增城朱村保利東灣從一直都是保持高價姿態，差異化的複式產品非常想得到市場認可。在2019年遇到了無對手網紅科慧花園，導致它去年一直賣的不溫不火。如今朱村剛需終結者盤退場，也該輪到保利東灣上場了。
科慧花園
保利東灣
廣州21號線鳳崗站、科技小鎮、科教城、這些是朱村樓市的賣點。目前鳳崗站最近新盤就是保利東灣，距離鳳崗站大約400米快線站通勤市區更便捷。
鳳崗地鐵站和廣汕公路
鳳崗地鐵站
保利東灣就是中航城，2017-2018年頂層三層複式產品最高售價超過3萬價格，總價超過300多萬隻能說心疼持有它的業主。東灣和中航城是同樣的複式產品，只是這一期改了一個名而已。產品是97-110平米的複式3房和4房，現在售價分別是180和240萬左右，熟悉我的人都很瞭解朱村，這個盤產品就不再過多分析。
大房哥喜歡解刨一個樓盤價值，會找出它的競品做比較，有對比才有傷害，有傷害到它才能看的出真實的價值。嚴格點說它最大的競品是中航城二手房，同戶型同配套情況之下去做比較就能看出它真實的價值。
保利中航城
中航城二手房成交價格在1.8萬元平米不動產證都未滿兩年，計算各類稅費和中介費用大約去到近2萬元平米，購買成本價算下來到了近200萬。保利東灣最近賣得特別火，五一前幾天有搞出大降價到16x萬買三房複式帶動起來了，五一期間三房產品售價在180萬左右，加上契稅、物業維修基金、電商團購費、算下來購買成本價接近190萬。最近中介推的特別火，頭條和中介朋友圈都在發它的廣告。
保利中航城二手房價格
保利東灣
保利東灣售樓部
190萬買套較大的三房，價格再往下走就買不到這麼近地鐵的品牌盤，價格往上走可以選擇配套更優越的知識城，現階段的知識城剛需上車，購買一套約100平的三房總價在240萬左右，都是乘同一條地鐵過來的接盤俠，就更容易接受190萬買套三房。保利東灣相比同小區二手市場時，新房價格處於倒掛狀態，證明這個價格是有市有價的。朱村二小就在家門口孩子上學問題就能輕鬆搞定，不過也要有廣州戶口才行，學校是人戶一制才能去讀。
朱村二小
朱村二小
保利東灣與朱村二小
朱村地鐵盤都是打工盤，無論從地段、配套、業主人群、以及未來的經濟發展。它的價格要低於新塘，地鐵價值早已經賣出來了，能再次帶動它價格只能通過優質學區。從各項配套分析，朱村樓市主要是剛需市場撐著，改善市場只有極小部分本地人撐著。目前住朱村業主在改善住房的時候，他們都會換置到更近市區的地段的盤，所以我說它只有剛需市場。
鳳崗站附近的樓盤
本文大房哥的總結：19000左右的單價，能於次新房的中航城和中國鐵建國際花園單價持平。優勢就是更近地鐵口，在奔跑中的通勤時間有競爭力，複式產品的優勢就是得房面積多，相比平層年輕人來看更有逼格，所以這類產品比較受較年輕夫妻喜歡。剛需住家可以考慮，但是作為投資角度不建議，雖然便宜但是價值有限，因為這裡改善市場很小，難以拉動剛需市場的價格。
把你精彩評論寫在下方評論區！
