原创：一号地产（ID：dichanyihao）
作者：海哥
一号说：哪来那么多“王”，打王者荣耀么
行走江湖，最重要的是要有一个响亮的名号，哪怕武功再低微，名头一定要能唬住人。
金庸老爷子对此看得很透彻，往往给那些“平平无奇”之辈套上一顶超大号的高帽，比如“鬼门龙王”沙通天和他的四个徒弟“黄河四鬼”，自称横行黄河一带，其实不过是个水上强盗而已。
房企也有派系，不过有的是真有实力，比如当年的“华南五虎”，现如今号令中原的“河南建业”；也有的就如沙通天之流，更看重的还是面子，比如“河北王”荣盛发展。
日前披露三季报的荣盛发展，一不小心就把底色给暴露了出来。
2020年前三季度，荣盛发展实现营收436.62亿元，同比增长12.42%；实现归母净利润44.05亿元，同比下降9.9%。
截至2020年三季度末，剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为75.26%、100.53%、1.06倍，“三道红线”仅有现金短债比勉强达到监管指标。
最差单季报刺痛了谁？
10月23日晚间，荣盛发展披露了2020年第三季度报告。
一号君发现，荣盛发展三季度共实现营收175.08亿元，同比增加20.93%；归母净利14.59亿元，同比减少24.92%；扣非归母净利同比减少30.31%，降至13.52亿元。
增收不增利，差评！
而加权平均净资产收益率三季度仅有3.47%，同比下降了1.97个百分点；最夸张的就是经营性现金流净额，
同比大降3949.83%，为-37.15亿元。经营性现金流锐减，房子卖出去了，回款看不见，差评！
一号君翻了一下荣盛发展上市以来的财报，发现这是荣盛史上最差的单季报，许多指标同比下滑幅度最高。
其实不止是三季度，荣盛今年一到三季度的业绩情况，也很不乐观。
前三季度实现营收436.62亿元，同比仅增加12.42%；而归母净利44.05亿元，同比降幅近一成；前三季度的扣非归母净利润为43.77亿元，同比下滑10.24%；同样是增收不增利。
加权平均净资产收益率同样不乐观，前三季度同比下降了3.44个百分点，至10.43%；经营性现金流净额的表现同样没有很好，同比大降34.97%，为-76亿元，显然，在经营性现金流方面荣盛发展在逐步恶化。
而在融资监管“三条红线”的压力下，经营性现金流长期、且高额为负，意味着什么已不言而喻，荣盛发展的销售造血和回款能力的压力显然很大。
除了恶化的核心财务指标，荣盛发展前三季度的销售情况也是表现平平，1-9月公司累计实现销售737.12亿元，同比增长8.67%；销售面积671.42万平方米；其中9月单月销售75.1亿元，销售面积74.55万平。
从销售情况看，荣盛发展明显的在“以价换量”。
1-9月份的销售均价为11000元每平，而到了9月份降到了10135元每平，而今年6月份时销售均价尚在11105元每平，与半年度相比，销售均价下滑了10%。
房价下滑10%，销售还是这么烂，差评！
以价换量的驱动下，荣盛发展的净利润率在摊薄。数据显示，2017年至2020年三季度末，荣盛发展的净利润率分别为15.71%、14.68%、13.52%和9.93%，照目前这趋势四连降后仍将进一步下滑。
盈利能力的趋弱，最直接的影响就是投资回报率的降低，正如上文所述前三季度同比大降了3.44个百分点，至10.43%。
荣盛发展的股价从三季报前一日的7.86元每股，跌到28日的7.19元每股，跌幅8.5%，市值蒸发近30亿元；
而今年以来，荣盛发展的股价较最高点已跌去26%。
投资者跟着荣盛倒霉，差评！
新增拿地“流血补仓”，管理成本激增，后续成长空间几何？
在核心财务数据恶化、销售业绩表现平平的同时，荣盛发展的拿地情况又是如何？
Wind数据显示，2020年前三季度，荣盛发展累计新增计容面积570.42万平方米，同比下降31.41%；新增土地平均楼面价4077.87元/平方米，同比上升70.39%。
其中，荣盛发展第三季度新增计容面积102.99万平方米，同比下降50.5%，环比下降62.24%；新增土地平均楼面价4958.31元/平方米，同比增长241.44%，环比增长3.3%。
土储是房企的生命线，荣盛发展好不容易凭借了两年“千亿+”的销售，历时9年的征战才重回房企“河北王”的宝座，在房企拼规模白热化的当下，新增土储量反而同比大降三成，对其未来的成长性将造成极大影响。
所以在保持行业地位、维持销售规模方面，荣盛发展还是很急的，这一点从今年拿地上就可以表现出来，前三季度的平均楼面价同比大增了7成，而三季度更是同比大增2.4倍，达到了近5000元每平的楼面价，同期售价仅10135元每平，售价拿地比达到了惊人的0.49。
这笔帐一号君不好算，反正对荣盛发展逐步下行的净利润率肯定会造成极大的负面影响。
除了高价拿地的“流血补仓”之外，侵蚀荣盛发展净利润的还在于其管理成本的居高不下。
三季报显示，报告期内销售费用同比增长12.65%，管理费用同比增长13.52%，相比半年报时更是环比大增，销售费用从年中的9.21亿元增加至16.58亿元，管理费用从12.34亿元增加到18.79亿元。
融资监管“三条红线”之下，荣盛发展如何腾挪
荣盛发展半年报显示，其融资监管三条红线中了两条。
其中，截至今年上半年，荣盛发展剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为74.96%、96.7%和0.97倍。
到三季度末，剔除预收款后的资产负债率为75.26%；净负债率上升3.83个百分点至100.53%；现金短债比提升至1.06倍。
“三道红线”仅有现金短债比勉强达到监管指标，形势仍然不容乐观。
这期间，荣盛发展也做了大量工作，比如分拆物业赴港上市。
2020年8月18日，荣盛发展控股子公司荣万家收到证监会《关于核准荣万家生活服务股份有限公司发行境外上市外资股的批复》，获核准发行不超过约1.75亿股境外上市外资股，完成本次发行后，荣万家可到香港联合交易所主板上市。
又如，优化债务结构，调整短长债比例。三季报披露，报告期内一年内短债余额从年初的307亿元，减少34.58%到三季度末的200亿元；而长期借款从年初的267亿元增长42.65%至380亿元。
当然，调整的背后，是各种的腾挪。三季报显示，报告期末应付债券余额 59.8亿元，比年初增长34.95%，主要是报告期内债券发行较多；应付票据余额较年初增长44.91%至59.23亿元等等；
同时，也少不了调节净负债率的少数股东权益的运用，三季报末少数股东权益增长40.11%至53.18亿元。
高息融资远超同业，投资者直呼董事会不作为
尽管荣盛发展应对三条红线的财务数据有一定程度的改善，但依然无法摆脱高质押、高成本的融资模式。
荣盛发展公告称，截止到10月21日，荣盛控股及一致行动人已质押14.15亿股，占总股本的52.23%。而上述质押的股份绝大部分的质押期在未来半年至一年内，辛辛苦苦调整的短长债结构，却在股权质押上面暴露了风险。
今年以来荣盛发展的融资成本也有走高的迹象。除了高比例质押外，依赖信托的高息融资也成为荣盛发展重要资金渠道之一。据用益信托网不完全统计，今年以来荣盛共发行了19笔信托产品，绝大部分的成本在8.8%-9.6%之间。
而最受投资者诟病的是，荣盛发展的中票和公司债融资居然也是高成本发行。
7月24日，荣盛发展发行10亿元中票，发行利率7.22%；7月20日，发行2.5亿美元高级无抵押定息债券，利率则达到9%。8月6日，荣盛发展发行三年期中票11.2亿元，发行利率7.18%等，同期金地、阳光城等房企发行中票利率仅在3.8%—6.5%之间，差别之大令人乍舌。
以至于有投资者在互动平台上公开问董秘：如此大的融资成本差，是被承销商坑了，还是公司董事会不作为，故意发高息票据吃回扣？
