【1】北京第一轮人口迁移将启动，从3环内向5-6环疏解，北京六环内房价空间依然很大
世界上最有名的“首都级”都市圈，应该非“东京都市圈”莫属。
东京都市圈一共分为三层：分别是东京都，小东京圈和大东京圈。
其中“东京都”指的就是日本首都东京这个城市，面积大概在2200平方公里，人口1300万，人口密度6300人/平方公里，人口密度位居全国第一。
“小东京圈”是由东京都为核心，再加30公里范围的埼玉县+千叶县+神奈川县，“一都三县”组成，面积大概在1.3万平方公里，人口达到3500万，人口密度大概是2600人/平方公里。
“大东京圈”是以东京都为核心，再加70公里范围的七个县组成，“一都七县”面积在3.7万平方公里，人口4400万，人口密度1200人/平方公里。
如果我们把北京都市圈和东京都市圈进行比较就可以发现，未来北京都市圈的城市发展轨迹。
比如“东京都”的面积大概等同于北京六环内，面积都是2200平方公里左右，但是人口密度上，北京六环内明显高于东京都，已经达到了7200人/平方公里。
核心结论是：北京六环内将不可能再新增常住人口。
由于北京3环里的人口密度实在是太高了，北京未来六环内的常住人口应该尽快从3环内逐渐向5-6环间进行迁移，形成内部人口分布的均衡。
为了推动这种人口的内部均衡，未来北京应该加快对3环里居民的退租、腾退工作，尽可能实现人口从城区向近郊区转移。
同时应该针对5-6环之间的新城板块进行楼市政策调整，推动常住人口的居住置换，人口逐渐从城区向外疏解。
北京第一轮人口迁移会在2020-2022年的三年内启动：人口主要从市区的3环内向5-6环转移疏解，人口均衡化分布。
从房价对比看，东京都目前房价水平大概是108万日元/平米，换算成人民币大概是7.2万/元每平米，而北京六环内的均价大概是5.8万元/平米。
所以未来五年，北京六环内的房价还有20%-30%的增长空间，整体均价有望突破7万/平米，尤其是五环-六环未来房价有望突破6.5万。
其实北京六环内和东京都的差距并不大，不管是人口，还是土地，甚至包括房价，都基本比较接近。
但是“小北京圈”和“小东京圈”的差距就比较大了。
小东京圈的占地面积1.3万平方公里，但常住人口却高达3700万，小北京圈占地虽然也有1.2万平方公里，人口却只有2500万，常住人口整整少了1200万人。
尤其值得注意的是：东京都的常住人口只有1300万，而其周边的三个县常住人口却高达2400万，也就是说东京都的人口其实比周边人口少。
但是在小北京都市圈中，北京的人口却高达2000万，周边县市人口只有不到600万，周边人口比北京人口少得多。
也就是说“小东京圈”已经形成真正的人口协同发展，而“小北京圈”远远没有达到都市圈的真正发展格局，差距太大了。
背后的原因是什么？三点关键原因：
第一，大力建设城市轨道铁路，推动人口产业疏解。
东京圈的城市轨道里程高达2500公里以上，而北京圈的城市轨道里程只有可怜巴巴的700公里，东京圈是北京圈的4倍。
城市型轨道交通是城市群发展的“血管”，它延伸到哪里，人口和产业就能发展到哪里，它是城市群内物流、人流、资金流、产业流的核心载体。
东京都市圈的轨道交通是全世界规模最大的城市轨道交通系统，它由三个复杂的系统构成：304公里的地下铁+1117公里的城际铁路+1147公里的私人铁路构成。
一句话：东京都市圈的轨道交通能直接把人看晕。
京津冀协同发展最缺的是什么？当然就是城市级轨道交通。
没有完整的轨道交通，就不可能把北京的人口产业疏解出去，北京周边就不可能得到发展，北京“疏解”目前最缺的就是轨道交通。
北京地区的轨道交通总里程2020年会达到1000公里，2025年预计会达到1500公里，2035年会超过东京的水平。
第二，学校、医院要带头大规模外迁。
从1970年开始，日本东京就大规模将学校、医院带头外迁。
为了减轻东京都的压力，日本在东京60多公里以外建设了筑波新城，搬迁并新建了大量国立教育机构。
第三，东京都征收高额税费，提高停车费，加大违章停车处罚力度，适度提高私家车运行成本，达到减少私家车出行频率的治理目标。
正是从以上手段“多管齐下”，东京都市圈才形成了人口和产业的“多点开花”局面，东京都的“大城市病”才能到了真正的缓解。
比较之下，北京都市圈需要走的路，还很长。但是在未来五年，随着京唐城际、京雄城际、平谷线、城际联络线等城市轨道的建设开通。
北京第二轮人口迁移将会从2022年开始正式启动：将正式从北京向环京疏解，城市轨道的建设开通是人口迁移的最佳推动力。
从房价水平上看，东京都的房价大概是人民币7.2万/平米，而它周边的三个县，房价也已经达到了一个比较高的水平。
通过东京圈周边城市的房价比例看，随着城市轨道的建设开通，周边县市的房价水平基本上都会达到东京都的50%以上。
比如距离东京最近的神奈川县，是东京都房价的75%，千叶县距50公里，房价是东京都的55%，埼玉县离70公里，房价达到东京都的45%。
所以未来五年，城市轨道建设及开通以后，我们也有充分的理由相信：燕郊的“4万+”，大厂的“3万+”和香河的“2万+”。
综上所述，我们认为未来五年，北京常住人口将会迎来两次“迁移”：
第一次发生在2020-2022年，人口会从3环内的城区逐渐向5-6环的新城区转移疏解，带动新城房价出现上涨，幅度预计在20%-30%左右。
第二次发生在2022-2025年，人口会从北京逐渐向环京疏解，并带动环京地区的房价上涨，预计房价上涨幅度将会迎来较大上调。
