2019年下半年，合肥楼市逐渐
转冷，贝壳成交数据显示，2019年9月份贝壳二手房日成交量已经由8月份的日均44套，下降到30套左右。8月份，政务区二手房成交均价为23850元/平，相比于7月下跌854元/平，跌幅达到3.4%。政务区经过上半年的火热行情以后，下半年也将进入盘整。本文，房博士给大家带来最新的政务区房价分析。全文分2部分，第1部分主要内容如下：- 政务区成交价格走势与房源供应量变化分析；
- 不同房型价格走势分析；
- 未来政务区该如何投资？
一、政务区成交价格走势与房源供应量变化分析
1、政务区二手房成交价格走势分析
8月份，政务区二手房成交均价为23850元/平，相比于7月下跌854元/平，跌幅达到3.4%。
不过综合全年数据来看，政务区的成交价格稳中向上，并没有大涨， 2019年8月成交均价比1月，上涨了432元，涨幅为1.84%。2019年1-8月份，1月份成交价格最低，在2月、4月、7月各出现一个峰值，7月份的价格24704元/平，是近8个月的最高价。
如下图所示。
2019年10月，楼市下行期，合肥政务区房价走势分析及投资建议（上）
这与大家的实际感受可能差距比较大。今年上半年政务区的房价，特别是50新学区范围内的学区房，一房难求，一天一个价格，大部分小区涨幅都超过了10%，而不是区区的1.84%。
房博士查看了2018年政务区的成交均价。2018年，政务区的成交均价只有21402元/平，到了2019年1月，政务区的房价突然启动，当月成交均价突破2.3万，2019年1月较2018年12月，涨幅超过2000元/平， 1套100平的房子，涨了20万。这应该是大家的实际感受比较接近。
也就是说，政务区的这波涨幅，实际上从2019年1月份已经开始启动 。比全市楼市全面回暖要提前2-3个月。事实上，我在2018年1月连续发文《2019年合肥楼市的正确打开方式是什么》、《网传全国首套房贷利率下调了，2019年1月适合买房吗？》、《2019年春节临近，合肥的楼市走势分析》，提醒大家注意楼市回暖。（大家可以关注我的公众号：合肥房博士，在后台回复：房价，免费查看。）
2、政务区二手房供应量变化分析
本文调用了贝壳平台最近5个月的挂牌数据，作为政务区二手房供应量研究的样本，并将合肥全市与政务区的挂牌房源数据做了汇总对比，相关数据如下图。
2019年10月，楼市下行期，合肥政务区房价走势分析及投资建议（上）
因为7月份贝壳平台下架了一批重复挂牌或三证不齐的房源，8月份相比7月份挂牌数据锐减13000多套。剔除7,8两月的数据，贝壳平台7二手房挂牌总数比6月净增1795套，9月比8月净增1854套，10月净增1745套。每月平均净增1798套。
政务区7月二手房挂牌总数比6月净增-24套，即7月份不增反降，减少了24套。
2019年10月，楼市下行期，合肥政务区房价走势分析及投资建议（上）
如本文图1中所示，7月份政务区二手房成交均价24704元/平，为2019年1-8月份最高值。供应量不足，则价格上涨，7月的房源减少与当月二手房出现成交价格最高点，是偶然还是必然？我觉得应该存在很大的关联度。经济学中商品供大于求，则价格下跌，供不应求，则商品价格上涨，房子作为商品也应该遵循这个规律。因为目前只有近5个月的挂牌数据，而成交数据又相对滞后。待下一次文章中，供应数据与成交数据会更加丰富，届时我会做更全面的分析，欢迎大家持续关注合肥房博士。
2019年10月，楼市下行期，合肥政务区房价走势分析及投资建议（上）
通过纵向比较各月政务区与合肥市在售总房源数据，对比政务区挂牌数据在合肥全市挂牌数据中的占比，来监测政务区在全市房源供应情况的变化，如下图。
这对于其它区域或板块同样适用。如果某区域房源相对于全市大盘占比持续走高，说明该区域供应过剩，则可以推测该板块在各区中处于劣势地位；反之，如果某区域房源占比持续走低，说明其房源紧俏，房主惜售或者求购该区域者众多，属于热门区域。
2019年10月，楼市下行期，合肥政务区房价走势分析及投资建议（上）
6月份政务区的二手房房源2539套，占比4.07%；7月2515套，占比3.92%；8月份为3.87%，9月份为3.65%；10月份的3.33%。政务区的二手房房源在全市房源占比中呈现逐月下降趋势，其中6 -9月份，下滑的走势相对陡峭，说明这个时间段房源紧俏，需求旺盛，房主惜售。不过10月1日的最新数据显示，政务区10月比9月增加了53套，增幅2.7%。10月份政务区房源占比为3.63 %，与9基本持平。通过房博士对近期市场走势观察，以及小密圈好友咨询的情况来看，政务区的二手房新上房源开始大幅增加，房东的心态也有所松动，价格趋于平稳。目前正在咨询的3个案例，锁定的3个房源标的：凯旋门一套小户型、国贸天琴湾一套两房、融科九重锦一套边户小三房，价格均有松动迹象。楼市下行趋势已经确立，政务区虽然不会出现暴跌的情况，但是上半年涨幅过大的小区或房源，下半年也会出现盘整或松动。（房博士专业房产投资咨询，欢迎大家持续关注或向我咨询：点击小密圈，快速咨询）
二、不同房型价格走势分析
1、1-4房不同房型成交价格与升值率走势分析
当前，大家普遍认为3房的是主流户型，投资首选。实际上2018年以来，政务区投资，
学区小公寓才是最优质的投资标的，政务区的1房户型升值率非常亮眼，两年累计升值率高达25.6%。
2019年10月，楼市下行期，合肥政务区房价走势分析及投资建议（上）
房博士对近三年政务区的不同房型，不同面积段进行追踪分析（因为2017年、2018年5房以上户型成交量样本极少，本文只统计到1-4房的成交数据，作为研究对象。）。
数据显示，政务区1-4各个房型的成交均价差距逐渐缩小。
2017年1房户型成交均价最低，只有18146元/平，2房20475元/平，3房20884元/平，4房最高，21255元/平， 4房单价比1房高出3109元/平。房屋功能房间越多，往往单价越高。
2018年的成交均价，仍然是1房最低，4房最高，不过各个房型之间的均价差距逐渐缩小，4房比1房高出1808元/平。
2019年4房的成交均价掉到了第3位，3房以均价23898元/平占据第1位各房型的价格差距进一步缩小，单价最低的1房与单价最高的3房价格差距只有1104元/平；有点意外的是，2房户型的成交均价上升趋势明显，以单价23588元/平排第二，
同时，1房小公寓2019年成交均价较2018年升值率是12%，较2017年更是升值了25.6%；2房户型2019年成交均价较2018年升值9.9%，较2017年升值15.2%；3房户型较2018升值11.2%，较2017升值14.4%；最差的是4房户型，无论从成交均价还是升值率上，颓势明显，4房 较2018年的升值率只有4.5%，较2017年只有8.9%的升值率。近两年的升值率来看，2房高于3房升值率0.8个百分点。
2019年10月，楼市下行期，合肥政务区房价走势分析及投资建议（上）
2、150平米以上大户型成交情况分析
政务区属于优质板块，也是合肥终极改善的主要板块之一。研究政务区的大户型成交状况及升值率，对投资其它区域板块的大户型的朋友有很大的参考价值。数据显示：政务区4房及以上户型的整体升值率较低，且成交周期最长，如下图中所示，4房户型的成交周期为111.47天，是1房成交周期的近2倍。
2019年10月，楼市下行期，合肥政务区房价走势分析及投资建议（上）
在房博士小密圈，改善兼投资的咨询者不在少数。2019年成交数据中，政务区4房以上的成交房源，平均面积达到了203.8平，成交总价均值为511万。由于样本面积跨度大，总价差距大，成交房源样本较少，容易产生误差。房博士改用房屋面积进行筛选，选取150平米以上大户型作为研究对象。
2019年10月，政务区超过150平以上面积的挂牌房源共416套，占全部挂牌1995套数的20.8%。
而2019年以来，150平以上面积大户型只成交了55套，仅占全部成交套数647套的8.5%。即，每
100套挂牌房源里，有约21套是超过150平米以上的大户型；而实际成交时，每成交100套，150平以上大户型只有8-9套。政务区的大户型总价高，平均去化周期是111.5天，去化周期较长。对本月超过150平的大户型的挂牌套数，以及2019年累计成交套数做了统计，并选取主要小区数据，汇总如下：
2019年10月，楼市下行期，合肥政务区房价走势分析及投资建议（上）
通过成交与挂牌数据的对比，可以看出。政务区大户型供应量比较大的小区集中在凯旋门、恒大华府、内森庄园、新地中心等小区。但是成交量大多不理想。融侨天骏、国贸天琴湾、书香苑等小区成交量均为0。新地中心和凯旋门也比较凄惨，新地挂牌34套，2019年累计只成交1套，凯旋门挂牌49套，累计只成交3套。最受欢迎的大户型小区是柏悦公馆，挂牌17套，累计成交了9套，占比34.6%，成交挂牌比最高。其次是融科九重锦，当前只有
6套挂牌，累计成交3套，占比33.3%居第二。需要注意的是，而恒大华府在匡河以外，颐园世家小区有些老旧，却也有较好的成交量。恒大华府成交了14套，成交挂牌比达到了23.7%，颐园世家成交了3套，成交比达到了25%。查了一下恒大华府的成交情况，恒大华府大户型平均面积220平，平均总价为446万，单价只有20273元/平，而2019年恒大华府90平左右面积段的成交均价是22146元/平，比小面积成交均价低了近
10%！颐园世家的情况和恒大华府惊人的相似，150平米以上面积段的成交均价20787元，比常规面积段23256元/平，低了2469元/平。也只有柏悦公馆的大户型，成交均价略高于中小户型。上表中的新地中心、凯旋门、书香苑、国贸天琴湾等小区，大户型挂牌偏高，房东不愿让价。同等条件下，买家转向了有更多优质资源加成的柏悦公馆，九重锦等小区，造成成交量偏低。房子千千万万，好房万里挑一。
三 、未来政务区该如何投资？
1、 2019年政务区1房成交总价均值是123.5万元，2房是200.4万元，3房271.3万元，4房405.7万元。而全市总价均值是只有
147.52万元。短期内，在信贷政策放松无望情况下，1房学区小户型，仍是政务区最优质的投资标的。2房门槛较低，不少购房者因为无法上车3房而转而选择2房。优质小区的中小面积2房应该也会有不错的表现。2、 前期涨幅过大的小区，价格可能会出现回调，政务普遍下跌的可能性非常小。优质房源房东心态不再那么傲娇，可谈的余地会大一些。同样的价格，相比上半年，可以买到更好的楼层，更好的装修或更低的税费；位置较偏、户型奇葩、楼层较低、小区老旧的劣质房源，可能会出现一定幅度的降价。
3、 今年1-8月份贝壳平台上，政务区共成交647套，总成交金额14.83亿，取得了10%以上的涨幅。政务滨湖二手房成交总金额是22.09亿。滨湖上半年新房按5000套算，套均200万，总额
100亿。滨湖的市场远大于政务，要想让滨湖与政务相同的涨幅，所需资金量太大。这是滨湖的劣势，也是政务的优势。4、 政务区的逐渐老化，150平以上的大户型投资或者自住兼投资，以投资为主的朋友，要慎重入手。政务区老旧小区的大户型房源会越来越劣质。大户型的投资，同样需要学区加持，因为总价过高，只有低于小区均价才能容易出手。如果自住为主，就另当别论，享受了舒适度，牺牲一点投资回报率，鱼和熊掌不可兼得。
限于篇幅，《2019年10月，楼市下行期，合肥政务区房价走势分析及投资建议（下）》在下一次为大家推送。内容包括：
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