以下是我的亲身经历，在东莞这个外来人口超三分之二的新一线城市，如何从这个“世界工厂”中的一名普通打工者，蜕变成一名“包租公”的路程。由于记录比较琐碎，我会陆陆续续把我的一些经历发表出来，让大家了解一下“二手房东”这个行业的一些内幕。由于经验有限，欢迎各位同行指正，也希望和大家一起多多交流。
当时谈的2栋出租房81间房加楼下小店，整个一起转16万。交房东租金每月7300，押金已押2万。实际转让费14万，每间房成本划到90元一间，除掉小店租金可能90都不到。租出去单间暗房租一百多，套间可以租三百多。共有十个套间，是一房一厅，剩下的都是单间。套间都装有空调热水器，单间基本没有。
回去后和老婆一商量，觉得还不错，应该有钱赚。见老婆也支持，于是心动了，考虑几天后，于是向公司提出了辞职申请。 这样，半个月后，便离开了这家工作了六七年的公司，结束了我的打工生涯。
这半个月期间，却发生了些转折，我也产生了些动摇，差点放弃。这就不得不提到我一哥们“美玲”。“美玲”也是我老乡，前同事，哥们。但凡听到这名字的人都会误会他是女的，也曾闹了不少笑话。可能他父母太想要一女孩了，所以在他未出生时便想好了这个名字，结果只能将错就错就这样了。
他名字很娘，性格却一点也不娘。相当独立，自小出来闯荡，和我关系也相当“铁”。他目前也是看一栋出租房和一栋公寓，楼下还经营着一家便利店。他做这一行有好几年了，算是老人，我有不懂的很多时候都是找他请教下。
我带他去看了那2栋出租房。他却提出些意见。第一，房子位置不怎么好，在中间被其它房子围着，租客想找房子优先是找两头的房子，找完了以后才轮到这边。第二，房子有点老，建的格局了不是很好。有的房子很大，有的房子很小，不太统一。第三，由于被二边房子围着，暗房也比较多。这个问题相当重要，我当时不当一回事，可能也不太懂，所以后悔至今，难以言表...
他当时建议我再考虑下的，说如果给他选择，他是不会接的。可我当时已交了辞工书，正是满腔热血幻想着一番大有作为的时候，我的心也只是稍稍凉了下。事后也证明了，做生意不要盲目，不能热血，要多听听前辈们的意见。这样才能少走弯路。
听了他的意见，我还在犹豫中。这时候，美玲又提供了一条信息。说是在另一工业园里面，有一便利店想转让。反正闲着无事，我和他便去实地看了下。
工业园不大，听说以前是一家大厂有几千人，后来经营不下去搬走了，现在搬进去十几家小厂，有几百人在里面。便利店是家连锁店，叫宜客缘，品牌不是很响。面积大概有二十多个平方，转让费却要二十万。老板娘是江西人，和我老婆那相隔不远。
和老板娘聊了下，说她前几年接手的时候是二十六万，那时候有个大厂，生意红火，因为整个工业园里面就她一家便利店，属独家经营。毛利比较高，达30%，平均每天营业额在3千以上，每天差不多净赚近千元。“还是以前的钱好挣！”老板娘感叹道，回想起以前的辉煌，越说越兴奋，聊得红光满面。“一瓶饮料进货一块多，卖3块，一天至少卖个几百瓶，还有麻将机爆满，经常要排队打麻将..." ”那你现在的营业额有多少嘛？“我不由得打断她。
”现在嘛，至少..."
