作者 | 吳佳桂
導語：日本想必大家並不陌生，無論從工業製造，餐飲美食，影視動畫還是日用品眾多品牌產品在我們生活中隨處可見日企的身影和發達國家的形象，那麼離我們這麼近的日本有什麼賺錢機會嗎？基礎生存問題出發肯定是考慮日企工作，第二階段投資日本，第三階段獲取身份，日企工作後期會編寫，今天更多的聊聊日本地產投資機會，政策，流程，費用，已經規避陷阱，供各位讀者評鑑。
今天主要詳解日本購房政策，流程，費用以及後期租售內容，後期單獨編寫一篇日本房地產發展演化，主要幾個城市東京、大阪、京都、橫濱、北海道等城市區域差異房屋挑選攻略。
日本房產情況
概況下目前購買日本項目的屬性：
- 總價：在幾十萬到上千萬不等，門檻低滿足輕重資產選擇空間。
- 物件：主要以二手房為主，新房較少，一房兩房，民宿，整棟都可以購買。
- 房價：公開透明，房東掛牌房屋委託第三方經紀實際評估，放心買賣。
- 交易：週期短，正常30天左右成交週期，高性價比項目掛牌7左右成交。
- 風險：全程必須有經紀資質不動產公司和司法書士介入。
購置客戶多數從資產保值，投資收租角度，還有一部分和本土相關工作留學等客戶。
大家最關心的回報怎麼樣，平均租金回報可達毛利6-10%，淨利潤5-9%，這裡有個避坑點，確認中介給到你回報是毛利還是淨利潤，扣除每年稅費和管理費到手的回報，這裡可以放心，多數出售物件是帶租客的，到手即可收租，回報非常真實。相比國內的2%左右回報，日本租金回報就相當可觀了。
· 表面回報計算公式：
投資回報率=年租金收入÷房屋購入價格×100%
· 實際回報計算公式：
投資回報率=（年租金收入-支出成本）÷房屋購入價格×100%
日本購房政策
1. 購房身份要求（√）
合法入境，手持護照便可以日本買房
日本對於外國人買房是沒有任何限制的，外國人與日本人在買房這件事上是平等的，並且沒有限購。
2. 房屋類別（公寓/一戶建/整棟/商業）
- 公寓：整棟建築中單位，面積在20m²~90m²。
- 一戶建：類似上海石庫門弄堂，北京大雜院，廣州城中村密集度高的別墅洋房屬性，常見面積在100m²~300m²，兩到三層，部分有車位。
櫻桃小丸子家一戶建
蠟筆小新家一戶建
大雄家一戶建
藤原拓海家一戶建
- 整棟：一棟樓很多間公寓整體樓。
- 商業：商鋪辦公樓
對比：
① 根據預算和需求：相同地段配套公寓總價門口低，一戶建和整棟需要提高投資門檻；
② 安全程度：日本整體治安排名已經很不錯了，對比來說公寓會安排管理人員和警備員常駐，出入口安裝門禁，高端項目電梯需要刷卡等，而一戶建自給自足根據屋主情況自己安裝保全設施，防盜門，監控或者養條大狼狗；
③ 隱私程度：一戶建更勝一籌，群租除外，獨門獨院，公寓隱私也不存在問題，但是由於住戶多，隔音這方面不完善；
④ 抗震性：日本建築標準非常嚴格需滿足抗震法，為了抗震,日本人在房屋建築上下足了功夫；日本在1996年、2000年、2005年、2006年四次修改《建築基準法》，將建築物的抗震標準不斷提高安全指數，修訂後的法規將住宅、樓房抗震標準提高為：經得住6至7級地震搖晃而不會坍塌，尤其是商務樓要求能夠8 級地震不倒，調高使用期限能夠超過100 年。；2015年日本還制定計劃讓90%的住宅建築達到這一標準；
⑤ 土地支配權：購買一戶建後，土地所有權就是你的，無論建花園還是養寵物或者作為公司住址都是由屋主決定，有空間還可以做個停車位，不用繳納額外停車費，相比公寓有非常高的自定義靈活度；
⑥ 費用支出：公寓和一戶建差不多，公寓每個月需要繳納管理費（物業費）和修繕公積金，一戶建隨著物件幾十年老化需要獨自支付項目維護成本；
⑦ 資產保值：
一戶建，受到周邊配套環境影響，修建交通站，開設商業，學校，價格也是水漲船高，即使建築老化，但是土地價值節節攀升；
公寓：購買時項目所在地段很重要，雖然也受周邊規劃影響，但是公寓周邊規劃可能性沒有一戶建高，在管理和修繕制度上更加完善，使用年限較長，在享受租金回報同時，保值性較好；
⑧ 商業（商鋪/辦公樓）：商業租金高，收益也高，但是東京13區內一線地段外，都會有租戶搬走空置期的風險，商業會設定經營項目規範，招商周期和難度非常高，不太適合初級投資者入場，選擇合適自己預算和投資週期的產品尤為重要。
3. 房屋產權（永久產權/租賃權）（√）
永久產權（所有権shoyuken）
租賃權（借地権shakuchiken）
（舊借地権kyushakuchiken）：鋼筋混凝土30年，木結構20年；
（普通借地権futsushakuchiken）：1992年新法30+20年，續+10年；
4. 房屋面積（無公攤）（√）
無論當地人還是外國人購置到的房產都“無公攤送陽臺”
日本是按實際面積計算，當然就不存在得房率的問題，花的每一平的錢都屬於業主。二十多平實際相當於國內三十多平，陽臺不算面積，大點的陽臺花二十多平的錢享受四十多平，非常不錯的利好政策。
5. 交付標準（簡裝/精準）（√）
無論當地人還是外國人購置到的房產都是精裝起步
不存在毛坯房，相比三通一平的標準 做到五通一平（通水、通電、通路、通訊、通排水、平整土地），衛浴五件套（洗漱臺盆，龍頭，花灑，坐便器，毛巾架掛件等），廚房三件套（灶臺，油煙機，臺盆）。
這裡想到自己在國內購置的第一套房，拿到鑰匙的第一刻帶著無比激動的心情，去看自己起早貪黑含辛茹苦買到的新房，去的時候是下午，打開門的一瞬間，一陣穿堂風吹在臉上，這是一個連窗戶都沒有的毛坯，四周從房頂到地面3D無死角的水泥，水電馬桶都只能在腦海裡，然後開始發揮個人藝術細菌開始被宰的裝修之旅，說到這裡，菲律賓精準交付就顯得無與倫比的有魅力了。
6. 付款方式（工程進度付款）（√）
根據簽約進度付款，簽約前不動產經紀人會提供費用明細表及付款請求書，然後開始支付房屋的尾款及相關稅費，尾款在房屋過戶前付清。常規在10-60天內，付款進度在購房流程中註明。
7. 房屋稅務（√）
① 印紙稅（印花稅）：
物件合同價1000萬日元以下支付：1萬日元
物件合同價5000萬日元以下支付：1.5萬日元
物件合同價1億日元以下支付：4.5萬日元
② 登錄稅（國稅）：
物件總評估價2%=（土地評估價*2%+房屋評估價2%）
土地價格每3年評估一次
③ 房產取得稅（地方稅契稅）：
住宅物件總評估價3%=（土地評估價*3%+房屋評估價3%）
非住宅物件總評估價4%=（土地評估價*3%+房屋評估價4%）
④ 固都稅：
物件總評估價1.7%=（固定資產稅+都市企劃稅）
固定資產稅=物件總評估價1.4%=（土地評估價*1.4%+房屋評估價1.4%）
都市企劃稅=物件總評估價0.3%=（土地評估價*0.3%+房屋評估價0.3%）
8. 房屋貸款（√）
外國人可以申請日本房屋貸款。
日本本土銀行：年齡20週歲以上最終還款年齡不超75週歲，無需納稅證明，最高貸款物件總額的60%~70%，年限最高35年，利率2.8%~3%，物件需滿足5000萬日元以上。
其他銀行：年齡20週歲以上64週歲以下，需納稅證明流水徵信報告等，最高貸款物件評估額的50%，年限最長15年，利率2.8%~3%，物件需滿足2000萬日元以上。
9. 房屋（出售/出租）（√）
日本房屋出租非常便捷，購買房屋基本有租客，後期招租途徑也較多，當地租房網站，託管公司，租房群等，委託給管理公司是需要支付費用，當然也包含招租，客戶審核，物業費代繳納，收租清算打款等，一般每月每季度支付。如果打算自己出租，那麼懂日語是必須的，後期就各顯神通招租了。
- 房租(Yachin)：按月支付，一般在月底前支付次月租金，晚交會收取租戶滯納金。
- 押金(Shikikin)：一般押1-2個月租金，根據房子裝修情況地段來談，租戶退房或搬走時，房東會驗下房，日本文化對衛生是非常講究的，搬走打掃不乾淨從押金中扣除清潔費，破損牆面把手窗戶等扣除修理費，剩餘部分押金退還。
- 禮金(Reikin)：一般付1-2個月租金，類似國內的紅包，感謝與房東在茫茫人海相遇，把自己心愛的房子租給我。日本文化
- 維修費（(Kanrihi）：物業費由租客承擔，根據物業情況房屋面積幾百左右。
- 火災保險費：根據房屋情況1萬日元~3萬日元不等，房東出還是租戶出視情況而定。
- 鑰匙更換費：2萬日元左右（電子門鎖除外）。
- 租房合同更新費：合同到期需續簽，續簽需繳納合同更新費1個月租金，房東需拿出一半給到房產經紀出新合同，建議籤2年以上的合同。
- 其他費用：網費，電話費，寵物費，朋友留宿費等
- 違約情況：解約需提前1-2個月通知到房東，收取1月租金作為罰金。
租賃網站推薦：
10. 收入匯出（租金/變現）（√）
所得收入租金或房款管理公司會安排支付到您指定賬戶，也可以選擇銀行匯款等。
日本購房流程
日本購房費用
日本持有成本
日本出售成本
總結：
在時代車輪中為了民族的未來發展守舊與創新難以共存。守舊秉承多年文化底蘊道德傳承，創新推動社會個人進步，守舊意味懶惰嗎？創新意味不會被淘汰嗎？在日本你會發現他們的“古板守舊不失前衛”“創新發明不離生活”隨處可見的百年老店，天皇朝代延續千年，本土企業全球馳名，時尚品牌改變生活。越來越多的高淨值人群除投資以外，更多的在嘗試財富改變生活，尋覓理想中的社會桃花源，道德生活之源，靈與肉的自由，選擇大於努力，思路決定出路,觀念決定命運,夢想照亮人生。
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