破除網絡謠言，讓老百姓安心，大家好，我是幫幫團小二，今天和大家再次聊下關於保障房的話題。之前已經說過，保障房就是分保障性租賃房和保障性商品房，今天重點講下保障性商品房的問題。
在2020年4月20日，廈門市住房局發佈了三高企業保障性商品房配售方案的通知，這是2020年第一批的保障性商品房，也可能是從申請到拿到房最快的一批。（有興趣的可以搜下查看全文，通知全名關於印發“三高”企業骨幹員工切塊分配保障性商品房(2020年第一批)配售方案的通知）。
今天在這裡先不說申請的條件，假設你已經搖到號了，並且你的房源是海滄馬鑾灣保障房地鐵社區一期。從材料中可得知，海滄區馬鑾灣保障房地鐵社區一期工程保障性商品房的市場評估價為32468元/平方米，本批次銷售均價為市場評估價的45%,銷售均價14611元/平方米，樓層調節價差為每層50元/平方米。 為了接下來計算方便取個整，我們就按你所屬的樓層房子銷售價格為了15000元/平方。另外保障性商品房就是2種，一種是2房60平方左右，另一種是3房70平方左右。 一般誤差1平方之間。我們取70平方整。
我們總結下重要的數據，你的房子的市場評估指導價為32468元，銷售價為15000元/平方，總共70平方，總共銷售價為105萬，
然後你買到房子之後的問題，買了房子之後你肯定碰到以下三個問題。1、房子自己長期住 2、房子5年內，你要退掉 3、房子5年後，你要賣掉
一、房子買下來後自己長期住
根據廈門市保障性住房管理相關規定，保障性商品房只能自住，不得出租，不得用於經營，不得違規轉讓。所以說如果這個房子你是用來自己長期住，你就是按105萬元得價格購買。說實在話是真不錯，這個小區我實地考察過，小區做的也挺大氣。目前來說略偏，3年後地鐵、商業配套都不錯。樓下就是廈門一中海滄校區（已開學），旁邊很多大樓盤，最近的就是建發和著。也就是說如果你是真的自己長期住，又不介意房子小，那還是可以入手的。
2.申請家庭成員通過購買、繼承、受贈等途徑在本市擁有其它住房的，應當退出保障性商品房。未退出保障性商品的，不動產登記機構不予辦理其他住房的購房合同備案或權屬登記手續。
先看看上面的條款，如果你覺得太小，想換個大點的房子，這個保障房是必須退掉，不然你無法登記。以下就分5年內和5年外2種情況給大家分析。
二、房子5年內，你要退掉
3.保障性商品房自合同約定的房屋交付時間起未滿5年的，不得上市轉讓，不得轉為普通商品房，但購房家庭可向市住房保障行政管理部門或其指定機構申請回購。回購價格=原購房價-原購房價x年折舊率x房屋交付年限。年折舊率按1.43%執行;房屋交付年限=收回房屋年月÷房屋交付年月(收回房屋年月以房源退房回購辦理單上的收回時間為準;房屋交付年月以交房通知書限定交房時間為準)。購房家庭退房並配合辦理合同備案撤銷或不動產權屬轉移登記後，由市住房保障行政管理部門或其指定機構支付回購款項。購房家庭應按規定繳交購房及退房(回購)涉及的相關稅費。
結合上面你房子的數據和公式，假設你使用了
完整3年。可以這樣計算：回購價格=原購房價-原購房價x年折舊率x房屋交付年限。年折舊率按1.43%執行
回購價格=105萬-105萬*1.43%*3年=101.4955萬。
啥意思呢？也就是說住房局可以花101.5萬元把你這個房子收了。相對於當初105萬元買的，您這3年虧了3.5萬元。這個錢有點類似交了一個月交了僅1000元房租。
三、房子5年後，你再賣掉或者退掉
4.保障性商品房自合同約定的房屋交付時間起滿5年，且已辦理不動產權屬登記的，可以選擇按以下辦理：(1)申請上市轉讓或轉為普通商品房，應按規定繳交土地收益等相關價款，土地收益等相關價款=(上交易指導價x不動產登記面積-原購房價)x55%,上市交易指導價按屆時市住房保障行政管理部門公佈的標準執行。(2)向市住房保障行政管理部門或其指定機構申請回購，市住房保障行政管理部門或其指定機構同意回購的，回購價格=上市交易指導價x不動產登記面積-(上市交易指導價x不動產登記面積-原購房價)x55%,上市交易指導價按屆時市住房保障行政管理部門公佈的標準執行。因上市轉讓、轉為普通商品房繳交土地收益等相關價款或交由回購的，應按規定繳交相關稅費。
翻譯下就是分倆種情況，你準備賣掉或者準備退掉。賣掉就要先轉為普通商品房，要交土地收益和稅，退掉就是退給ZF，那就是ZF同意出錢回購。
轉為普通商品房，土地收益等相關價款=(上交易指導價x不動產登記面積-原購房價)x55%,上市交易指導價按屆時市住房保障行政管理部門公佈的標準執行。
如果你找不到買家，可以申請政府回購，回購價格=上市交易指導價x不動產登記面積-(上市交易指導價x不動產登記面積-原購房價)x55%。
根據上面的公式我做了以下一個表格（注意不含：因上市轉讓、轉為普通商品房繳交土地收益等相關價款或交由回購的，應按規定繳交相關稅費）
表格是粗略計算，不含因上市轉讓、轉為普通商品房繳交土地收益等相關價款或交由回購的，應按規定繳交相關稅
在上面表格中可以看到，您的原購房價是105萬元，如果上市指導價不變，且你賣給他人也是這個價格，扣除繳費ZF的土地收益費用，利潤是55萬。 如果您是低於指導價賣的，比如按3萬一平方賣了，您的實際收益就是37萬多。如果高於指導價，如35000賣的，則利潤就是72萬多。
如果退給住房局，上交易指導價不變的情況下，也有55萬的收益。一般來說上交易指導價和周邊市場房價基本差不多。
最後再來一個大家看的懂得解釋，一個房子是市場價是200萬，你找了個領導特批，100萬給你了。安心等5年後，假設市場價平的，房子還值200萬，你就賺了100萬，但是要給領導分55萬元。 只要不是跌到100萬，都是穩賺不賠的。
