破除网络谣言，让老百姓安心，大家好，我是帮帮团小二，今天和大家再次聊下关于保障房的话题。之前已经说过，保障房就是分保障性租赁房和保障性商品房，今天重点讲下保障性商品房的问题。
在2020年4月20日，厦门市住房局发布了三高企业保障性商品房配售方案的通知，这是2020年第一批的保障性商品房，也可能是从申请到拿到房最快的一批。（有兴趣的可以搜下查看全文，通知全名关于印发“三高”企业骨干员工切块分配保障性商品房(2020年第一批)配售方案的通知）。
今天在这里先不说申请的条件，假设你已经摇到号了，并且你的房源是海沧马銮湾保障房地铁社区一期。从材料中可得知，海沧区马銮湾保障房地铁社区一期工程保障性商品房的市场评估价为32468元/平方米，本批次销售均价为市场评估价的45%,销售均价14611元/平方米，楼层调节价差为每层50元/平方米。 为了接下来计算方便取个整，我们就按你所属的楼层房子销售价格为了15000元/平方。另外保障性商品房就是2种，一种是2房60平方左右，另一种是3房70平方左右。 一般误差1平方之间。我们取70平方整。
我们总结下重要的数据，你的房子的市场评估指导价为32468元，销售价为15000元/平方，总共70平方，总共销售价为105万，
然后你买到房子之后的问题，买了房子之后你肯定碰到以下三个问题。1、房子自己长期住 2、房子5年内，你要退掉 3、房子5年后，你要卖掉
一、房子买下来后自己长期住
根据厦门市保障性住房管理相关规定，保障性商品房只能自住，不得出租，不得用于经营，不得违规转让。所以说如果这个房子你是用来自己长期住，你就是按105万元得价格购买。说实在话是真不错，这个小区我实地考察过，小区做的也挺大气。目前来说略偏，3年后地铁、商业配套都不错。楼下就是厦门一中海沧校区（已开学），旁边很多大楼盘，最近的就是建发和著。也就是说如果你是真的自己长期住，又不介意房子小，那还是可以入手的。
2.申请家庭成员通过购买、继承、受赠等途径在本市拥有其它住房的，应当退出保障性商品房。未退出保障性商品的，不动产登记机构不予办理其他住房的购房合同备案或权属登记手续。
先看看上面的条款，如果你觉得太小，想换个大点的房子，这个保障房是必须退掉，不然你无法登记。以下就分5年内和5年外2种情况给大家分析。
二、房子5年内，你要退掉
3.保障性商品房自合同约定的房屋交付时间起未满5年的，不得上市转让，不得转为普通商品房，但购房家庭可向市住房保障行政管理部门或其指定机构申请回购。回购价格=原购房价-原购房价x年折旧率x房屋交付年限。年折旧率按1.43%执行;房屋交付年限=收回房屋年月÷房屋交付年月(收回房屋年月以房源退房回购办理单上的收回时间为准;房屋交付年月以交房通知书限定交房时间为准)。购房家庭退房并配合办理合同备案撤销或不动产权属转移登记后，由市住房保障行政管理部门或其指定机构支付回购款项。购房家庭应按规定缴交购房及退房(回购)涉及的相关税费。
结合上面你房子的数据和公式，假设你使用了
完整3年。可以这样计算：回购价格=原购房价-原购房价x年折旧率x房屋交付年限。年折旧率按1.43%执行
回购价格=105万-105万*1.43%*3年=101.4955万。
啥意思呢？也就是说住房局可以花101.5万元把你这个房子收了。相对于当初105万元买的，您这3年亏了3.5万元。这个钱有点类似交了一个月交了仅1000元房租。
三、房子5年后，你再卖掉或者退掉
4.保障性商品房自合同约定的房屋交付时间起满5年，且已办理不动产权属登记的，可以选择按以下办理：(1)申请上市转让或转为普通商品房，应按规定缴交土地收益等相关价款，土地收益等相关价款=(上交易指导价x不动产登记面积-原购房价)x55%,上市交易指导价按届时市住房保障行政管理部门公布的标准执行。(2)向市住房保障行政管理部门或其指定机构申请回购，市住房保障行政管理部门或其指定机构同意回购的，回购价格=上市交易指导价x不动产登记面积-(上市交易指导价x不动产登记面积-原购房价)x55%,上市交易指导价按届时市住房保障行政管理部门公布的标准执行。因上市转让、转为普通商品房缴交土地收益等相关价款或交由回购的，应按规定缴交相关税费。
翻译下就是分俩种情况，你准备卖掉或者准备退掉。卖掉就要先转为普通商品房，要交土地收益和税，退掉就是退给ZF，那就是ZF同意出钱回购。
转为普通商品房，土地收益等相关价款=(上交易指导价x不动产登记面积-原购房价)x55%,上市交易指导价按届时市住房保障行政管理部门公布的标准执行。
如果你找不到买家，可以申请政府回购，回购价格=上市交易指导价x不动产登记面积-(上市交易指导价x不动产登记面积-原购房价)x55%。
根据上面的公式我做了以下一个表格（注意不含：因上市转让、转为普通商品房缴交土地收益等相关价款或交由回购的，应按规定缴交相关税费）
表格是粗略计算，不含因上市转让、转为普通商品房缴交土地收益等相关价款或交由回购的，应按规定缴交相关税
在上面表格中可以看到，您的原购房价是105万元，如果上市指导价不变，且你卖给他人也是这个价格，扣除缴费ZF的土地收益费用，利润是55万。 如果您是低于指导价卖的，比如按3万一平方卖了，您的实际收益就是37万多。如果高于指导价，如35000卖的，则利润就是72万多。
如果退给住房局，上交易指导价不变的情况下，也有55万的收益。一般来说上交易指导价和周边市场房价基本差不多。
最后再来一个大家看的懂得解释，一个房子是市场价是200万，你找了个领导特批，100万给你了。安心等5年后，假设市场价平的，房子还值200万，你就赚了100万，但是要给领导分55万元。 只要不是跌到100万，都是稳赚不赔的。
