【1】北京第一輪人口遷移將啟動，從3環內向5-6環疏解，北京六環內房價空間依然很大
世界上最有名的“首都級”都市圈，應該非“東京都市圈”莫屬。
東京都市圈一共分為三層：分別是東京都，小東京圈和大東京圈。
其中“東京都”指的就是日本首都東京這個城市，面積大概在2200平方公里，人口1300萬，人口密度6300人/平方公里，人口密度位居全國第一。
“小東京圈”是由東京都為核心，再加30公里範圍的埼玉縣+千葉縣+神奈川縣，“一都三縣”組成，面積大概在1.3萬平方公里，人口達到3500萬，人口密度大概是2600人/平方公里。
“大東京圈”是以東京都為核心，再加70公里範圍的七個縣組成，“一都七縣”面積在3.7萬平方公里，人口4400萬，人口密度1200人/平方公里。
如果我們把北京都市圈和東京都市圈進行比較就可以發現，未來北京都市圈的城市發展軌跡。
比如“東京都”的面積大概等同於北京六環內，面積都是2200平方公里左右，但是人口密度上，北京六環內明顯高於東京都，已經達到了7200人/平方公里。
核心結論是：北京六環內將不可能再新增常住人口。
由於北京3環裡的人口密度實在是太高了，北京未來六環內的常住人口應該儘快從3環內逐漸向5-6環間進行遷移，形成內部人口分佈的均衡。
為了推動這種人口的內部均衡，未來北京應該加快對3環里居民的退租、騰退工作，儘可能實現人口從城區向近郊區轉移。
同時應該針對5-6環之間的新城板塊進行樓市政策調整，推動常住人口的居住置換，人口逐漸從城區向外疏解。
北京第一輪人口遷移會在2020-2022年的三年內啟動：人口主要從市區的3環內向5-6環轉移疏解，人口均衡化分佈。
從房價對比看，東京都目前房價水平大概是108萬日元/平米，換算成人民幣大概是7.2萬/元每平米，而北京六環內的均價大概是5.8萬元/平米。
所以未來五年，北京六環內的房價還有20%-30%的增長空間，整體均價有望突破7萬/平米，尤其是五環-六環未來房價有望突破6.5萬。
其實北京六環內和東京都的差距並不大，不管是人口，還是土地，甚至包括房價，都基本比較接近。
但是“小北京圈”和“小東京圈”的差距就比較大了。
小東京圈的佔地面積1.3萬平方公里，但常住人口卻高達3700萬，小北京圈佔地雖然也有1.2萬平方公里，人口卻只有2500萬，常住人口整整少了1200萬人。
尤其值得注意的是：東京都的常住人口只有1300萬，而其周邊的三個縣常住人口卻高達2400萬，也就是說東京都的人口其實比周邊人口少。
但是在小北京都市圈中，北京的人口卻高達2000萬，周邊縣市人口只有不到600萬，周邊人口比北京人口少得多。
也就是說“小東京圈”已經形成真正的人口協同發展，而“小北京圈”遠遠沒有達到都市圈的真正發展格局，差距太大了。
背後的原因是什麼？三點關鍵原因：
第一，大力建設城市軌道鐵路，推動人口產業疏解。
東京圈的城市軌道里程高達2500公里以上，而北京圈的城市軌道里程只有可憐巴巴的700公里，東京圈是北京圈的4倍。
城市型軌道交通是城市群發展的“血管”，它延伸到哪裡，人口和產業就能發展到哪裡，它是城市群內物流、人流、資金流、產業流的核心載體。
東京都市圈的軌道交通是全世界規模最大的城市軌道交通系統，它由三個複雜的系統構成：304公里的地下鐵+1117公里的城際鐵路+1147公里的私人鐵路構成。
一句話：東京都市圈的軌道交通能直接把人看暈。
京津冀協同發展最缺的是什麼？當然就是城市級軌道交通。
沒有完整的軌道交通，就不可能把北京的人口產業疏解出去，北京周邊就不可能得到發展，北京“疏解”目前最缺的就是軌道交通。
北京地區的軌道交通總里程2020年會達到1000公里，2025年預計會達到1500公里，2035年會超過東京的水平。
第二，學校、醫院要帶頭大規模外遷。
從1970年開始，日本東京就大規模將學校、醫院帶頭外遷。
為了減輕東京都的壓力，日本在東京60多公里以外建設了筑波新城，搬遷並新建了大量國立教育機構。
第三，東京都徵收高額稅費，提高停車費，加大違章停車處罰力度，適度提高私家車運行成本，達到減少私家車出行頻率的治理目標。
正是從以上手段“多管齊下”，東京都市圈才形成了人口和產業的“多點開花”局面，東京都的“大城市病”才能到了真正的緩解。
比較之下，北京都市圈需要走的路，還很長。但是在未來五年，隨著京唐城際、京雄城際、平谷線、城際聯絡線等城市軌道的建設開通。
北京第二輪人口遷移將會從2022年開始正式啟動：將正式從北京向環京疏解，城市軌道的建設開通是人口遷移的最佳推動力。
從房價水平上看，東京都的房價大概是人民幣7.2萬/平米，而它周邊的三個縣，房價也已經達到了一個比較高的水平。
通過東京圈周邊城市的房價比例看，隨著城市軌道的建設開通，周邊縣市的房價水平基本上都會達到東京都的50%以上。
比如距離東京最近的神奈川縣，是東京都房價的75%，千葉縣距50公里，房價是東京都的55%，埼玉縣離70公里，房價達到東京都的45%。
所以未來五年，城市軌道建設及開通以後，我們也有充分的理由相信：燕郊的“4萬+”，大廠的“3萬+”和香河的“2萬+”。
綜上所述，我們認為未來五年，北京常住人口將會迎來兩次“遷移”：
第一次發生在2020-2022年，人口會從3環內的城區逐漸向5-6環的新城區轉移疏解，帶動新城房價出現上漲，幅度預計在20%-30%左右。
第二次發生在2022-2025年，人口會從北京逐漸向環京疏解，並帶動環京地區的房價上漲，預計房價上漲幅度將會迎來較大上調。
