偏低等六大痛點。
私人居住空間受限，想住大房子並不易
消費者理想中的居住空間有多大？《報告》顯示，消費者比較理想的居住面積區間是90平-120平，佔比達41.7%。但結合貝殼平臺實際成交數據來看，各個城市購房成交的主力面積段仍然是60平-90平，其中北京購買60平-90平房源的客戶佔比40.3%，成都佔比達50.5%。
疫情期間，較長的居家隔離生活，導致居住的擁擠問題越發凸顯。收納空間不足、廚房面積侷促、陽臺面積太小等是受訪者普遍面臨的居住痛點。其中收納空間不足，無法滿足儲備需求成為受訪者的首要居住痛點，佔比達43%。在相對有限的居住空間裡，如何完善收納功能，對提升居住體驗至關重要。
總體來看，居住現狀與理想住房面積之間，尚存在一定差距，未來消費者在居住空間上“住得更好”仍有較大提升空間。
房屋交易不規範現象突出，行業服務仍需完善
房屋交易過程中存在的不規範現象較為突出。《報告》對受訪者反映的居住痛點文本進行清洗整理，結果顯示，居住問題主要集中在房屋交易領域。
具體來看，“房產中介行為不規範”、“售樓處銷售人員服務水平低”、“開發商行為不規範”等是反映最為普遍的問題。租客所面臨的居住痛點主要是“對房東行為不滿意”，體現在一些房東素質相對不高、惡意漲價等。
表：消費者對房屋交易中不滿因素的分佈情況
注：根據開放性問題整理歸類而來。
消費者買（租）房的痛點實際是行業交易及規範制度仍不完善，買方或租客的權益尚不能得到保障。住房痛點倒逼市場制度走向規範，撬動行業服務持續升級，未來還應進一步加強供給端行為監管和消費者的利益保障。
綠化面積不足和衛生環境差
社區宜居不僅包括私人空間的居住舒適性，還包括人與外部環境空間交互過程中產生良好的居住體驗，所以小區品質高低無疑會對居民生活質量產生直接影響。
從《報告》來看，小區品質相關的因子對居住滿意度影響更大，其中“小區綠地面積太小”和“衛生條件差”是消費者所面臨的兩個最大居住痛點。
53.8%受訪者表示當前居住小區存在綠化面積不足的問題，44%受訪者表示正遭受社區衛生條件差、垃圾不能及時處理的生活困擾。小區自然環境和衛生條件直接影響居民的生活品質，作為居民室外休閒活動的空間，環境問題應得到改善，以滿足居民在生活和精神層面的雙重追求。
此外，缺乏健身場地和兒童遊樂園等配套、樓間採光不足、社區不封閉而無法保證安全等也是影響消費者居住體驗的重要因素。
表：消費者對社區不滿因子分佈情況
不同城市的小區居住品質存在何種差異？《報告》基於小區綠化率、容積率、是否電梯、車位配比、是否封閉等維度構建指標對各城市小區居住品質進行衡量，結果顯示寧波、蘇州、東莞、昆明等新一線城市在居住品質方面的指數較高。
圖：小區居住品質TOP10城市
1公里生活圈配套不均衡，美食配套訴求最強
小區1公里生活圈內的配套是否完善，直接影響到居住體驗。《報告》發現，在眾多配套中，消費者對美食街的需求最為強烈，佔比達到50.3%，完善的餐飲配套設施能夠很好地滿足“吃”的需求。同時，疫情強化了人們對醫療資源的偏好程度，大型醫院成為受訪者普遍關注的重要因素之一。此外，消費者對教育機構、生鮮超市的配套訴求也較強。
不同城市之間的社區配套完善程度存在差異，《報告》通過對小區周邊美食覆蓋情況進行量化處理後發現，TOP10城市中深圳、廣州等一線城市以及長沙、東莞等新一線城市的餐飲配套程度較為完善。
圖：餐飲配套完善度TOP10城市
同樣，城市內部社區配套資源也存在顯著的不均衡現象。以北京的醫療資源分佈情況來看，北京各小區周邊醫療資源分佈極度不均衡，東城、西城、朝陽、豐臺、海淀等核心城區的小區配套醫療資源更完善，醫療服務指數均超全市平均水平，而密雲、平谷等外圍城區的小區配套醫療資源較為不足。
社區鄰里文化的軟性配套需求在提升
消費者居住需求持續迭代，小區鄰里文化的軟性配套訴求在提升。居住升級時代，消費者對社區公共空間領域的關注不再侷限於綠化、配套等硬件設施，而是逐漸將目光擴展到社區住戶素質、鄰里關係等軟性配套方面。
《報告》數據顯示，46.3%的受訪者表示居民素質參差不齊是其面臨的居住痛點，25.7%的受訪者對遛狗主人不清理寵物糞便表示不滿意。並且從受訪者對居住痛點的客觀表述來看，消費者對軟性配套不滿意的地方主要集中在“鄰居素質參差不齊”、“鄰居之間不和睦”等方面。
圖：受訪者對社區人文素質反饋的文本分析
“千金買房、萬金買鄰”，鄰里關係決定居住品質的高低，未來社區運營應當關注鄰里文化，重視社區住戶人文素養的提升和鄰里關係的改善，打造出有交流、有溫度的鄰里圈子，構建出“遠親不如近鄰”的人文場景。
社區物業服務水平整體仍偏低
優質物業不僅帶來良好的居住體驗，在疫情到來時，它也是保護小區的最後一道有力防線。
《報告》研究發現，當前小區物業服務水平整體水平仍有待提高。消費者普遍反映的問題集中在“物業管理及服務水平差”、“物業費與服務水平不匹配”等方面，有32.4%的受訪者表示存在物業服務水平差，反映問題得不到及時解決的現象。
貝殼數據顯示，各個城市過半數以上小區提供的物業服務水平較低（物業費低於2元/月/平），而能夠提供高品質物業管理（物業費超過4元/月/平）的小區佔比一般不超過5%，且各城市之間小區物業管理水平分佈存在較大差距。以北京為例，小區平均物業費大概1.2元/月/平，物業費超過4元的小區數量僅佔4.3%。
好的物業是生活質量的保障，是決定房子保值增值的支撐因素，尤其是經歷此次疫情，物業服務價值越發凸顯。未來能夠在生活服務、社區安防等方面做到極致的高品質物業，將會深受消費者青睞。
表：重點城市小區物業費分佈情況（元/平/月）
數據來源：貝殼找房樓盤字典
新居住時代，消費者對居住空間的需求已不再盲目重視地段和空間大小，而是向居住品質、居住體驗轉變。有品質的居住生活，需要私人領域與公共空間居住需求的有機結合，未來社區必將是從硬件到軟件的綜合提升，才能更好地實現人與社區共成長。
（CIS）
