第一次買房的張芳，被南京名校的力量“嚇到了”：五一假期，她跟著江北雨山路中介看了兩套房，分別是中交錦蘭薈約88平和金地格林格林約86平的三房，短短半個月，房子總價竟然了上漲10萬-20萬。
在河西上班的張芳，買房預算約200萬：“新房動不動就3萬多，壓力太大，二手房多淘淘或許還能撿個漏，拿到手就能住。公司在10號線中勝附近嘛，順著地鐵看到了雨山路，這邊新小區的價格相對便宜。”
但張芳萬萬沒有想到，自己僅僅拖延了半個月的看房時間，中交與金地兩個小區就漲了十幾萬。“中介說了，都是學校惹出來的，80多平的小三房，提價十幾二十萬都正常，還指著牆上的房源價格表說200萬都已經買不到88平的戶型了，這段時間不下定，後面還會漲呢。”
▲此前中交錦蘭薈的價格信息
關於部分中交錦蘭薈和金地格林格林業主“傲嬌”漲價這事兒，還得從4月底說起。
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一紙文件刺激，部分二手房東加價賣房
4月22日，浦口教育局接連發布3所學校文件，分別為遊府西街小學浦口分校（暫定名）、金陵中學浦口分校（暫定名，以下同）和南京審計大學實驗學校（暫定名）的學區劃分事項的通告（草案）。
一石激起千層浪，更何況是3所如此備受關注的學校，其中討論最多的是金陵中學浦口分校。根據浦口教育局發佈的文件，該所學校的學區擬劃分為：海峽大道（東側）至沿山大道（南側）至光明路（西側）至浦烏路至寧合高速（北側）以內區域。
擬劃分顯示，金中浦口分校擬劃定施教區內的小區為中交錦蘭薈和金地格林格林，北江錦城、雨山美地等小區被排除在外。
▲擬劃分示意圖 僅供參考，以最終文件為準
與北江錦城、雨山美地等“苦惱”的業主相比，被擬劃分至金中浦口分校內的中交錦蘭薈和金地格林格林的業主們喜上眉梢，最明顯的表現莫過於二手房市場的反饋。
▲來源：網友提供
在中交錦蘭薈一中介門店上班的劉傑表示：“以前88平的戶型總價大約在200萬，但在學區劃分的草案出來後，
普遍上調10萬-20萬左右；116平的大戶型，之前265萬算比較高的了，現在普遍270萬-290萬，而且270萬可能還選不到，因為中交的大戶型不多。”漲價後的市場接受度如何？劉傑回覆：“上漲10萬大部分買家可以接受，但一次性調價20萬，想要賣出去就有一定難度，小戶型劃下來單價漲了2000多，想買這裡的大部分都是剛需，對價格上浮很敏感。”
關於漲價這點，中海萬錦熙岸某中介門店的高志也表達了類似看法：“學區劃分出來後，我們門店的一位買家就盯著中交錦蘭薈的小戶型，連看三套房，前兩家房東喊出漲價20萬，買家接受不了，第三位房東著急賣房換新房，沒有漲價，直接成交。”
“單價漲1000左右的房東，還是比較理智的。好玩的是，個別中交的業主開始效仿18年西江月小部分業主聯合哄抬房價的行為，加價四五十萬，太誇張了。這極小部分房東也不賣，就是單純抬價。這種單子我們門店不接。”高志哭笑不得。
▲來源：鏈家
高志還透露：“其實中交跟金地都是不錯的小區，11層低密度在市場比較稀缺，整體環境也算不錯。尤其是中交小區規模很大，80多平的小戶型貨量充足，不少經濟能力有限的剛需比較青睞這個小區。”
在河西上班的張芳就是“經濟能力有限的剛需”中的一位典型：“雨山路周邊的次新房小區基本都看過了，融創臻園的小區品質感不錯，但單價高；中海萬錦熙岸、中交、金地的價格大差不差。中海距離地鐵更近，就是差個好學校；中交與金地距離地鐵有段距離，但後期不會因為學校問題而發愁。”
不過讓張芳猶豫不決的是，短短半個月，就因為一紙學區草案，房子總價上漲十幾二十萬。她只好對中介表示“再考慮考慮”，卻得到中介的如此回覆：“姐，實話跟你說，等半個月後再來，又是一個新的價位了，現在中交業主心態都挺好的。”
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“發愁”的中交投資客
中交錦蘭薈的業主都挺好？對於此，業主胡琴卻嘆了一口氣：“1萬多買入的業主，才有傲嬌的資本呢！我這個單價2萬入手的人，拿房後二手房價跟新房沒差很多，高樓層的能賣到2萬2，低樓層的賣到2萬能成交就不錯了，而且小戶型供應量太大，只求3年後脫手不虧本。”
在朋友眼裡，胡琴是位“錦鯉”：2018年12月，中交錦蘭薈以約2萬/平的價格開盤，4639組買房人報名，中籤率17.6%，胡琴成功選到一套低樓層的88平戶型。
“總價160萬，首付50萬左右，當時到處搖號哎，搖了3個月，仙林湖萬達茂、江寧武夷名仕園都沒搖中，買中交就圖個便宜嘛！2萬還能買哪裡麼？”
胡琴回憶，自己只去過中交錦蘭薈兩次：“一次是買房，一次是拿房。18年底市場比較火，利率也高，上浮了15%。事後沉下心來，感覺自己衝動了，買得血虧，距離地鐵遠，小區太剛需，出租也就一千多一個月，交付後就一直放在那裡。
低樓層的價格還比較低，剛拿到房產證，3年後立馬出手，只求不虧本。真正賺到的是早期1萬2、3入手的業主，現在價格翻番了。”
▲數據來源：鏈家 僅供參考
與胡琴一樣，最後兩次開盤入手中交錦蘭薈的投資客並不少，但“潮水褪去，才知道誰沒裸泳”，冷靜後的胡琴，反覆算了筆賬，對自己單價2萬入手中交錦蘭薈的這筆投資“表示擔憂”：
第一，江北項目“扎堆”，“冰火兩重天”愈發明顯。不包括橋北、橋林等區域在內，核心區、雨山路、老山等區域都是“供房大戶”。最好賣的當屬核心區，江畔都會上城、潤辰府、悅辰府等樓盤都是“不愁賣”的典型。
形成明顯對比的，是一眾非核心區域，打折促銷、特價房、工抵房層出不窮，但大部分樓盤銷售依然不樂觀。以老山某盤為例，去年9月推出260餘套房源，截至今年5月6日，銷售數據（認購+成交）僅63套，整體去化僅2成多。
▲來源：網上房地產
在剛剛結束的五一小長假，該樓盤還推出了10套特價工抵房，最低單價約24263元/平，與30000元/平的銷許價相比，著實優惠了不少。新房賣不動，二手房的價格也難“漲”上去。
第二，江浦的次新房小區“扎堆”。以雨山路為例，目前區域內的二手房主力小區有融創臻園、金地格林格林、中海萬錦熙岸、北江錦城、雨山美地等，最新參考均價與房屋總戶數分別如下（數據來源鏈家）：
▲數據來源：鏈家 僅供參考
融創臻園，3月參考均價27980元/平，房屋總數1048戶；
中海萬錦熙岸一期，3月均價24429元/平，房屋總數2282戶；
中海萬錦熙岸二期，3月參考均價26090元/平，房屋總數1010戶；
金地格林格林，3月參考均價24987元/平，房屋總戶數883戶；
中交錦蘭薈，3月參考均價23784元/平，房屋總戶數2592戶；
北江錦城，3月參考均價22742元/平，房屋總戶數3533戶；
雨山美地，3月參考均價22041元/平，房屋總戶數818戶；
金盛田錦上，3月參考均價19678元/平，房屋總戶數1121戶；
融創臻園因小區整體品質較高，二手房價也比較高；中海萬錦熙岸交付多年，且距離地鐵較近、生活氛圍成熟，所以在二手房市場的表現也不錯；金地格林格林與中交錦蘭薈則因為金中浦口分校的學區擬劃定，身價水漲船高。
從房屋總戶數上看，除了金地格林格林與雨山美地外，雨山路主力二手房小區的總戶數基本在千戶以上，北江錦城更是突破了3500餘戶，整個區域二手房的供應量自然比較“可觀”。尤其是後期投資客較多的中交錦蘭薈，待滿足3年限售後，這個小區將成為“供應大戶”。
第三，金中浦口分校周邊“空地”太多，想要出好成績，得再等等。只有名校名頭還不夠，成績也至關重要。最典型的案例便是河西南外。由於入住率、生源特殊等因素，河西南外近兩年的成績常被“吐糟”。不過隨著後期河西南“星八客”業主的陸續入駐，買房人對河西南外的成績持期待態度。
▲擬劃分示意圖 僅供參考，以最終文件為準
從目前金中浦口分校擬劃定學區來看，中交錦蘭薈與金地格林格林是主力，周邊多為空地。而根據此前既定的時間表，金中浦口分校預計在今年開學，僅依靠目前的兩個小區金中浦口分校想要出好成績，絕非一件容易的事兒。
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名校才是樓市的救世主？
在南京樓市，名校學區堪比“救世主”般的存在：
去年8月，棲霞山片區引進南外教育資源，華僑城翡翠天域一改此前不溫不火的銷售情況，躋身成為熱銷盤；
隨後，南外仙林分校牽手麒麟，不少二手房主坐地漲價；
終於等來南師附中的燕子磯，曾經被詬病的金浦紫御東方現在也成了香餑餑；
計劃“引進鼓樓、玄武優質教育資源”的棲霞經開區，紫樾府首開2萬8的精裝價，衝著“名校”買單的購房者不在少數；
“南站中學學區南京市雨花臺中學南站校區，小學為南京市雨花外國語小學南站校區”的回覆，也讓惴惴不安的南站業主們吃了顆定心丸；
……
道理很簡單，名校學區的背後，不僅僅關係到孩子們接受的教育質量，還深刻影響小區未來在二手房市場的站位。金中浦口分校的劃分草案，能令中交錦蘭薈與金地格林格林的部分業主“傲嬌”漲價，也在情理之中。
優質公辦教育一直是江浦的短板，而金中浦口分校的落定，為江浦引進了優質的主城教育資源，也有望改變區域教育資源的軟肋。不過，雖然學區固然可以提高房價，但最終還是要靠“成績單”說話，想要短時間內大漲的房東們，也要酌情考慮市場的接受度。
注：文中人物系化名
