幸福里APP
大家好，我是勇谈。近日南方日报、南方+客户端共同发起的“疫情后购房意向”调查问卷分析显示，超五成受访者有置业计划，但超二成置业计划被推迟。此则消息出来后就被有关媒体解读为“有五成售房者有购房意向”，有置业计划跟购房意向是两回事，起码从勇谈的角度来看。置业计划起码是未来2-3年的事情，而购房意向则是近期（一年以内）的表达。所以，从这点来说调查结果并不能作为购房者信息恢复，对楼市有信息的佐证。借此机会简单谈谈我的观察。
老百姓感受房地产市场氛围的能力和了解渠道越来越多，这都是过去20多年被“锻炼”出来的
房地产解决住房需求阶段已经结束了，目前存在的主要价值其实就是推动城镇化
图上所示是2005-2018年国内房地产企业住宅销售套数走势图，我简单把他分为3个阶段：
2008-2013年是公认的国内房地产高速发展和房价高涨的时期，无论是投资额还是房价、房产销售套数都保持了10-20%以上的高增长；
2014-2017年是在去库存和地方放松调控的背景下，国内房价又一次引发了全民投资风。房产投资从一二线城市开始向三四线（包括以下）城市蔓延，全民房产投资的代价就是全国房价普涨时代，这个时期不少城市的房价都保持了10%以上的年增长。
2018年之后，基本房地产步入一个稳定期。这点从2018年房产销售套数同比2017年减少6万多套可以看出来，随着“房住不炒”调控的继续推进，相信随着2019/2020年的数据也会保持稳定下降的趋势，毕竟国内真正刚需购买力不足已经是事实。
当然在5-10年后随着城镇化的逐渐结束（国内常住人口城镇化率突破70%），房地产的“白银期”也基本会结束。大家可以理解为这是房地产发展的第四个阶段。
有置业计划跟购房意向是两回事，房企操控舆论的能力从来都不弱，但是不要忽略居民负债率过高的事实
可以肯定的一点是但凡希望在大城市打拼的人都有置业计划（无论在哪个城市），但是有计划跟购房意向完全是两回事。一个是未来2-3年甚至5年的规划，一个是短期内（1年之内）就会采取的行动。购房者信心到底恢复了没有？其实还是要看大家的“钱袋子”，看大家的负债情况。图上所示是过去10年中国——家庭债务占国内生产总值的比值走势图，可以明显看到国内家庭债务占国内GDP的比重从10年前的27%左右上涨到近几年最高的54.6%；而造成中国家庭负债率过高的原因在哪？无疑就是越来越多的人开始贷款买房了。甚至从这个数据可以理解为国内GDP超过半数的贡献都是房地产，这个是多么让人惶恐的数据。
疫情后房企最困难的日子已经过去了，购房者信心有所恢复不否认，但是这种恢复改变不了房地产市场的现状
包括住宅在内，商业、办公等房产都属于集体供过于求的情况，这点短时间内很难改变
图上所示是2010-2019年国内住宅商品房销售面积走势图，根据计算后看到近10年来住宅商品房的销售面积共计120.2亿平方米，而这10年国内常住城镇人口的增加为1.78亿左右，也就是说人均住房面积已经达到了67.5平方米！！！（已经超过了美国的65平米），就算我们撇开2010年以前的不算，仅仅这10年就已经处于相对供过于求的情况了。房产哪怕再特殊最终价格还是要由市场来调节的，当住房需求已经得到满足，投资房产再出手就意味着越来越难，自然投资房产 人就会越来越少了。
除去一线城市投资房产还有必要外，二线城市也都不一定适合投资，如果说信心恢复应该指的是房产投资的朋友吧
一线城市和部分二线城市真的还有投资价值，毕竟房价说到底还是“资源聚集度”的体现。起码在我国包括教育、医疗、商业、地铁交通等优质稀缺资源不能普及的情况下，房价高低及未来增值还是要看城市发展的。从此次疫情后就可以看出来，房地产率先复苏的城市基本也是以一二线为主（多数是国家中心城市和区域中心城市）。如果说真的有闲钱想要进行房产投资的朋友，可以试试，当然风险需要自己承担了。
购房者信息相比于疫情前有所恢复是正常的，楼市到底有什么影响很难判断，毕竟楼市走势还是要看是否“刺激”
相比于疫情以前这个时候的信心恢复只能说是一种正常的反应，但是要说此次信心恢复对于楼市有多少影响？顶多市场恢复到疫情前，毕竟楼市的高低走势取决于是否采取“刺激”措施。图上所示是2006-2018年住宅商品房销售价格走势图，无论是2008年、2013年、2016年后房价的房价上涨都跟“刺激”和“鼓励购房”有关系，反过来可以这样理解“只要不刺激房价大涨就不会出现”。
综上，哪怕真的如有些媒体所说的“购房者信心恢复”对于楼市的影响也极其有限，毕竟“房住不炒”的尚方宝剑还在，疫情期间都没有放松的迹象（但凡试图放松的都被叫停）更何况以后？各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
勇谈楼市壹贰叁
在售楼处调查了两个人
老姜161664503
呵呵，谁调查的，在售楼部调查的吧
