房子和人一樣，有年齡 ，也會衰老，房產的價值，會隨著它的生命週期變化而變化，這種變化，外在的表現就是房價的漲和跌。理論上，隨著房齡的增加，房子的破舊，房價也會出現下跌走勢。然而實際情況要複雜的多，合肥許多30年以上房齡的老房子，比剛上市的新房子要貴得多。因為影響房產價格的因素，除了房齡以外，還有學區、戶型、地鐵、商業、品牌、物業、樓層等等。所以具體到每一個房產個體，其價格並不是隨著房齡的增長而線性下跌，而是有自己的價格曲線。
鑑於此，2020年，我相繼寫了合肥投資購房的系列文章共3篇（本文是第3篇）：
《2020年合肥投資購房攻略一（戶型篇）》
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《2020年合肥投資購房攻略二（學區篇）》
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《2020年合肥投資購房攻略三（房齡篇）》
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本文通過合肥近3年二手房掛牌及成交數據比對研究，試圖找出房齡與房產價格之間的變化關係。來指導我們投資購房。
文章主要從房齡對房產的流動性和房價折舊程度兩個維度的影響來展開論述。
本文選取貝殼平臺有明確建成年代的掛牌數據樣本：42211 個，成交數據樣本20300個。
一、房齡對房產流動性的影響
房產投資裡有一個流行詞：有價無市。雖然房子掛牌價格一天比一天高，房價年年上漲，但是成交量很少，賣不動，這樣的房產，我稱之為殭屍資產，合肥現存大量的二手房小區，包括一些曾經的豪宅小區，近3年沒有成交記錄。房產投資，第一個要關注房子的變現能力，即流動性，避免買入的房子，多年後變成殭屍資產。
研究二手房的流動性，從以下兩個方面：
一是成交掛牌比，
二是成交週期。其中：
成交掛牌比（簡稱成交比）
：成交掛牌比=全年成交量/當年掛牌量X100%。
成交掛牌比值越高，說明房子的流動性越強。反之說明房子流動性差，房子賣不動，有價無市。
成交週期：
房源從掛牌到成交之間的時間長度，單位：天。
成交週期越短，說明房子比較搶手，流動性好。反之，流動性不好，房子掛出去很久才能出售，房子流動性差，有價無市。
1、不同房齡的成交掛牌比
當前全市成交比均值為：21%。
我查詢了所有有建成年代的掛牌記錄和2019年全年成交記錄，並根據房子的建成年代作了分類統計，計算出每一個房齡段的成交掛牌比（為了便於統計，我將建成年代為2019年的二手房計為房齡1年，後面以此類推）。統計結果如下表：
合肥房地產開發最高潮的時間段是2006-2016年，這10年，每年大約有10萬套左右的新房上市。對應的房齡段是4-14年，所以此段時間掛牌量最大。如下方柱狀圖所示：
可以看出，房齡1-8年這個時間段，掛牌數量整體走勢是逐年增加，說明隨著房齡的增加，房產持有者賣房的意願越來越強。
反之，從買家的角度，房齡越高，買家購買的意願是下降的。下圖是不同房齡二手房成交比走勢：
先看房齡從1-20年二手房成交掛牌比。
理論上來說，房齡為1年的次新房最受市場歡迎，但是數據顯示房齡為3年的二手房成交佔比才達到峰值：
房齡為1年，掛牌量為511個，成交量為70個，佔比只有14%，
房齡為2年，掛牌量為927，成交量為233，佔比為25%。
房齡為3年，掛牌量為1697，成交量為685，佔比為40%。
房齡為3年的二手房成交比為40%，最受市場歡迎，流動性最好。因為第3年的次新二手房，沒有了5.3的增值稅，房子又新，是最佳的投資時間段。
房齡為4年掛牌量為2637，成交量為1029，佔比為39%。
房齡為5年掛牌量為2743，成交量為1021，佔比為37%。
房齡為6年掛牌量為2587，成交量為943，佔比為37%。
從第4年開始，成交比逐年下降，但是房齡6年與3年的成交比相比，只下降了3個百分點。即3-6年房齡屬於同一個階段，流動性均較佳，是二手房流動的黃金期。
第7七年掛牌量為3526，成交量為1088，佔比為31%。
第8年掛牌量為4983，成交量為1422，佔比為29%。
第9年掛牌量為3190，成交量為1027，佔比為32%。
第10年掛牌量為3257，成交量為902，佔比為28%。
第7年的時候，成交量沒有下滑，掛牌量較上年增加了939套，導致成交比較上年下滑了6個百分點。
第8年與上年類似，成交量和掛牌量均上漲，但是掛牌量增量巨大，成交比較上年再次下滑2%。
第一批投資或者自住的人，經過幾年的積累，手裡有了積蓄，有了新的購房需求和置換能力，在房齡
7-8年時間段裡，開始扎堆出售手裡的房產，進行房產優化升級，掛牌量開始放大。房齡7-8年，是一個轉折點。7-10年階段，成交比也維持在30%左右的比例，且比較穩定。此時的房產成交數量變化不大，但是掛牌量增加，市場上競品增加，流動性變差。
值得注意的是：房產流動性隨著房齡的增加出現了明顯的減弱特徵，但是這個減弱不是簡單的直線型下降，而是階段性、階梯性的。
從房齡11年、16年這幾個房齡段，能明顯的看出，每4-5年為一個階段，每個階段相對平穩，各個階段呈斷崖式下滑特徵。
房齡11年的成交比為20%，較上年下滑8%；
房齡16年的成交比為12%，較上年下滑6%；
但是在16-21年之間，成交比沒有再出現斷崖式下滑，而是始終維持在一個較低的狀態。房齡滿21年之後，由於數據量較少，偏差大。所以我將房齡20年以上的數據綜合計算，房齡20年以上的二手房成交比，約為15%左右。
第一階段：1-2年房齡，成交比約為21%左右，與均值基本持平；
第二階段：3-6年房齡，成交比約為38%左右，高於均值17個百分點；
第三階段：7-10年房齡，成交比約為30%左右，高於均值9個百分點；
第四階段：11-15年房齡，成交比約為20%左右，與均值基本持平；
第五階段：16-20年房齡，成交比約為14%左右，低於均值7個百分點；20年以上房齡，成交比約為15%左右，低於均值6個百分點。
小密圈好友諮詢我的時候，常常涉及到新房的投資週期問題。由於我國新房是預售制，在你交過首付之後，通常需要2年後房子才能建成，如果要達到滿二無增值稅出手，新房的投資週期通常是4年，而不是2年。在計算投資收益的時候，要考慮到資金成本。如果純投資，從購買，到4年後轉手，年均漲幅達到5%以上，才能保住資金成本。如果單價2萬買的新房，
2X1.05的4次方=2.43萬。
2萬單價購買，4年後售出，售出時需要賣到2.43萬元以上，才有明顯的收益。
2、不同房齡的成交週期變化分析
全市成交週期均值為：92天。即一套房子從掛牌到正式成交平均需要大月3個月的時間。
我統計了全市不同房齡的二手房成交週期，並把學區房和非學區房的成交週期單列，得到如下數據：
全市不同房齡二手房，成交週期最短的也還是房齡3-6年這個階段，這從側面應證的成交掛牌比的數據價值。
從第7年起成交週期開始拉長。
在第8年成交週期表現了一個很高的躍升，較上年成交週期拉長了11天，房齡7-8年是一個躍升點。
到第16年，19年分別出現峰值，
但是到了第20年又開始回落。很顯然20年以後的成交週期數據，沒有真正反映房齡與房子流動性的關係。
學區房是非常優質的資產，特別是老城區20年以上的頂級學區房，流動性好，成交週期並不長，為了更單純的研究房齡二手房的流動性，我將能夠產生學區溢價的學區房包括：45中、42中、50中東、50中西、50中新、168玫瑰園等單列，得到學區房的成交週期,其柱狀圖如下，
學區房成交週期均值為81天，比全市均值短11天，學區房的流動性較好。
由於學區房成交數據較少，波動較大。所以只能從整體上看學區房的大概成交週期走勢。如果剔除3-6、17年4個波谷和14、16、19、22年4個波峰，學區房的成交週期基本上處於比較平穩的狀態。說明學區房受房齡的影響比非學區房要小得多，一直能保持較好的流動性。我在《疫情過後，學區房會跌嗎？2020年合肥學區房怎麼買？》（關注微信公眾號：合肥房博士，後臺回覆：房齡，免費查看）中指出：隨著房齡的增加，學區房在成交戶型面積和總價方面會有顯著變化，總價高的大戶型，隨著房齡增加，流動性會變差。而總價低的小戶型學區房，流動性一直比較好。
非學區二手房成交週期均值為94天，高於均值2天。其成交週期走勢直方圖如下：
與成交比的走勢非常相似，隨著房齡的增加，成交週期逐漸拉長，而這種拉長，是階段性的、階梯式的、非直線性的。
1-2年房齡為一個階段，未滿二有稅，所以成交週期長，流動不暢；
3-7年房齡為第二個階段，成交週期77-85之間，週期短，成交快；
8-10年房齡為第三個階段，成交週期98-96之間，週期顯著拉長10天以上，表型出明顯的跳躍性；
11-15年房齡為第四個階段，成交週期大於100，但小於110，較上個階段又延長了10天以上，成交難度很大；
16年以後，出現峰值131天、121天、117天，成交週期最長，流動性也最差。
總結：
新房的生命週期最長，新房購買以後，要經歷一個相對較長的成交週期（4年以後轉手才能避開5.3的增值稅），如果買到倒掛新盤，特別是即將交房的準現房，投資週期短，利潤有保證，流動性最好，不需要頂級學區加成，是市場上最好的投資品。我密圈裡好友，前兩年有不少投資濱湖的寶能成、合肥雲谷，最近重點關注的聯投三期，都是上佳的投資標的。
在房齡3-6年，是流動性最好的黃金段。
第7年開始會有顯著的下降，但是10年內，仍然具有較好的流動性，學區房和非學區房差距不大。
11年開始，成交比只佔到掛牌量的20%，比3-6年的比值下降了一半，跌幅明顯；非學區房成交週期，房齡11年比10年延長了13天，
房齡11年以後的二手房，特別是非學區二手房，流動性明顯變差。
學區房從第14年才開始出現較高的成交週期，學區房比非學區房保鮮期長3年。
房齡16年以後，成交比跌至15%；成交週期在第16年出現了一個峰值：131天。
房齡16年以上的二手房，流動性開始變得非常差。
二、不同房齡的成交價格研究
如果說，成交比、成交週期影響的只是房產流動性，還沒有傷及到房產投資的要害--房價。那麼隨著房齡的不斷增長，房價的持續下跌，則是實實在在影響到我們投資收益。房齡增長在房價上的下跌，我稱之為折舊。 這個折舊率到底有多少呢？
我根據建成年代及房齡的不同，將所有已經成交的二手房均價做了統計，如下表：
根據上表中全市不同房齡二手房的成交價格走勢，能看到：
和成交比、成交週期類似，1-2年的房齡二手房，受5.3增值稅的影響，在價格上處於低位；
房齡10年內的二手房，價格處於較高的位置，
超過10年的二手房成交價格會有明顯的“折價”、“折舊”現象。
房齡16-22這個階段，房價水平比高點要低3000元左右，價格已經處於低位。
但是到了23年以後，二手房成交價格突然重新達到了一個高點。房價回春了嗎？
通過數據比對，發現23年以後成交的二手房源，以學區房成交佔比80%，即23年以上的非學區二手房，已經進入殭屍資產的列表裡。這時候能夠活躍在成交列表裡的，只有學區房。
非學區房，目前合肥樓市，學區對房價加成較高，我剔除明顯溢價的學區房，將非學區二手房不同房齡成交均價單列，得到下表：
如上表所示，：為了更準確的研究房齡與房價折舊之間的關係，我也是從兩個方向來做對比：
一是每一個房齡段的房價較上一年的折舊（漲跌）幅度；
二是每一個房齡段的房價較基準價格的折舊（漲跌）幅度；
每一個房齡段的房價較上一年的折舊（漲跌）幅度
房齡1-2年，全市二手房成交均價低於1.5萬；
房齡3年，全市二手房成交均價出現大漲，漲幅達到8.5%！
從第7年開始，全市二手房成交均價比上一年下跌了1180元/平，折舊7%！
第8年房價較上一年繼續下跌4%！
在成交比數據研究中可以看到，第8年是掛牌量最大，成交比較低的一年。我查了一下，2012年的新建商品房數量是16.8 萬套，歷史最高！這一年二手房扎堆上市置換！
從房齡11年開始，第11年比第10年均價折舊了626元，折舊率4.1%。
從房齡16年開始，折舊再次加速。16較15折舊了778元/平，折舊率5.6%。
16年之後的房價，開始逐漸趨於平穩，折舊減速。
每一個房齡段的房價較基準價格的折舊（漲跌）幅度；
這裡以房齡3年的成交均價：16273元/平為基準，從第4年開始，依次計算每一年房價相對於基準價格的折舊率，得到如下不同房齡二手（提出學區）成交價格折舊率走勢：
房齡3-6年，房價處於黃金期，價格穩中有漲，沒有出現折舊現象。
房齡7-10年，成交均價相差不大，第10年比第7年只下降了374元/平，只下降了2.4%。
在11-15長達5年的時間裡，下降幅度不超過4%。
從第16年開始，房齡16年以後的二手房，價格已經沒有了彈性，直接呈現線性的自由下落之勢。
房齡的增長與房價的下跌，也是階段性、階梯性的走勢！
我將3-6年房齡的成交均價作為基準參考系，
第一階段：房齡1-2年，有稅階段，價格低；
第二階段：房齡3-6年，房價最高峰，變現的最好時間段；
第三階段：7-10年整體折舊率為8%；
第四階段：11-15年整體折舊率為15%；
第五階段：16-20年房齡折舊率為21%，20年以上房齡折舊率為22%；
我們知道，房價構成裡有60%-70%左右是地價。市場上新房售價2萬一平，其中可能有1.3萬左右是土地的價格。所以，房子本身的價值只佔房價構成裡的30%左右。隨著房齡的增長，房子老舊，逐漸貶值，折舊的是房子的價值，所以房齡超過20以上，當房子跌到20%以後，房子自身已經沒有多少價值。房子本身已經沒有多少殘值可跌。如果你的房子處於城市的核心地段，那麼房價中剩餘的地段價值，學區價值，地鐵價值等外在附加因素，反而會讓房子繼續升值。
三：總結及購房建議
本文是在合肥房博士大量數據比基礎上的獨立研究成果。房齡與房價之間（剔除學區）主要有以下關係：
1、房齡對房子的流動性和房價有直接影響，這種影響的結果是房子的居住價值會隨著房齡的增長呈階段性、階梯性的折舊；
2、結合合肥滿2後免徵5.3%的增值稅政策，當前合肥二手房，流動性和價格最黃金的時間段是房齡3-6年；
4、房齡7-10年內的二手房，成交掛牌比由40%下降到30%、折舊約8%，但仍處於房產的白銀階段；
5、房齡11-15年，流動性變差，折舊率上升到15%，這是房產的青銅階段；
5、房齡16年以後的二手房，成交掛牌比下降到15%左右，折舊率已經達到了21%，房子價值在房價中只佔10%左右的比重，房產升值主要靠學區、地段、外圍配套拉動。
當前國內疫情已經被有效控制，合肥的樓市已經逐步恢復了元氣、走上正軌。但是國際疫情更加嚴重。2020年4月5日，全球累計確診人數已達到111萬，美國已經累計確診30萬人，國外疫情尚未得到有效控制，拐點還沒有出現。
為了應對疫情，美聯儲開始開動印鈔機，放水收割全世界。與此同時，我國已經連續3次降準，4月3日，年內第三次定向降準落地。為了防止大水漫灌導致的通脹，將大基建作為蓄水池，希望將釋放的資金用於實體。但是這些資金，最終會有一部分流入房產，推高資產價格。
這個階段，有看多樓市，準備抄底的；有看空樓市，準備賣房套現的。然而合肥當前的樓市是有漲有跌持續分化的。疊加本次疫情的放水，2020年合肥樓市中的優質資產可以作為避險工具，仍然會持續上漲；劣質資產，喪失保值能力，會被進一步拋售。所以我在前兩篇文章裡（關注微公號：合肥房博士，後臺選擇“免費文章”菜單查看），建議大家，在3-4月份購房時，以淘筍盤為主。
有不少朋友諮詢淘筍盤的技巧。筍盤的出現通常帶有偶然性和隨機性，市場上會出現一些有連還債、抵押、產權不清晰的偽筍盤，大家要注意辨別。真正筍盤一旦出現，會在很短的時間內成交。這就要求朋友們在淘損前要把準備工作做好：
首先要有充分的市場調查，確定什麼樣的價格點位、哪些小區是重點目標；
其次要確保資金到位，徵信沒有問題，工資流水足夠覆蓋貸款；
最後要時刻關注新上房源動態，與中介小哥保持良好的關係，確保在筍盤出現的時候，你可以第一時間得到房源信息。
