这几天，广州的家长圈儿里，出了两件事。
首先，11区的中小学2020年招生相关细则陆续公布了，其次，“教育资源扎堆”的广钢片区，砸了几百万买省级名校学位的业主，也开始为了学位维权了。
想到早在节后刚复工时，就有不少在选房路上焦虑着的老父母亲早早点名，希望局姐能推一期学位房专题，毕竟，想让孩子进好学校的心，是不变的刚需，也是投资房产时最硬的通货之一。
是时候教大家一些学位房的避坑常识了。
这一篇，主要涉及以下几个主题：
1、学位房市场的真相是什么？
2、最近的入学新政，对学位房市场有什么影响？
3、到底是买市中心的老破小学位房好，还是买郊区新盘的名校分校更好？
广州市中小学2020年的招生细则一公布，几家欢乐几家愁。
这届招生细则，和往年相比，最大的区别有两个。
一是“公民同招，禁止择优”。
也就是说，任何学校都没有办法提前“掐尖”了。而且，因为公办和民办摇号存在时间差，一旦摇上了民办学校，无法保证能回原来的公办学位。
以前，你不买学位房，还能选择从幼儿园开始“鸡娃”，通过笔试面试进入进优秀民办小学、初中。现在，这条路不能说没人暗渡陈仓，至少是越来越窄了。
想进优质民校，那真的是要“拼手气”了。
二是天河区的小升初，未来可能无法直升了。
以前，天河区所有的小学都有对口直升初中，买一套天河区的房，相当于买了九年一贯制的保险。热门小学+热门中学的组合，对口学位房热到不行。
但是，天河区的小升初从2026年开始，就不再保证100%“对口直升”了，一些热门初中很可能会像越秀区一样电脑派位，而且名气越大的学校，摇中的可能性越低。
毕竟，以名气最大的广州中学为例，根据2020年的招生计划，对口的5所小学一年级一共招55个班，而广州中学2020年只招25个班，不到对口小学的1/2。至少有一半的娃，要被分流到其他中学去。
招生细则公布之后，广钢的家长，维权了。
众所周知，广钢作为一个位于老城区的高密度旧改居住片区，最大的卖点和标签就是教育资源。
在售楼部的规划里，北区对应省实荔湾学校，南区对应华附荔湾小学，新学校没什么成绩可以比拼，但光凭教育集团的名头，家长就愿意挤破头，出个几百万。
而现在，这批家长，几百万花出去了，孩子却面临被统筹到村小的事实。
根据各大公众号的爆料，有苦主去年在中海销售的宣传下，为了让小孩今年9月入读省实，购买了中海花湾壹号。
确实，2019年，整个广钢北区人户一致的娃，都可以入读省实。
结果，到了今年4月，傻眼了。说好的对口入学没有了，中海花湾壹号从省实地段变成了统筹派位。
确切地说，2020年荔湾的公办小学招生计划中，除了省实“所在规划地块的新建楼盘业主”，也就是华发中央公园的业主之外，包括中海花湾壹号在内的所有广钢北区业主，都要接受派位。
派位的结果，有可能是北区的华附荔湾小学，也有可能是附近的“村小”。
这样的结果，绝大部分家长都不愿意接受，据说现在已经有几百家长在维权，最大的诉求，就是省实扩招，把整个北区的孩子都招进去……
可是，抛开师资能否跟上不说，建学校的时候，规划的班级数量就那么多，难道要一两年时间里，把所有的教室都填满吗？之后几年还招不招新生了？
反正局姐是悲观的。
写到这里，局姐深刻感觉到，在教育政策变动频繁的大背景下，学位房这个东西，从来都不是保险箱。
附加在房子上的优质学位就像是薛定谔的猫，你买房子的时候是一个样，用的时候，可能就变了个模样。
投资学位房，也变成了一个难解的赌局。
但是，从政策的变化方向，还是能看出一些大趋势。
比如说，所有的政策变革，都源于优质学位稀缺。
根据现在的政策，如果房子带自带优秀的公立小学学位，那么，你至少拥有了一次直接选择公立小学的机会，以及一个民办牛校的摇号机会。
如果你没有这个公立小学的学位，那么想进好学校，就只能多烧柱香拜拜神了……
而且，以往民校可以掐尖，生源本来就比对口入学的公立学校更好，如果真的严格实施民办摇号，民办牛校的教学质量会迎来很大的冲击。这个时候，就更显示优质公立学校的珍贵了。
其次，官方所期待的教育资源的分布格局，是“优质均衡”。
本来，广州的优质教育资源分布很集中，以中学为例，也就是华附、省实、执信、广雅“四大名校”外加一些老城区的重点中学。
为了让优质资源均衡化，广州从2017年开始推动优质学校“老带新”，集团化办学。现在，全城有56个教育集团，覆盖了282所学校。这下，“优质学位”的比例，就大大增加了。
最后，有人觉得，优质学位一泛滥，学位房的溢价就会逐渐下滑。
不，不会的。
这么说吧，长沙从2001年开始做教育集团化，可以说，现在全长沙市的中学，绝大部分都处于六大教育集团名下，光是排名第一的长郡教育集团，旗下的中学就过了百所。
然而，长沙优质学位房的溢价还是很高。
在长郡体系下，成绩排名最靠前的学校之一——长郡双语实验中学，对应小区的二手房价比周边小区至少贵30%以上。
总的来说，广州的学位房价值一定还会水涨船高。
对于一所新建的学校来说，学位房的溢价，关键看有没有名头，而过了几年之后，学位房是否还能保持更高的溢价？关键看成绩。
当然了，现在的成绩都不公开排名了，家长买房的时候，很多也是“盲选”，这就很考验家长自己的信息搜索能力了。
最后，再说说学位房的选筹。
有人问，到底是买市中心老破小的学位房好，还是买郊区新盘的名校分校更好呢？
我们首先要明白一点：
决定学校教学质量的，有两个方面：
师资，以及生源。
越秀、荔湾的名校有着历史沉淀下来的优良资源，能够吸引最好的老师和学生。
但是随着城市发展，重心东移，天河发展起来了，大企业更多，政府也开始有钱投入教育了，人才开始流向新区。
老城区的多数名校，已经有过了发展高点的意思了。
所以，如果是自用，老城区名校老破小的性价比更高，确定性更大。如果是为了投资，可以考虑新区更多一些。
但是，如果买郊区的名校，也有一些要小心的地方。
比如说，有一些地方的学位，变动的几率是非常高的。
像广钢这样，新楼盘扎堆，学校建造的速度根本跟不上新开发楼盘的户数，后期可能会遭遇统筹，最靠谱的就是买名校配建小区的房源。
再比如说，如果楼盘真的非常偏远，既不在广州的发展主轴，周边又没有大企业，入住率很低，很有可能学校建好了，但整体的生源不行，也会影响学校的成绩，最终影响学位房的保值潜力。
最后，在现在的政策下，绝大部分小升初都会变成摇号入学。如果要保险一点，可以尽量选择九年一贯制的学校。这种学校是不用参与摇号的。
但是，政策说变就变，现在买入，去博至少六七年以后的直升，谁知道呢？
