作者 | 國勝
流程編輯 | 小白
最近幾個月，風雲君明顯感覺看到貝殼廣告的頻次變高了很多。特別是這則和中國女排合作的廣告，讓人印象深刻。
風雲君的第一反應是，體現在財報上會是什麼樣呢？銷售費用率會增加嗎？
北京時間11月17日，貝殼（BEKE.N）公佈了三季度業績，這也是公司上市後的第一份財報。風雲君迫不及待地拿來看了一下，下面一起來分享。
一、前三季度GTV和收入都超過去年全年
首先是核心的經營數據：GTV（Gross transaction value，成交額）。
三季度，貝殼的GTV首次突破萬億大關，達到1.05萬億，同比增長了87%。今年前三季度GTV達到2.38萬億，已經超過去年全年的2.13萬億。
貝殼這個體量還能實現這個數據的增長，有點服氣。
分業務看，三季度新房交易GTV為4207億，同比增速高達106%，快於存量房的72%，兩者的GTV總額進一步逼近。新房業務表現搶眼，得益於貝殼領先的平臺戰略，越來越多的開發商與公司合作進行新房銷售。
新興和其他業務GTV則是增長了153%至532億。這裡面又分為金融業務和裝修業務。貝殼的金融業務專注於協助客戶完成交易，三季度金融業務的市場滲透率達到了8.6%，環比提高了2.5個百分點，潛在空間仍然很大。
轉化到收入上，三季度貝殼的收入達到205.49億，同比增長71%，超過市場預期的180億元，而且營收增速連續兩個季度保持在70%以上。
前三季度合計的營收達到478.10億，同比增長51%，也已經超過了去年全年的收入。
不僅如此，反應核心盈利能力的經調整EBITDA（注：調整項為股權激勵、公允價值變動等）達到22.48億，同比增長了122%。
還記得風雲君在之前的文章《上市首日大漲87%，市值超420億美元：貝殼，僅次於阿里巴巴的中國第二大商業平臺》中提到的2個重要的估值指標——市值/經調整EBITDA和市銷率嗎？用這兩個指標來看，公司的業績非常強勁。
這裡順便插一句，之所以要在EBITDA中調減股權激勵，是因為去年和今年的情況差別真得很大。調整之後，才能夠更好地反映公司真實的盈利能力。
另外，三季度經調整淨利潤（注：調整項為股權激勵，公允價值變動，收購和商業合作協議導致的無形資產攤銷，以及上述各項對所得稅的影響）達到18.58億，同比增長211%。
貝殼的財報，不得不說非常亮眼。下面拆分一下財報背後的細節。
二、運營效率亮眼，店效提升明顯
從貝殼披露的信息可以看出，貝殼的平臺戰略很成功，運營效率提升也很明顯。
體現在財務上，三季度門店相關的成本（主要是鏈家品牌）同比僅增長了4%至8.33億元，佔總成本的比例降至5.2%，公司的資產越來越輕。
根據公開可查詢信息，貝殼內部按照人均貝殼分、門店業績、關鍵行為表現等對門店進行打分，並分為A、B、C、D四個等級。
三季度，貝殼平臺的A級門店（簡稱A店）已從分級啟動時的4410家提升至1萬家，佔比高達25%，僅用7個月的時間實現A店數量翻倍。
而且A店的平均店效也提升顯著。目前，貝殼平臺A店的平均店效已達20萬，接近一半的A店年化GTV達到1億，即每月平均店效達到18萬。
此外，貝殼還計劃在2024年實現店效翻番，讓1億GTV/年的門店佔比超過50%。
我們都知道，房產交易是一個人力密集型行業。貝殼的招股書中曾披露，公司有近8.8萬名員工，這已經是一個大型公司的規模了。
不過從費用率來看，貝殼的運營堪稱高效。
2020年前三季度，貝殼的管理費用率為11.9%，銷售和研發費用率分別為5.0%、3.7%，合計20.6%。相比2018年的28.2%和2019年的28.4%，今年的費用率下降非常明顯，這還是在新冠疫情這個黑天鵝出現的情況下做到的。
第三季度，三項費用率合計為21.7%，同比僅提高0.6個百分點。
另外，上面這張圖中還有非常明顯的一點是，研發費用率持續上升，顯示出貝殼對於科技研發的重視。
三、平臺壯大技術出海，四季度業績可見
最後再來說一說貝殼的平臺戰略，風雲君覺得有2個數字值得一看。一是三季度的平均手機端MAU（注：包括貝殼、鏈家以及微信小程序）達到4790萬，同比增長82.1%。
二是公司平臺連接的房產經紀人數量在9月底達到44.8萬人，同比增長50.7%。公司的ACN（Agent Cooperation Network，經紀人合作網絡）正在變得愈發強大。
貝殼的平臺解決了用戶流量和線上線下結合的房產經紀兩個問題，自然也就吸引到越來越多的開發商。
還記得風雲君開篇提到的貝殼的廣告嗎？
10月份，貝殼“全民新房節”實現新房認購14萬套，成交GTV達2078億元。單月就相當於三季度新房GTV的49.4%，將近一半，可以說效果非常明顯。
而雙十一首周戰績則達到認購24699套、認購GTV 367.9億元。融創、萬科、保利、華潤等20多個開發商在貝殼平臺實現認購額破億元，其中融創突破10億元。
當然，這些都屬於四季度了。
另外，公司還有一些技術上實實在在的創新，比如說VR看房和“線上貸籤服務”。
VR看房，我們都已經不陌生了。貝殼的創新之處在於，本季度全面推廣了VR Lite輕量化採集方案，使得全景相機、手機都可以完成VR錄製，大幅降低了成本，並加速VR對房源的覆蓋，這尤其適用於租賃場景。
9月份，貝殼VR帶看佔比超過整體帶看量的40%，VR看房漸成用戶習慣。
不僅如此，公司還把這一技術推廣到了日本，推動日本居住服務市場的VR化升級，這不就是技術出海嗎！
（來源：新華網，2020.06.29）
再來講“線上貸籤服務”。
貝殼通過線上核籤室等產品，整合實名認證、人臉識別、電子簽章、OCR自動識別等技術，將原需線下進行的面談、信息蒐集填寫、材料簽署等流程線上化，使貸款面籤時長平均縮短了19%。
三季度，有近30%經貝殼平臺撮合的商業抵押貸款通過“線上貸籤服務”完成。
截止9月底，貝殼線上貸籤服務已覆蓋全國45座城市、66家合作銀行的1000多家支行。
不多說了，風雲君要去找貝殼買房了，哦不對，是租房。
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