來源：中國證券報
5月3日，中證君走訪北京多個熱門小區，一探“五一”北京二手房市場究竟。
中證君：“一組、兩組、三組......哇，果然是放假，看房的人不少啊，這都遇見4、5波和我們一起看房的人了。”
“最近週末看房的人就已經很多了，要不是許多本來約好看房的都取消改旅行了，應該還會更多。”北京某頭部房產中介二手房銷售經理焦建說。
鏈家帶看數據顯示，2020年5月1日-3日總帶看已達112219次，單日帶看超過37000次，而2019年5月1日-3日總帶看次數僅為50814次。成交方面，1日-3日，鏈家實現成交1131套，而去年同期僅為341套，同比增長231.7%。
一波接一波
疫情對於北京二手房市場的影響正逐漸減輕。中證君走訪過程中發現，大多數小區在做好到訪人員登記、確認健康碼等前提下允許中介進小區帶看，但對人數限制仍鬆緊不一。
在看房過程中，中證君多次遇到好幾波不同的看房者和中證君前後腳，甚至同時查看、瞭解同一房源的情況，房源鑰匙也在這過程中不斷交接給不同的中介用於下一波客戶帶看。
從帶看數據來看，鏈家網帶看數據顯示，4月，北京鏈家共帶看420658次，而5月1日-3日總帶看就已達到了112219次，已超過4月帶看總量的1/4，每日帶看均超過37000次，而2019年同期單日帶看次數則均不超25000次。
圖片來源：鏈家網
成交同比翻兩倍
“按照現在的市場熱度，一般按照市場價水平報價的差不多1個月可以成交，略低於市場價1%-2%左右大概兩週就能成交。”焦建說。“最近成交已經基本上回歸正常水平了，4月全北京網籤近12000套，5月份成交量也肯定不會比4月份差，但是要說能超過15000套，感覺也比較難。”
北京住房和城鄉建設委員會網籤數據顯示，2020年4月，北京二手房住宅網籤11973套，創年內新高，超過了1月的8554套。相較於3月，北京二手房成交漲幅為52.6%，雖相比2019年4月的14438套仍有差距，但回暖明顯。
從成交來看，鏈家網數據顯示，2020年“五一”假期前三天，鏈家每日二手房成交量（北京地區）分別達到331套、376套、424套，1日-3日共成交1131套，而去年同期僅為341套，同比增長231.7%。
中原地產首席分析師張大偉表示，4月以來，北京二手房市場成交基本恢復到去年同期的八成水平，相較上海、深圳等地來說遠談不上“暖”。值得注意的是，上半年北京市場約有2萬套新房會集中釋放，如政策沒有放鬆，二手房市場或再承壓。
看房這麼多 房東漲價否？
“我本來是想多找幾個中介看看同一套房子哪家能談下更優惠的價，結果好幾家中介同一時間聯繫業主，業主誤以為房子很搶手，有好幾個潛在買家，結果還漲價了......” 這是來自中證君好友的吐槽。
中證君調研發現，最近在不少業主對於房企產市場的預期卻有所轉變，部分房源掛牌價也較前幾月微微上調。
中證君：“這麼多人來看房，業主會不會一高興就漲價？”
焦建：“總體來講現在的房價還是比較穩定的，有些業主對於市場預期比較好，微微上調了掛牌價，800萬的房子漲個5萬左右，也有部分新房源的業主，市場價800萬左右的房子非要掛1000萬，但多數價格穩定，有一些業主很有誠意出售的，還會降價，比如我們接下來要去看的這套，現在1000萬出頭，比年前降價了200萬。”
中證君：“那這樣我還能議價嗎？這個超預算了啊？”
焦建：“這套可能比較難，但是那種改善性業主已經訂了‘新房’，才來賣現有房子的，比較好議價。一般來看現在議價空間基本上都在5%以內。我們公司近期出了新規定，成交價和掛牌價不能相差太多，不然我們的業績會受到影響，所以我們現在我們在錄入之前也會和業主談，儘可能讓掛牌價貼近市場成交價。”
房價料保持穩定
中證君查詢走訪小區在售房源掛牌價發現，2020年4月，同一小區同戶型掛牌價普遍低於2019年同期成交價。以朝陽區某熱門小區為例，該小區86平方米小兩居戶型2019年4月成交價為830萬元，而2020年4月同戶型成交價為798萬，相差32萬，目前該戶型掛牌價為813萬元。
千萬級豪宅小區也不例外，2019年4月成交每平米單價近11萬的戶型，目前同類房源掛牌單價不足9.5萬元。
圖片來源：鏈家APP
從更長週期來看，張大偉指出，相比2017年高點，北京二手房價格平均跌幅已經超過20%，部分房源甚至跌幅已經達到或者超過了30%。
張大偉還表示，北京房地產政策可謂全國最嚴，目前的市場熱度，若無政策調整，北京二手房市場基本不存在大規模漲價的可能。此外，由於疫情而積壓的兩萬套新房房源或在上半年集中釋放，供應的大量增加也使得新房以及二手房房價都不具有大幅上漲的基礎。
