最近在各大金融會議上，中國高層都透露出中國走全球化道路堅定不移的姿態。其中，中國國家外匯管理局23日表示，中國正在考慮是否進一步放寬境內機構和個人海外投資限制的問題。
相信未來，我們會和歐美日各個發達國家的民眾一樣，能在全球各國配置資產。
而日本，以它完善的法律制度，以及自由的貨幣流通機制，保障了外國人投資的安全性和收益，無疑是作為海外資產配置時的第一選擇。
今天，關於日本房產的各類投資問題，我整理了一個日本購房的常見十問。這是我們百問百答系列中的一部分，如果您想要日本房產百問百答完整版，歡迎添加我的微信（ID：AnnKim2018），我也會直接為您解答~（時不時會有性價比很不錯的投資房產放出，加我好友就能獲得相關房產信息）
購買日本房產，我能獲得什麼？
首先，日元是全球公認的避險貨幣，配置不同貨幣分散風險在全球化趨勢下越來越重要。購買了日元資產則同時獲得了日元購買力，目前日元在全球的購買力都比人民幣高。
其次，東京是全球城市GDP排名第二的城市，居民的租金支付能力高。
第三，東京的租賃市場需求強勁，空置時間短。因為租金收益是日本房產投資收益的重要組成部分，所以購房時要考慮這一點。而相比於首都圈的偏遠地方，以及其他日本城市如名古屋、福岡等，人口流入量比不上東京。東京圈每年人口流入達到10萬以上，其中流入東京23區的人口就超過了7成，可見租房需求穩定。
第四，日本的房價處在合理區間，泡沫相對國內小很多。目前東京的地價仍未達到最高時的二分之一，二手房價以每年3%-6%的漲幅增長；
第五，地理距離近，易於打理；
第六，買房時，本人可以不到當地，直接在國內辦完所有購房手續；
第七，房屋打理全權交給專業管理公司，少操心。
都說日本房產持有成本高，是這樣嗎？
房產持有期的成本每月有管理費、修繕費，託管費（租金的5%）；每年有固都稅（房產稅）。總體上，一年的持有成本約花費房價的1%-2%。持有成本比國內高，但是扣完各項稅費後，淨收益依然有4%-6%。
日本東京、大阪的租售比和收益率怎麼樣？
東京一般是淨收益（指的是毛租金回報率減去持有成本）為4%-6%，地段好的因為價格貴，租金收益低一些，地段偏的收益高一點，但空置週期也可能越長。不過東京23區內一般問題不大，半小時都可以到東京市中心了，相當於上海中環內的概念，不用太擔心。大阪的收益率比東京高一些，民宿收益會比長租收益高。
放眼全球主要一線城市，東京和大阪的收益排名一、二名：
無法到日本看房怎麼辦？
這一點不用擔心，而且東京大部分投資房也不能看房。
首先，日本的公寓房都是標準化裝修，傢俱家電由租客自理，所以我們買下的房產其實是一個空室，除了簡裝的基本配套（燈、地板、牆壁、空調、廚房的爐灶、衛生間的馬桶和浴缸等）外，其他都不會有。大致的樣式如下：
其次，日本的法律規定：有租約的情況無法進室內看房，而我們一般購買的房屋都是帶租約的，這樣才能買到即可開始獲得收益，因此，可以說絕大部分投資客買日本房產都是沒看過房的“裸奔”。
為什麼即使這樣也不用擔心？因為日本的宅建法有明確規定，在簽訂購房合同前，賣方有義務向買方說明該房屋的一切信息，即重要事項說明。通過這一步，您就能基本瞭解房屋的所有情況，即使不去看也能買。
另外，
如果想看外觀及街道、周邊配套，可以聯繫我們提供房屋外部和內部照片，也可以搜索谷歌街景（注意：谷歌街景往往不是實時的，要留意頁面上的拍攝街景日期，如果超過6個月則可能不準），或者我們為您安排視頻看房。日本的購房流程是怎樣的？
如何不去日本就買到房？
買房之前需要準備什麼？
需要準備個人印章一個，個人信息公證書一份（附近公證處辦理），建議如果條件允許，持有一個海外賬戶用於接收租金收入。
接下來是我被問得最多的四個日本房產投資的風險點 ，在此為大家做個解答：
日本的公寓面積那麼小，容易出租嗎？
日本由於國土面積狹小，可用於建房的土地有限，所以居住環境、居住條件與中國和歐美會有一些差別。在日本當地，一般的出租用公寓是套內15-25㎡居多，臥室、廚房、衛浴等一應俱全，很受租客的喜歡。
另一方面，日本人比較注重隱私，單間公寓雖然面積不大，但卻是屬於自己的獨立空間，所以相比於類似國內的群租房、合租房，更多日本人中意這種面積小的單間。
購買的房子現在雖有租約，
未來會不會有空置的風險？
空置是買日本房產投資中的一大風險點，買來的房子是資產還是負債在此一舉。
日本是人口老齡化相對嚴重的國家，大部分地方人口是減少的，可以參考下面這張圖（來源：日本總務省統計局）
因此，我們建議，如果要買房出租投資，首要選擇人口增長的地域，而能夠持續幾十年人口都在增長的城市只有東京23區——長租選東京。
在東京，沒有租不出去的房子，主要看租金是否合適。大的方向上只要房產挑對，按東京大阪的租賃需求來講，空置的風險性很低。
如何避免買到“凶宅”？
日本的法律保障購房者權益。為了避免買家買到不知情的事故房，事故情況都需要事先在購房文件《重要事項說明書》中寫明，在簽約前告知意向買主。
若賣方隱瞞不報，買家也不用擔心，因為即使締結了購房合同，買家也可以“賣主故意隱瞞”發起“契約不適合責任”訴訟，在法院裁決之後，可向賣主索要賠償甚至取消已締結的合同，並拿回房款。
購買日本房產後，發生地震怎麼辦？
首先，近幾十年來因為地震而導致東京的房屋破壞的情況極少。
其次，2011年發生的重大地震其實也只輕微影響了當時的東京房價，很快房價就上去了。
而眾所周知，日本房子的建築質量是全世界最好的，本身抗震能力就很強。購房時，我們會建議房東購買地震火災保險，萬一發生了地震，會由保險公司進行賠付。
當世界發生變動，為什麼全球資金第一時間湧向日本？
日元被稱為紙黃金，是保值扛跌的萬金油。作為全球投資保險箱，日本房產不僅門檻低，還能產生日元收益。
第一次海外投資，日本是穩中求勝的首選。如果多次投資海外，更需要日元資產對沖風險，為收益上鎖。
