不管怎樣，21世紀的20年代已經過去了半個月。我們這些從上個世紀來的人，已經在21世紀生活了20年，而我們大多數人再也無法見證下一個世紀的到來，時間匆匆流逝。
作為地產媒體人的阿倫，對於已經過去的2019年，這10年代的最後一年，還有很多留念和感慨。正好借中指院的《2019年中國主要城市房地產市場交易情報》與各位讀者一起回顧一下2019，也一起期待一下2020年的房地產市場會有怎樣的故事。
2019樓市交易狀況：
市場成交同比上升3.52%
2019年樓市總體成交量較2018年上升3.52%。2019年，中央重申堅持房住不炒，並明確提出不將房地產作為短期刺激經濟的手段，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。
一線城市樓市總體成交量相比2018年上升12%，二線城市樓市總體成交量同比上升4%，三線城市樓市總體成交量同比下降8%。
表1：2019年主要城市房地產市場交易情況
注：1.數據為初步統計數據，綠色填充色城市統計口徑為商品房。2.*城市價格為報價估算，僅供參考
進入2019年，中央重申堅持房住不炒，並明確提出不將房地產作為短期刺激經濟的手段，全面落實因城施策。中央層面，強調樓市房住不炒，堅持落實城市主體責任，因城施策、分類指導，特別是要把穩地價、穩房價、穩預期的責任落到實處，保持政策的連續性和穩定性，防止樓市大起大落；地方層面，熱點地區持續加強調控措施，確保市場平穩運行，但各城市間、城市內部各板塊之間的政策分化更加明顯，地方因城、因區、因時綜合施策保持房地產市場穩定。
圖1：2019年23城市成交量同比變化
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fangcom
對於剛剛走過的2019年樓市，阿倫認為行情可謂跌宕起伏。既有延綿數里、8成首付搶不到的火爆，也有降價百萬賣不掉、兩萬全款買一套的凜冽，地產行業可謂“一半是海水，一半是火焰”。
這也側面證明了樓市整體調控依然不放鬆，但“因城施策”的作用正在顯現。
收官月樓市：
成交翹尾，各線環比均升
2019年12月樓市成交同環比均升。CREIS中指數據顯示，2019年12月監測的主要城市成交面積環比上升15.92%，超
八成城市環比上升，同比則上升3.47%。環比來看，19個城市上升，北京升幅較明顯，為75.25%，南京次之，升幅超70%；環比下降城市中，西安降幅明顯。同比來看，16個城市上升，寧波、連雲港上升幅度明顯。
分城市來看，一線城市成交面積環比上升19.17%，其中北京升幅較大，為75.25%；一線城市同比下降9.46%，廣州降幅較大。二線代表城市成交面積環比
上升14.76%，同比上升7.10%。三線代表城市成交面積較上月上升17.70%，同比上升5.75%。表2：2019年12月主要城市房地產市場交易情況
注：1.數據為初步統計數據，綠色填充色城市統計口徑為商品房
雖然年末各大中城市環比微升，但阿倫依然認為2020年樓市仍將延續調控高壓。在此背景下，不排除部分房企不再糾結於價格，選擇“以價換量”快跑。從1月初的成交來看，這種策略尚能得到市場呼應，因此近期市場成交或好於預期。但考慮到年初本身就是淡季，所以也不會有行情出現。因此市場總體仍處於平穩區間內運行，價格或繼續小幅震盪下行。
庫存總量穩中有升
深圳、福州升幅顯著
截至2019年12月末，中指監測的主要城市庫存總量環比上升6.7%。重點監測的城市庫存總量均不同程度上揚，深圳升幅較大，為13.17%，福州居次席，升幅為11.50%。廣州、上海、杭州和廈門升幅均在5%以內。
表3：主要城市房地產市場可售情況
注：數據為初步統計數據，綠色填充色城市統計口徑為商品房。
圖2：2010年以來8個代表城市庫存水平
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
典型城市分析
北京2019年成交同比升幅顯著
2019年1月，樓市進入盤整期，成交遇冷。2月受傳統節日春節影響，樓市成交下滑。3月樓市成交明顯回升，同環比均升。4月樓市環比走低，同比升幅明顯。5月樓市成交環比降幅擴大。6月環比上揚。7月成交環比繼續上升。8月樓市成交有所下滑。9月成交延續下行態勢。銀十樓市成交同環比均
升。11月樓市成交下行。收官月樓市成交上揚。12月成交商品住宅8505套，成交面積87.38萬平方米，環比上升75.25%，同比上升15.09%。商品住宅庫存環比上升5.96%至1097.78萬平方米。
圖3：北京商品住宅成交情況走勢圖
上海2019年樓市成交同比升幅近一成
進入2019年，樓市整體運行平穩，成交穩中微升。2月受春節影響，成交有所下降。3月樓市回暖，成交量有所增加。4月樓市較為平穩，成交環比小幅下滑。5月樓市延續上月平穩態勢。6月樓市繼續下行。7月樓市成交環比降幅擴大。進入8月，樓市成交穩中微升。9月、10月樓市成交先
升後降。11月成交同環比均升。12月成交趨穩。12月上海共成交10945套，成交面積112.90萬平方米，環比下降0.76%，同比上升7.15%。可售面積為793.17平方米，較上月末上升2.94%。
圖4：上海商品住宅成交情況走勢圖
深圳2019年總成交有所上升
2019年開局，商品住宅成交回落。2月受假期影響，成交繼續下滑。金三樓市回暖，供應放量，且成交顯著增加。4月份，樓市成交有所下滑，庫存量小幅上升。5月樓市成交環比上升顯著。6月份，成交正常回落。7月成交環比穩中有升。8月樓市成交有所下滑。9月成交趨穩。10月成交穩中微降。11月樓市成交
上行。12月成交延續上行態勢。12月成交4861套，面積49.63萬平方米，環比上升50.93%，同比上升43.47%。可售面積為303.05萬平方米，較上月上升13.17%。
圖5：深圳商品住宅成交情況走勢圖
阿倫認為，一線城市京滬深因地理位置、產業結構、教育環境以及公共資源的優越性對外地居民具有強烈的吸引力，人口淨流入量長期處於高位，這種基本面就對樓市構成顯著支撐，一線城市樓市回暖符合市場規律。但不能忽視的是，房價上漲中的“虛火”，數據顯示，如今深圳樓市中的投資客比例已超過30%。這些因素帶來的房地產市場回暖顯然是非理性的。
2020年樓市展望：
建立和完善房地產調控的體制機制
2019年12月，中央經濟工作會議明確要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。韓正在住建部召開座談會時也強調要堅持房住不炒定位，保持定力，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
要堅持因城施策，落實城市政府主體責任，緊緊圍繞穩地價、穩房價、穩預期的目標，完善長效管理調控機制，做好重點區域房地產市場調控工作，促進房地產市場平穩健康發展。
對於2020年房地產市場，阿倫預計兩會定調以後，政策可能放鬆的概率會增加，即政策的拐點會真正到來。若是放鬆，基本上會在人才購房和限售政策上進行放鬆，同時會在購房貸款資格認定上進行調整，最後則會在限購政策和稅費政策上進行調整。當然政策放鬆也是有條件的，如果因為放鬆而導致市場炒作，那麼放鬆也還是會比較謹慎的，即政策層面不希望市場有大起大落的現象出現。
對房企來說，行業“囤地即盈利”的模式已經漸行漸遠，銷量逐步迴歸至合理中樞的過程中，更多的是要求房企進行積極的變革以適應市場發展節奏。考慮到目前行業融資端依然偏緊，頭部房企憑藉拓寬融資渠道及低成本的融資水平將進一步鞏固規模優勢，行業集中度有望繼續提升。
總之一句話，2020年樓市“穩”字當頭，但變化肯定是會有的！
