作者：北京嶽成律師事務所南京分所 高鵬律師
引言
據《廣州日報》官方微博報道，長沙某小區有一位“壕氣”業主，數年前尚未限購時一口氣買下了75套房。近日，該業主正在裝修拆牆，疑似要改建成酒店，但同小區居民紛紛表示反對，目前已有303位居民聯名抵制。那麼，該業主能否將自己的房子改建成酒店呢？
我國《物權法》規定，所有權人對自己的不動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。因此，無論該壕氣業主是有錢任性也好，有投資眼光也罷，其購買了房屋就具有了房屋所有權，可自由決定如何使用和處理，包括裝修風格及部分改建。
但是，該業主購買的是小區內的房屋，因此其僅對其建築物專有部分享有所有權，且其權利的行使不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。因此，若其他業主認為自己合法權益被損害，可以要求該業主停止改建。
讓我們再回到新聞報道的案情中來，該業主的代理人表示，該業主並非是將住宅改建為酒店，而是將住宅用作長租房。而且在購房合同中業主和開發商約定，業主可以將購買的房屋用作經營性用房。所以，這樣的住宅改建能否成功存在兩個焦點，一是改建，二是將所購住宅用作經營。
01改建
根據我國《物權法》以及相關司法解釋的規定，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動，應當由業主共同決定，任何人不得隨意擅自改建。
即將生效的《民法典》改變了《物權法》對於改建建築物或改變共有部分用途的表決通過的條件，將需專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意，修改為由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。總體而言放寬了表決通過的條件，但此程序不可缺少。
根據上述《物權法》及《民法典》的規定，該業主未經表決程序，擅自改建小區共有部分的行為，屬於違法行為。 物業負責人表示，該業主改建了小區的公共區域，物業已經上報執法部門，相關部門已對其下達過三次責令整改通知。
此外，即使是專有部分的裝飾裝修，即室內改建，也不能隨意而為。如承重牆，落水主管等就不可隨意破壞，否則會危及整體建築的安全，會影響其他業主的使用。
02將所購住宅用作經營
根據《物權法》及《民法典》規定，業主將住宅改變為經營性用房的，除應遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意。所以，業主與開發商的約定並不能成為其免於追責的理由。
至於哪些屬於有利害關係的業主，最高人民法院《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》明確規定為：本棟建築物內的其他業主，以及建築區劃內本棟建築物之外，但能證明房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響的業主。
03結語
人生而自由，卻無往不在枷鎖之中。行使自己的權利，必須在法律法規允許的範圍內才行。能否將自己的住宅改建成酒店，重點在於是否存在上述侵害其他業主合法權益的情形，有錢也不是萬能呀。
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