《中国经济周刊》记者 孙庭阳|北京报道
4月27日，华夏幸福（600340.SH）股价最高涨幅接近涨停，收盘上涨8.76%，远强于沪深大盘和同类公司。股价如此强势的背景是，在上一个交易日的晚间，华夏幸福公布了2019年及2020年1季度业绩。
营业收入增长26%，首入千亿“俱乐部”
4月24日晚间，华夏幸福披露2019年及2020年1季度业绩。2019年公司营业收入同比增长26%到1052亿元，净利润增长24%至146亿元，每股收益增长25.33%到4.75元。
1052亿元，这标志着华夏幸福正式跻身房地产行业年收入千亿元“俱乐部”。目前已经公布2019年报的A股房地产上市公司中，加上华夏幸福，此“俱乐部”中只有四个成员。其中，华夏幸福近5年以29%的复合增长率，成为该“俱乐部”中增长最快的公司。
近两年来，地产行业整体处于降速通道，整个行业形势不容乐观。此时华夏幸福仍然获得如此高速成长，吸引了投资者的高度关注，年报发布后股价走强也在意料之中。
不过，华夏幸福的年报业绩收入虽然靓丽，但其现金流数据也是投资人关注的另一个指标。
4月26日，华夏幸福以线上直播形式举行了2019年业绩说明会，公司管理层对2019年经营数据做了分析，展望了2020年布局。《中国经济周刊》记者在参加线上说明会时发现，参会的有不少知名投资人和券商研究员，他们对现金流问题提问直接，华夏幸福也是直面回答。
华夏幸福副总裁、财务总监吴中兵介绍说，2019年经营性现金流，要分三点来看。第一，2018公司从防控风险出发，对业务做了调整，导致投资不足，直接影响了2019年现金净流入。第二，2019年公司主动增加杠杆，阶段性加强发展所需要资源储备，例如，取地金额和面积同比增长204%和63%，产业新城土地整理支出增加50%，城市建设支出增加几乎翻倍，增加了现金流出，但为后续发展打下坚实的基础。第三，2019年各个季度经营性现金流已经呈现出好的趋势，到第四季度时净流入77亿元，已经转正。公司已经披露了2020年1季报，尽管有着在春节前集中支付工程款，叠加新冠肺炎疫情影响，2020年第1季度经营性现金流同比也有好转，同比增加了29亿元。2020年，公司进入正常发展节奏后，将会适度降低负债率，提升公司的整体稳健性。
对于华夏幸福现金流变化情况，市场研究机构也做出了自己的判断：东北证券点评为“经营性现金流呈现边际改善趋势”；中金公司预计华夏幸福2020年现金回款将延续改善趋势，带动在手现金提升和经营性现金流改善。
吴中兵副总裁还提醒投资人说， 2020年1季度，从分业务板块看，公司产业新城回款增长24%，回款速度增长甚至高于签约增长。
产业新城毛利率高达68%，新增签约投资额1956亿元
资金密集的房地产行业2019年日子并不宽松。2019年全国商品房销售额增速较2018年下降了5.7个百分点，销售面积同比下降0.1%，房地产企业2019年境内债权融资总额已连续4年下降，借贷成本整体逐渐走高。
华夏幸福2019年房地产业务毛利率只有33%，比肩同行公司。公司整体毛利率达44%，领先同行公司。原因是，贡献毛利润“半壁江山”的产业新城，毛利率高达68%。公司产业新城2019年贡献毛利润同比增长26%至232亿元，对公司整体利润贡献度连续4年超过50%。
华夏幸福耕耘产业新城已达18年，期间也曾经历过业绩压力，但是对产业新城模式和逻辑的坚守与创新，让华夏幸福始终稳居国内产业新城运营商的老大地位，产业新城也成为公司的最大利润来源。
产业新城模式，可以理解成华夏幸福接受地方政府的委托，双方签订长期合作开发协议，设立项目公司为合作区域内提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务等综合解决方案。其中核心是委托区域范围内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务。
更重要的是，华夏幸福的产业新城全部位于核心都市圈。据统计，我国北上广等30个核心都市圈以占全国4.5%的面积，承载了全国32%的人口，创造了全国 52%的GDP。
向来低调的华夏幸福董事长王文学，这次也出现在了4月26日的线上业绩说明会上。对于产业新城，他特别介绍说，公司已经重仓都市圈，按照都市圈布局，布局了13个省，15个都市圈，未来的积极盘活相应的资源，更加聚焦高潜力、高回报的区域，在已有的基础上持续降费增效。
数据显示，截至2019年末，华夏幸福已启动的79座产业新城中，已有66座开始实现回款，22座则已进入“净现金流转正、产业项目投产、产业集群形成”成熟期。
参会的一位券商研究员对《中国经济周刊》记者表示，他一直关注和研究华夏幸福的产业新城，2019年其产业新城的签约特点是大单多、大户多。2019年其新增签约投资额 1956亿元，其中5亿以上项目占比 85%，户均签约额同比提升52%。
华夏幸福的公开信息也显示，2019年 “大单”频现。例如，当年7月与欣旺达（300207.SZ）签约总投资120亿的新能源项目；当年9月与深圳市合丰泰科技有限公司签约160亿元的超薄玻璃基板深加工项目(一期)；当年11月，与欧菲光（002456.SZ）签约总投资135亿元AMOLED柔性显示触控模组与5G智能终端项目。
今年年初受新冠肺炎疫情影响，3月中旬，华夏幸福采取“云签约”方式，与协鑫集成（002506.SZ）签定了总投资50亿元的再生晶圆项目。
2019年能够跻身千亿俱乐部，除了产业新城，商业地产也是一大贡献源。华夏幸福在2019年加速开拓轻资产模式，在商业综合体、公共住房、康养、科学社区等商业地产开展布局。2019年首个“轻资产”业务模式项目落地北京丽泽，之后还摘牌武汉长江中心综合体项目。华夏幸福联席董事长、首席执行官（CEO）暨总裁吴向东在业绩说明会上介绍，商业地产市场竞争激烈，但好项目稀缺，公司要做“好城市、好地段、好条件、好产品、好服务、好回报的”商业地产，2020年公司要努力实现国内北上广深等8个核心城市实现商业地产全面覆盖。
对于2020年战略定位，王文学董事长介绍说，将积极发展产业新城和商业地产这两大平台，持续构建新平台，成为中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台。
