1
地处航空港区以西，京港澳一路之隔的薛店组团被称为“西港区”，依托港区求生的薛店市场如何？
4月3日，由五湖分销爆出大动作！
郑南千亩住宅大盘，钜惠6XXX，月供600，三万网签，置业南港；
紧接着官方发布：2万定房，月供5xx，安家大郑州，置业援助计划启动。
看下图：不管单价，总价，还是首付，月供，直击刚需痛点！方方面面给出相应解决方案，是安家郑州的最佳良配。
安家梦唯一承载之地，这文案很有诱惑力
如此钜惠，郑州地产编辑团队实地走访 ……
工作地郑州CBD，百度地图显示最近距离约39公里，沿京港澳高速经世纪大道，驾车约41分钟，到达售楼中心实则用时1个小时。
到访并未见人头攒动，反而和朋友圈的热势如潮形成鲜明对比，稀稀拉拉几组到访，对面仅见一组坐下来详谈。
案场实拍，人并不多
经过一番彻谈，5xxx是少量百平顶层大户型，关于首付分期，返月供等政策也是支支吾吾说你确定要的话需要申请，可以申请，大家现在说话都相对艺术。
来之则继续问到底之，那目前项目整体售价大概多少，答：一房一价，你需要多大户型的？相对小户型的吧，你帮我算算74㎡，109㎡和88㎡（顶层小洋房）价格吧。
置业计划书：
薛店板块目前在售可观的房源有
浩创·梧桐花语，航美智慧国际城，安恒品邸，正商馨港家销售相对还可以，其他基本处于滞销状态。紧接着走访航美智慧国际城，集住宅，办公，商业综合性智慧小镇项目，目前甲骨文公司，新郑薛店国土资源局服务大厅及信访办等已入驻办公，下午2点多到达，诺大的售楼部到访客户不见他人，仅我们一组。
人气不足
花语的优惠“大动作”还是给了薛店市场一记惊雷，很多项目纷纷觉醒，紧跟政策调整，航美就是其一，到访开门见山，项目目前优惠政策正在上报，现优惠得到证实，首付10%，剩余首付2021年年底付清，今年7月交房的现房则是交房前付清首付款，特惠房源也即将推出，均价约68xx元/㎡，附带车位赠送。
无独有偶，正商馨港家纯洋房社区，认筹阶段释放价格7000，排卡约300组，4.12日开盘当天推出两栋洋房，到访约110组，到访率1/3左右，整体成交均价6700元/㎡，复式约7100元/㎡，价格低于前期释放，但据悉，当天去化依然不足1/3。
开盘去化一般
通过走访，不难发现：薛店片区项目价格战已然拉响，前期配合超低价“噱头”，再加以各种分销渠道，拓客引流达到最大化，加促案场成交，因为自然到访着实惨淡，没客户何谈成交呢？！
2
再来看3月至今市场监控数据：
数据来源：市场调查
图中，清晰可见，南龙湖认购量最高，其次是郑新路板块，高新新城板块，高新老城板块，紧接着就是港区北港板块，排名第五，其次是北大学城板块。
郑州各板块成交主力格局近一年基本如此，外围区域南龙湖和港区到访走高，成交强势，其中港区多因恒大未来之光，营销优惠操作给力，成交整体拔高；与此形成鲜明对比，薛店组团两位数的认购，垫底郑州成交各板块。
东与航空港区一路之隔，背靠南龙湖组团，缘何，薛店组团项目去化艰难险阻，神色黯然。
如下图：
第一：交通区位真的太远，半小时交通圈向南覆盖在绕城以外，一小时的交通圈与核心办公集聚圈交集实在太少，对去往郑州的上班刚需族通勤时间较长，且只能自驾；
第二：配套欠缺，较为好的医疗配套有河南天佑中医院，商业配套是镇级别的商街配套，相对好的是哈芙生活广场，学校多为村办小学初中，薛店镇第一幼儿园，常刘小学，薛店中学；公园配套的话距离园博园较近，是周末游玩的去处，娱乐消费基本也是在港区和龙湖；
第三：客户太少，产业园集聚区，这算一大优势，提供工作岗位，带来经济收入，但据当地销售实际走访调查，工作的本地人居多，外来人口厂里基本提供住宿，且工作稳定性不高，流动率很大，且知名产业，雪花，好想你，石材城等在薛店外围区域，有居住需求的会优先考虑南龙湖和港区，综合20分钟的车程还是蛮快的，本地居民多为拆迁安置，像这种内生改善需求也极少考虑在薛店购置二套。
总体来说，
号称“西港区”的这个片区，距郑州市区远，通勤时间长，客户体量少，置业意愿薄，销售均价7k左右，不具备任何竞争优势。即便是郑州刚的不能再刚的刚需，但凡手里有点盈余，南龙湖和港区顺势就成为该组团最大的客户劫掠者，号称“西港区”的薛店只能夹缝求生。
· END ·
