假设，某一小区的业主为了在其小区实施物业管理，欲成立业主大会，选举业主委员会，以依法选聘物业服务企业，进一步提高小区的居住水平。可是，根据《物业管理条例》第8条、第9条之规定，业主大会须以物业管理区域内的全体业主组成，且一个物业管理区域只能成立一个业主大会。那么，在物业管理中，什么是物业管理区域？物业管理区域如何划分？这正是紫利仑物业服务评估与您所探讨的问题。
一、物业管理区域的概念
物业管理制度是基于建筑物区分所有权而产生，其目的是解决各权利人（即业主）对这一权利形态中的共有部分的维修养护需求。在我国，该制度始于1990年1月1日施行的《城市异产毗连房屋管理规定》，该规定将实施共有部分维修养护的区域范围仅限定为房屋。1994年4月1日施行的《城市新建住宅小区管理办法》则将区域范围规定为住宅小区。但在现实生活中，非住宅（如商厦、写字楼等）同样因存在建筑物区分所有形态而面临共有部分如何维修管理的问题。2003年9月1日施行的《物业管理条例》明确实施共有部分维修管理的区域范围为物业管理区域。从上述规范性文件看，实施共有部分维修管理的区域范围是不断扩大的：从房屋到住宅小区，再到物业管理区域。
什么是物业管理区域？《物业管理条例》中未予明确规定。我们认为，定义物业管理区域须以理解建筑物区分所有权为前提。建筑物区分所有权是土地利用由平面向立体发展所引发的产权制度产物，属于由专有部分专有权、共有部分共有权、及成员权构成的复合物权。业主对专有部分享有所有权，依法可对其处分；对于共有部分，业主则享有共有权，该共有权不仅不可分割，而且从属于专有权，即当业主处分其专有权时，共有权随之变动。作为建筑物整体不可或缺的共用部位、共用设施设备属于共有部分。业主取得专有部分的所有权时，也与其他业主就共用部位、共用设施设备形成了共有法律关系。同时，建筑物区分所有导致各业主对土地具有共同使用权。根据房地一致原则，各业主在取得专有部分所有权时，亦取得了建筑物占用范围内的不可分割的土地使用权，故建筑物占用范围内的土地使用权属于建筑区分所有权中的共有部分。
从物理形态看，共用部位、共用设施设备均以土地为载体；从权利主体看，共用部位、共用设施设备所有权与土地使用权具有主体一致性，均为业主。故业主对其共用部位、共用设施设备实施物业管理的区域范围应以业主对建筑物占用范围内的土地使用权范围为准。那么，如何理解“建筑物占用范围内的土地使用权”，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权”。可见，业主的土地共有使用权是以建筑物所在的建筑区划的土地为标的物。但我们对“建筑区划”的用法持有异议。物业管理是对共有部分的维修管理，该共有部分须以业主依法享有产权为前提。对其权利的确认应以不动产登记为准，这当然包括业主的土地使用权。而业主的权利是自开发单位转让取得。开发单位对其转让的不动产须办理初始登记。根据《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记机构应按宗地（不是建筑区划）和其上的建筑物作为不动产登记单元予以登记，其中宗地是按开发单位所持有的《建设用地规划许可证》来确定，建筑物则按《建设工程规划许可证》确定。随着业主取得建筑物专有所有权，其当然会取得相应份额的土地使用权，从而使该宗地的土地使用权发生共有效果。所以，我们认为，业主对其建筑物占用范围内的土地使用权应以建筑物所在的宗地为标的物，各业主均按一定的份额比例共同享有土地使用权。如此，不仅符合法理，而且符合我国的不动产登记制度。
综上，物业管理区域作为实施物业管理的区域范围，实质是土地使用权范围。故物业管理区域是指具有区分所有关系之业主所共同享有的宗地土地使用权之范围。
二、物业管理区域的划分
根据《物业管理条例》的规定，在成立业主大会之前，必须划分物业管理区域。物业管理区域一经划分，该区域内仅能成立一个业主大会，且区域内的业主当然成为业主大会的成员。所以说，物业管理区域划分是实施物业管理的前提和基础。
（一）物业管理区域划分依据
物业管理区域划分是指按照一定划分标准确定物业管理区域的具体范围。也就是明确物业管理区域的四至。我们认为，该范围实质是由业主所共同享有的土地使用权决定的。根据物权法的有关规定，物业管理区域划分应通过不动产登记来确认。但是，根据《物业管理条例》第九条第二款规定，“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”这是由我国的国情所决定的，因为建成不同年代的物业项目，在用地批准、规划整体性、配套设施设备的完整程度等具有明显的差异性，固然不可能有一个统一的物业管理区域划分依据。
对于经过用地规划批准的物业项目，原则上应以《建设用地规划许可证》及其附图作为物业管理区域划分的依据。这些项目中的配套设施设备基本已在工程规划中体现。物业项目中含有住宅物业与非住宅物业，原则上应划分为不同的物业管理区域；若二者间的配套设施设备具有共用性，则应划分为一个物业管理区域。
对于形成久远、未有用地规划批准手续的物业项目，如果已形成一个相对封闭的区域，则划分为一个物业管理区域；否则，则按配套设施设备、场地等具有共用性，以及社区建设情况等，划分为一个物业管理区域。
（二）划分程序
《物业管理条例》没有规定物业管理区域的划分程序。各地基本是按各省、直辖市、自治区制定的规范性文件来操作的。对于新建的物业项目，建设单位在物业出售前，向物业管理行政主管部门申请物业管理区域备案。其备案提交的材料主要是《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等文件。然后，建设单位将该物业管理区域备案作为与业主签订的《商品房买卖合同》的附件，以使业主明知。
对于已建尚未划分的物业项目，尤其是对于经过住房制度改革而形成的产权多元化住宅小区，应由政府主导物业管理区域划分。一般是由物业所在物业管理行政主管部门汇同街道办事处提出划分意见，然后在拟划分的物业管理区域内向业主公示，以征求业主意见。最后做出物业管理区域划分决定。
三、物业管理区域调整
物业管理区域调整是指物业管理区域划分后出现分立或合并，从而形成新的物业管理区域。物业管理区域分立是指一个物业管理区域分割为两个以上的物业管理区域；物业管理区域合并则为两个以上的物业管理区域归并为一个物业管理区域。《物业管理条例》中没有明确规定物业管理区域的分立和合并，但其应该属于《物业管理条例》第十一条第（七）项“有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”对此，各地根据自身情况，制定了不同的物业管理区域调整办法：有的由政府主导，有的由物业服务企业主导，有的须由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，有的须由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意等等。
我们认为，物业管理区域调整应从两个层面操作。
（一）实体方面：业主行使权利
物业管理区域划分一经确定，该区域内的业主随之明确。虽然该划分不属于不动产登记，但根据建筑物区分所有权理论，其结果意味着该物业管理区域为区域内业主所共同享有的土地使用权。作为物业管理区域的土地使有权人，业主是有权实施物业管理区域调整的唯一合法主体。具体由业主委员会召集业主大会，并说明物业管理区域的调整理由，由业主决定是否调整物业管理区域。因为无论是物业管理区域分立，还是合并，其结果均会导致业主在土地使用权中的份额比例发生变化，而承担者恰恰是业主，这属于对业主重大权益的处分，故物业管理区域调整应经绝对多数同意方可，即应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
（二）程序方面：物业管理行政主管部门备案
由于物业管理区域调整不单纯是区域范围的变化，还关系原物业管理区域内的共有道路、绿地和物业服务用房等共用部位和共用设施设备的使用、维护等问题。故对业主的权利行使有必要予以一定的约束。当业主同意物业管理区域调整之后，业主委员会形成书面材料，向物业管理行政主管部门办理物业管理区域备案手续。物业管理行政主管部门对其提交的材料进行审查：业主同意人数是否符合法定比例要求、分割后的配套设施设备是否具有相对独立性。若有必要，物业管理行政主管部门应现场勘查。如果调整后的物业管理区域符合物业管理区域划分依据，那么物业管理行政主管部门予以备案，并在调整后的物业管理区域向全体业主公示。
