作者 | 国胜
流程编辑 | 小白
最近几个月，风云君明显感觉看到贝壳广告的频次变高了很多。特别是这则和中国女排合作的广告，让人印象深刻。
风云君的第一反应是，体现在财报上会是什么样呢？销售费用率会增加吗？
北京时间11月17日，贝壳（BEKE.N）公布了三季度业绩，这也是公司上市后的第一份财报。风云君迫不及待地拿来看了一下，下面一起来分享。
一、前三季度GTV和收入都超过去年全年
首先是核心的经营数据：GTV（Gross transaction value，成交额）。
三季度，贝壳的GTV首次突破万亿大关，达到1.05万亿，同比增长了87%。今年前三季度GTV达到2.38万亿，已经超过去年全年的2.13万亿。
贝壳这个体量还能实现这个数据的增长，有点服气。
分业务看，三季度新房交易GTV为4207亿，同比增速高达106%，快于存量房的72%，两者的GTV总额进一步逼近。新房业务表现抢眼，得益于贝壳领先的平台战略，越来越多的开发商与公司合作进行新房销售。
新兴和其他业务GTV则是增长了153%至532亿。这里面又分为金融业务和装修业务。贝壳的金融业务专注于协助客户完成交易，三季度金融业务的市场渗透率达到了8.6%，环比提高了2.5个百分点，潜在空间仍然很大。
转化到收入上，三季度贝壳的收入达到205.49亿，同比增长71%，超过市场预期的180亿元，而且营收增速连续两个季度保持在70%以上。
前三季度合计的营收达到478.10亿，同比增长51%，也已经超过了去年全年的收入。
不仅如此，反应核心盈利能力的经调整EBITDA（注：调整项为股权激励、公允价值变动等）达到22.48亿，同比增长了122%。
还记得风云君在之前的文章《上市首日大涨87%，市值超420亿美元：贝壳，仅次于阿里巴巴的中国第二大商业平台》中提到的2个重要的估值指标——市值/经调整EBITDA和市销率吗？用这两个指标来看，公司的业绩非常强劲。
这里顺便插一句，之所以要在EBITDA中调减股权激励，是因为去年和今年的情况差别真得很大。调整之后，才能够更好地反映公司真实的盈利能力。
另外，三季度经调整净利润（注：调整项为股权激励，公允价值变动，收购和商业合作协议导致的无形资产摊销，以及上述各项对所得税的影响）达到18.58亿，同比增长211%。
贝壳的财报，不得不说非常亮眼。下面拆分一下财报背后的细节。
二、运营效率亮眼，店效提升明显
从贝壳披露的信息可以看出，贝壳的平台战略很成功，运营效率提升也很明显。
体现在财务上，三季度门店相关的成本（主要是链家品牌）同比仅增长了4%至8.33亿元，占总成本的比例降至5.2%，公司的资产越来越轻。
根据公开可查询信息，贝壳内部按照人均贝壳分、门店业绩、关键行为表现等对门店进行打分，并分为A、B、C、D四个等级。
三季度，贝壳平台的A级门店（简称A店）已从分级启动时的4410家提升至1万家，占比高达25%，仅用7个月的时间实现A店数量翻倍。
而且A店的平均店效也提升显著。目前，贝壳平台A店的平均店效已达20万，接近一半的A店年化GTV达到1亿，即每月平均店效达到18万。
此外，贝壳还计划在2024年实现店效翻番，让1亿GTV/年的门店占比超过50%。
我们都知道，房产交易是一个人力密集型行业。贝壳的招股书中曾披露，公司有近8.8万名员工，这已经是一个大型公司的规模了。
不过从费用率来看，贝壳的运营堪称高效。
2020年前三季度，贝壳的管理费用率为11.9%，销售和研发费用率分别为5.0%、3.7%，合计20.6%。相比2018年的28.2%和2019年的28.4%，今年的费用率下降非常明显，这还是在新冠疫情这个黑天鹅出现的情况下做到的。
第三季度，三项费用率合计为21.7%，同比仅提高0.6个百分点。
另外，上面这张图中还有非常明显的一点是，研发费用率持续上升，显示出贝壳对于科技研发的重视。
三、平台壮大技术出海，四季度业绩可见
最后再来说一说贝壳的平台战略，风云君觉得有2个数字值得一看。一是三季度的平均手机端MAU（注：包括贝壳、链家以及微信小程序）达到4790万，同比增长82.1%。
二是公司平台连接的房产经纪人数量在9月底达到44.8万人，同比增长50.7%。公司的ACN（Agent Cooperation Network，经纪人合作网络）正在变得愈发强大。
贝壳的平台解决了用户流量和线上线下结合的房产经纪两个问题，自然也就吸引到越来越多的开发商。
还记得风云君开篇提到的贝壳的广告吗？
10月份，贝壳“全民新房节”实现新房认购14万套，成交GTV达2078亿元。单月就相当于三季度新房GTV的49.4%，将近一半，可以说效果非常明显。
而双十一首周战绩则达到认购24699套、认购GTV 367.9亿元。融创、万科、保利、华润等20多个开发商在贝壳平台实现认购额破亿元，其中融创突破10亿元。
当然，这些都属于四季度了。
另外，公司还有一些技术上实实在在的创新，比如说VR看房和“线上贷签服务”。
VR看房，我们都已经不陌生了。贝壳的创新之处在于，本季度全面推广了VR Lite轻量化采集方案，使得全景相机、手机都可以完成VR录制，大幅降低了成本，并加速VR对房源的覆盖，这尤其适用于租赁场景。
9月份，贝壳VR带看占比超过整体带看量的40%，VR看房渐成用户习惯。
不仅如此，公司还把这一技术推广到了日本，推动日本居住服务市场的VR化升级，这不就是技术出海吗！
（来源：新华网，2020.06.29）
再来讲“线上贷签服务”。
贝壳通过线上核签室等产品，整合实名认证、人脸识别、电子签章、OCR自动识别等技术，将原需线下进行的面谈、信息搜集填写、材料签署等流程线上化，使贷款面签时长平均缩短了19%。
三季度，有近30%经贝壳平台撮合的商业抵押贷款通过“线上贷签服务”完成。
截止9月底，贝壳线上贷签服务已覆盖全国45座城市、66家合作银行的1000多家支行。
不多说了，风云君要去找贝壳买房了，哦不对，是租房。
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