編者按：他們是中國地產業的領軍者，他們是美好生活的創造者。
2020年，樂居財經推出地產“新十年”系列訪談，與CEO、老闆們面對面，聆聽他們講述新時代下的新思想、新模式和新戰略。本期【見地】對話嘉賓：智享數科CEO梁志勇先生。
撰文 | 陳靖
出品 | 樂居財經
今年深圳樓市新政出臺，一時間，新政出臺的原因、深圳房價的調控、土地供應的問題引起了市民的廣泛關注。
如何去理清其中的前因後果與關係？資深的“圈內”人士可能會有不同的看法。本期【見地】對話梁志勇先生，智享數科CEO。曾任職於深圳市房地產研究中心，參與深圳樓市長達10年的調控政策研究與制訂。
在接受樂居財經的採訪時，梁志勇表示一個城市大部分應該都是以住宅為主，但高房價對深圳來說一定是一件特別壞的事嗎？未必。一個是高房價從一定程度上可以篩選出有創造力、有生產力的企業；可以篩選出高質量的人才，所以高房價對深圳這個高速發展的城市而言，“未必是件壞事”。
深圳的“715”新政此前可能不會出臺
那麼，一個城市的房價的高低究竟有沒有一個合理的區間？梁志勇認為，房價的高低判斷上一直有相對的主觀性。究其原因，今年入市的新樓盤中，無論是華強城還是其他的樓盤價格並不算非常高，而較高的去化率代表著深圳市民購買力依然存在。
“我記得以前，深圳房價一萬的時候有人說它高，兩萬的時候有人說它高，所以‘房價高’很大程度上是主觀上的判斷，市民覺得它高，更多地可能是因為一個漲幅的原因。”梁志勇分析道。
“深圳的樓市新政其實之前不一定會出臺的！”
深究其原因，應該是由於深圳的定位升級了，先行示範區意見的出臺標誌著深圳對標的城市也發生了變化。二手房市場月過戶量超過萬套、網籤量急劇調整、業主集體控盤……這些“市場情緒”集體出現在《意見》出臺之後和新政之前的時間節點上。可以說，出手調控樓市，更多的是政策制定者的“敏於事”。
所以可以推斷，深圳的新政本來不會出臺。造成新政策的頒佈，更多的是由於當時深圳房地產市場的情緒導致了這麼一個結果。
除了“715”新政以外，深圳的房地產市場其實還有其他的一些變化，比如豪宅稅的取消等，都在影響著購房者和業界。那麼這兩年深圳的房地產市場屬不屬於一個健康的狀態？梁志勇認為較難評價。但不太健康的自媒體環境，倒是影響著不少購房者。關於深圳設直轄市、擴容之類的小道消息層出不窮，一直在販賣焦慮，一定程度上導致了市民搶房、買房的衝動。
迴歸到房價的問題，你覺得房價對現在年輕人的影響大嗎？
“影響肯定是有的，比如年輕人結婚，很大程度上會先關注有沒有房的問題。”
但實際上，很多來深奮鬥的年輕人是住進了深圳城中村的農民房。
其實能影響到這些年輕人的，一個是城中村的改造，二是長租公寓的出現。
其一，深圳最著名的就是白石洲的舊城改造。大部分原來在白石洲生活工作的年輕人不得不往外遷，但相信白石洲改造完成了之後，由於是一個城市空間“縱向”的改造，實際上將能容納更多的人口。
其二，是“二房東”的對農民房的改造。他們把城中村的一些低價的房源給壓縮了，雖然租金提了上來，但是使得很多年輕人不得不往關外遷。
總的來說，從城市層面上看，深圳的城中村會越來越少，但是改造後深圳能容納更多的人口。收入水平較低的部分人口，往外遷移也是正常的。梁志勇提到，市民、租客不一定更要住在這麼核心的地段，解決公共交通出行、通勤時間的問題後，“其實問題不大”。
此外，根據智享數科的調查統計，現在的90後相對於80後有了一個買房觀念上面的轉變，房價問題倒不是他們特別關心的，深圳的“小年輕”們更加關心的居住的質量問題，如舒適度、便捷度、最小居住面積等。
可以通過解決土地供應問題影響深圳的房價嗎？
“土地供應背後沒那麼簡單。”
按照梁志勇的說法，要增加住房供應，就要先考慮土地供應的問題。土地供應問題，需要深圳市政府管土地與管住房的兩個部門相互配合來解決，因為土地供應的背後考慮更多是產業、公共配套，細到學校、醫院、停車場等，需要綜合一系列因素的考量。
深圳去年總共也就12塊住宅用地供應，將土地與住房的關係比喻的麵粉與麵包的關係，一直以來的情況是“有多少麵粉就做多少麵包”，市場對面包的需求多了，但麵粉的產量一直沒有較大提升，所以麵包（房價）的價格自然水漲船高。
他也說到，土地價格是市場造成的，開發商對城市、區域的未來預期很好，土地需求多，因此願意將價格提高到一定程度，所以“鍋”並不在官方。
所以要調控麵包的價格，首要是調整好供應的週期與供應量，需要行政力量來左右。
調控思路明確，二手房市場該如何“應對”？
“二手房是很難調控的。” 梁志勇坦言。
他形容房地產市場就像一輛汽車，其配置、性能都是既定的了，市場對定價也會有一個清晰的認知。而影響深圳房價的因素，有各種二手盤業主的集體炒作、學區學位的調整等，但這些因素較難得到官方的預測和管控。他認為，深圳二手房交易價格決定權在市場手裡。
然而從調控的角度來看，雖不能決定二手房交易的價格，但可以提高其交易的成本。深圳可能也在考慮出臺二手房的官方指導價，以正確引導二手房市場的交易行為，一旦出臺，二手房市場氛圍也不會被掛牌價格所誤導。
此次採訪梁志勇先生是在深圳樓市調控新政出臺後，曾經作為深圳市住建局房地產研究中心的研究員，他曾經參與過許多深圳樓市調控政策的研究與制訂，從他的角度出發，看到更多調控政策乃至深圳樓市背後的“玄機”。他認為，房價的調控，更多的是城市、社會治理的模型，現在樓市調控機制還是比較有階段性的。
現在，他作為珊瑚數據的CEO，出現在大家的視線裡。對於樓市，更多是理性思考。
談到自己的“下海”，梁志勇說起最重要的原因是想離市場更近。他所在公司業務更貼近市場。畢竟曾經在官方參與政策的制訂時，他總感覺到距離感，而在智享數科，通過服務政府、銀行等，距離無限縮短。而這個距離，正是他想“深度體驗”的。
以下是樂居財經與梁志勇的精彩對話：
樂居財經：升級為社會主義特色示範區的背景下，你怎麼看深圳房價的重要性？
梁志勇：這是一種“升格”，房價這種問題對深圳來說並不那麼重要，高或低都沒有太大關係。更重要的是房地產市場需要較為長久健康發展的狀態。深圳是創新之都，高房價狀態下也能推動優質人才的引進，城中村和保障房的住房結構也能承載中低收入的來深建設者。
每個城市都在搶人才，此前出的深圳的新公寓政策裡就有“公寓轉人才房”的條款。
樂居財經：自從去年豪宅稅取消後，你覺得深圳房地產市場是否健康？
梁志勇：其實這個無法用進行時來判斷。從整個城市發展的角度出發，隨著新基建的投入，城市的整體“硬件”會越來越好。鼓吹房價上漲是一種不健康的氛圍，甚至還利用所謂的極不靠譜的“擴容”或“直轄”來炒作。販賣焦慮不應該是行業的健康表現。
樂居財經：珊瑚數據在城中村方面的數據比較有研究，隨著城中村的逐漸“被舊改”，會不會對深圳人才造成影響？
梁志勇：長租公寓很好地補充了一部分人的區間需求，2015年至2017年間，大批長租公寓拿房對城中村進行改造，也能讓部分白領繼續留在城市中心區，同時價格也不會過高。雖然是市場行為，但是不至於“把人趕走”，而人才的流動也不會因為城市住房結構的變化產生劇烈的影響。實際上，城市更新還讓原本的城中村有更大的容量，來容納城市人口。這對城市來說也是一件好事。
人才的留存問題，住房是其中之一，更多的可能還是公共交通的發達，縮短上班族的通勤時間，讓這座城市更富有流動性。也符合深圳的“多中心”發展的現狀。
樂居財經：深圳住宅用地的出讓，歷年翻新。你覺得深圳官方會在土地供應上做更大的調整嗎？
梁志勇： 土地部門和住房部門其實是兩個部門。所以這個問題涉及到規資局和住建局的合作。保障房、人才房、商品房的比例構成都需要兩個部門通力合作才能達到比較好的結構比例。另外規資局也要考慮到產業、公共配套、醫療、教育等，甚至小到停車場的公共服務用地，都需要從空間上做一個完善的考量。
另外，土地價格，最主要是市場決定的。造成一二手房價格倒掛的原因更多的是限價盤的出現。
樂居財經：你對現在的二手房市場調控有否建言？
梁志勇：其實二手房市場是“調控不了”的。房源在二手業主手裡，現存的法規下，官方沒有權利規定二手房的報價，更不能規定交易價格。但官方可以用經濟手段來提高你交易的成本。相比於規範的新房市場，二手房市場確實比較容易出現哄抬價格的現象。比如二手業主急用錢將價格掛低了也會讓同片區的其他業主產生不滿。
樂居財經：你對新來這座城市的年輕人有什麼建議？
梁志勇：在條件允許的範圍內，還是先買一套房。跟大小沒關係。房子其實屬於一種個保障，而且在大灣區的政策背景下，越早“上車”就越能享受到城市的紅利。
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