在中國，什麼都可以沒有，但絕不能沒有房子。房子是每一箇中國人心底的家。中國央行上週公佈了一則數據，數據中透漏中國樓市冰冷的真相。
中國城鎮化率超 60%，城鎮住宅存量超 3.5億套，家庭戶均住宅1.2套。城鎮居民戶均資產超 300萬，96%有房，但近8成是負債。
央行數據，引爆樓市
你的家庭資產有多少？你的家庭資產構成如何？央行一則數據告訴你。
中國人民銀行調查統計司城鎮居民家庭資產負債調查課題組日前在《中國金融》上發表了關於中國城鎮家庭的資產負債情況顯示。
城鎮居民家庭戶均總資產317.9萬元家庭資產以實物為主，住房佔比近七成，住房擁有率達96.0金融資產佔比較低，僅為20.4%，更偏好無風險金融資產中青年群體負債壓力大，債務風險較高老年群體投資銀行理財、資管、信託等金融產品較多，風險較大剛需型房貸家庭的債務風險突出第九期其實還沒出來，這個課題組在2019年10月中下旬，從全國30個省（自治區、直轄市），對3萬餘戶城鎮居民家庭開展資產負債調查。
樣本豐富代表性強。數據的真實性高，對各層級的財富分配反應較真實。
典型金字塔結構。最低的20%家庭資產僅佔全部樣本家庭資產2.6%，最高20%家庭佔63.0%，最高10%家庭的總資產佔比47.5%。
家庭資產最高的北京、上海和江蘇，最低的三個省（新疆、吉林和甘肅。其中，北京居民家庭戶均總資產約為新疆居民家庭的7倍。
當然，我今天主要想說的不是財富分配，而是房子的問題。中國城鎮化率超60%，城鎮住宅存量超3.5億套。問題是近8成都是負債。
負債會不會出問題？
75.9%房貸負債
準確的說，負債中75.9%是房貸負債。央行公佈的研究數據中這樣表述。
2019年，中國人均GDP突破1萬美元，城鎮家庭人均年可支配收入超 6000美元。城鎮化率超60%，城鎮住宅存量超3.5億套人均1.2套。
城鎮居民家庭一套住房佔比58.4%，兩套住房佔比31%，三套及以上佔比10.5%。
貝殼研究院
要注意這裡3.5套房子，是在城鎮化60%的基礎上，且僅指城鎮住宅。而人均卻是1.2套，這說明中國的房產總量已經出現過剩情況 。
即使接下來我們2億農民進城計劃順利進行。按照現在的增長率，房子也絕對夠用。按照這個邏輯，中國的房價未來如蔥不是夢。
但現實卻是房子很多，房價也不低。尤其是現在大家普遍感覺房子反而越來越難買了。是什麼原因造成了這種違背市場的現象？
反常背後
房子多了，反而房價不跌不說，越來越難買。為什麼出現這種反常現象？
中國家庭財富主要集中在樓市，不像美國大多在股市。在人均300萬的家庭資產中，超7成是實物資產，基本上都是房子，這就造成。
中國人存錢有時候就是在存房子。手頭現金太多，沒辦法買房子存起來。
所以，你會發現只要資產充足的情況下，多數人都會去買第二套甚至第三套。這樣的財富心理下，房子再多，可能都不夠用。
財富富餘者大量存“房”造成一個後果，後進者總是感覺到市場房子稀缺。尤其是核心城市，經濟發達城市這種情形更為嚴重。
哪怕疫情都沒能完全阻斷這種趨勢，反而某種程度上起到了堰塞湖效應。
4月27日，社科院《中國住房市場月度發展分析報告》稱，3月份，全國24個核心城市綜合房價超過2020年春節前的水平，同時高於2019年全年最高房價，但是要低於2018年中的房價水平。
道理就是這個道理。按照房住不炒的原則，房子確實過剩，但如果站在財富積累的角度，你會發現，房子怎麼建好像都能賣出去。
既然能賣出去，自然不存在房子越多，價格就會如蔥情形。但是...
從家庭財富結構，我們很明顯的發現一個結果。房子的積累同樣是金字塔結構。這對於剛需，以及後續需要買房的人來講是極其不友好的。
剛需房貸壓力有點大 更有壓力的是..
我們繼續看
調查樣本中，負債來源以銀行貸款為主，房貸是家庭負債的主要構成，佔家庭總負債的75.9%。從整體來看，負債風險還是可控的。
但是，如果分開來看的話。正如報告所說：剛需還貸壓力稍稍大一些。
部分家庭債務風險相對較高：
部分低資產家庭資不抵債，違約風險高；中青年群體負債壓力大，債務風險較高；剛需型房貸家庭的債務風險突出。
無房貸家庭負債低，不用說了吧。而有房一族，處於底端的就是剛需。注意這裡的剛需是指一套房購買者，所謂改善型，只能算偽剛需。
剛需一族的負擔最高，相對於投資型的而言，壓力風險自然要大一些。但是不管是剛需還是房產投資者，均是主要財富擁有者。
房價漲了，他們佔有的財富總量就多了。所以，房價漲，80%的家庭都很開心。房價一跌，似乎周圍所有人都在講財富縮水。
而最低的20%家庭資產佔全部樣本家庭資產2.6%，就是在房子不斷升值過程中被不斷稀釋。雖然他們手中的錢的數額並沒有變.....
但實際上，除最高處的家庭，即使是剛需也依然會在經濟下行壓力下，降低樂觀預期。對他們而言，收入是否穩定成了能不能繼續還貸下去的標準。
看這個表格，我們可以看到違約率的變化。這也是現在我們如此堅定房住不炒的原因。而國家下定了決心，可能就會是樓市變局的開端。
所以現階段，沒有一個城市能夠在放鬆調控上，闖關成功。均被約談。
結語
很長一段時間內，中國房子過剩依然會持續。我們的財富積累觀念不改變，這一點就很難改變。這種情況下，房產是否具有置換價值就很重要。
非核心城市會尋求向上突破，核心城市的居住需求將在向改善、置換轉移。重點城市的房價會越來越堅韌，保值屬性也會越來越高。
高槓杆剛需，收入不穩定的，極有可能在未來一段時間迎來風險期。
國家短時間內將不會再重啟房地產，尤其是三四線城市，三四線向上空間有限。人們對房產的財富儲存需求將迎來一個緩衝期。
希望未來會更好。
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