飞扬7512
一个地方的房价长期居高不下，肯定需要足够的成交量来支撑，否则房价很难长期在高位维持，那么从这个角度来看，供求关系将会是其中一个非常重要的决定因素，而除了供求关系以外，货币支持也是其中一个非常重要的驱动因素。
供求关系是商品价格走势中非常重要的决定因素之一，这一点对房地产行业也不例外。
供应和需求的关系会影响一个城市房价的基本走向，当一个地方的房屋供应量不足以满足当地的购房需求时，不管这些整体需求里面是否包含了非理性的投机需求，市场都会偏向于卖方，容易催化竞价关系，房价自然可以得到有力的支撑，反之房价就会有下行的压力。
▲在房价居高不下的城市，支撑供求关系的因素也比较强。
房价比较高的城市，通常在这个地域来说其经济实力、人口基数或者城市规划前景具有相应的优势，保证需求规模或者潜在需求对于房屋供应量的消化能力。
这里所说的需求不一定是仅指正常的居住需求，还有居住以外的投资或投机需求，特别是在本轮调控之前，在房价一直处于急速上行的阶段，通过投资或炒卖房产来进行赚钱的现象一直大量存在，不管是那一种需求，推动市场的成交后都会对房价形成支撑。
越是经济实力强劲、人口众多的大城市，居住和投资需求就越旺盛，交投就越活跃，房价居高不下的概率就越高，其中最具代表性的城市莫过于深圳市。
深圳以地少人多、经济实力强劲、房价高企著称，统计数据显示在1997平方公里左右的面积上生活着1343.88万的常住人口，巨大的需求基数对应的却是较小的供应量，再加上特殊的城市价值造就了现在6.5万左右的均价，这个价格的支撑基础就是每年10多万套的二三级市场的成交总量。
相对于很多大城市来说这样的成交量虽然不多，但要知道其新房的供应量少得可怜，整个2019年新房的成交只有3万多套，且中心区的用地少之又少，很多需求只能从三级市场的二手房去解决购房需求，这样的市场结构和人口背景，再加上独有的城市价值，使房价虽然非常高，但还是处于较为坚挺的位置。
其他国内的中心城市房价也是居高不下，同样与所在城市的城市价值对需求的吸引，以及供应与需求之间比较紧张有关系，或者即使短期内供过于求，但很快会被潜在的需求消化掉，所形成的成交就对房价形成了较强的支撑。
▲通过成交量透视，市场整体需求还处于比较大的阶段。
而我们从整体成交量来看国内的普遍现状，可以发现目前的需求还是处于比较大的阶段，即使有不少不利于长期支撑的因素，但在成交量和房价上还未明确显现出负面的作用。这也是整体房价依然表现出稳中向上的一个比较重要的原因。
从统计部门的历史数据可以看出，虽然新建商品房的销售面积在2019年出现了轻微的回落，但其中的新建住宅销售面积却还是处于连年上涨的状态，如下图：
2019年新建住宅的成交面积达到空前的15亿平方米，而2017到2019年这三年均处于“房住不炒”和“三稳”为基调的楼市调控期间，要知道这段时间那些投资或投机炒房的需求已经被大大挤压，留下来的大部分都是以刚需自住为主的需求。
这些需求依然在支撑不断放大的成交量，那么整体房价还是比较坚挺也就可以理解了，虽然现在一季度受新冠的影响房地产成交量出现了很大的回落，对房地产行业也形成了较大的压力，但从数据来看来，成交量正在不断放大回暖，1－2月份的时间成交量同比下跌了39.9%，但到1－3月份的数据却收窄到26.3%，个别中心城市甚至已经恢复至年前的水平，对应房价的整体表现是稳中略涨。
所以即使个别地方的房价面临下行的压力，但也影响不了整体需求量还是比较大的事实，至少反应到整体成交量上依然没有出现明显的反转变化，那么房价很自然也会受到支撑了。
天量的货币的支持，催化房地产行业的膨胀式发展，对房价也形成了助力。
▲房地产行业与资金是鱼与水的关系，发展离不开资金的支持。
房地产行业是资金密集型行业，供需都离不开大量资金的支持。
对于房企来说，随着地价和各项成本的一路走高，房地产开发企业开发一个项目都需要通过融资来解决资金的需求，特别是对于那些大的地产商来说，多城市、多项目、多线并行开发，巨量的资金需求没办法通过自有资金来解决，只能通过信贷、海内外发债、信托、股票市场等等渠道解决资金的问题。
而按正常的比例，自有资金只有3成左右，其余的都是通过融资来解决，那么过往支持房地产发展的良好融资环境就为房地产的膨胀式发展提供了助力。
另一方面，对于购房者来说，连年快速走高的房价已经让很多人再无能力付得起全款购房，银行的房贷产品就很好地解决了这一需求，只需要支付房价30%左右的现金就能利用房贷作为杠杆撬动一套房子，使房贷正成为越来越多人的选择。
房贷虽然可以让人无须支付全款也能买上房，解决了很多人的居住需求，但从房价助力的角度来看，它的存在促成了成交量的放大，那么对房价形成支撑是不可避免的。
▲大量信用货币投放到房地产，房价因此更容易受到助力。
从央行发布的2020年一季度货币投放数据来看，截止到一季度末，人民币房地产的贷款余额是46.16万亿，其中房贷余额就占了31.15万亿，且增速还处于比较高的状态，达15.9%，这样的增速用不了几年就可以把数据翻一倍。
而同期人民币的贷款总余额是160.21万亿，房地产行业占了其中的将近29%。而且这仅仅是银行等金融机构从信贷上对房地产的支持，其余包括影子银行、债股、信托等等非信贷渠道进入到房地产行业的资金并不比信贷资金逊色多少，所以整个房地产行业所占用的M2份额是比较大的。
正是得益于巨量资金的投放，房地产行业才得以发展成现在这种繁荣的局面，资金也成为房价不可忽略的重要推手，这种现象属于行业整体的现象，当然也能对某些城市居高不下的房价产生影响作用了。
综上内容，无论是个体城市还是整体房地产行业的情况，供应与需求的关系都是影响房价的重要因素，忽略需求中有非理性的成分，只要他们共同都支撑着足够的成交量，那么对房价就会形成一种支撑，同时不可忽略的是一直以来对房地产行业巨量的资金投放，这也是房价受到推动的重要影响因素。
红叶微观
有些地方房价畸形的高，是因为投机因素占比太高
有一个省，全省所有地方房价都过万，这就是浙江省。即便有些县市人均收入还不及全国平均，照样房价过万，为什么会这样？
2019年,丽水城镇居民人均可支配收入46437元,增长9.1%;农村居民人均可支配收入21931元,增长10.1%。
2019年衢州城镇和农村居民人均可支配收入分别为46933元和24426元。
2019年，全国城镇居民人均可支配收入42359元，比上年增长7.9%。
丽水和衢州是浙江人均收入最低的两个市，但是依然比全国高，说明其经济水平的确高于全国平均，但是其房价更高。
最新数据，丽水新房平均1.6万，二手房都2万以上了。全国平均水平参考，百城房价均价刚刚过万。
由此可见浙江房价之高。
其中，投机因素有很大比例。浙江本来就是投机资本的发源地之一，温州炒房团闻名全国。所到之处，房价都是虚火旺盛。
目前，全国各地炒房团都已经蔚然成风，更有些人，职业炒房，一些人也是专门给炒房团出谋划策，怎么套现，怎么加杠杆，弄的那些人不多买套房就睡不着觉，买多了吃不消也睡不着觉，整个日子就是紧绷绷的，只为暴富。
生命诚可贵，为何非得要炒房？
赵冰峰财经
大家好，我是勇谈。虽然说经历了过去2-3年的相对严格的房地产调控，尤其是2019年的融资端调控下导致不少房企高呼受不了。加上此次疫情影响，导致房企起码有2-3个月的销售不畅，不少人都判断房价会出现下行浮动。但是实际情况不少地区房价让人居高不下，甚至包括了一些三四线中小城市。造成这样情况的原因很多，用“房地产绑架了经济”来进行解释也不为过。借此机会简单谈谈我的观察。
房价居高不下应该是全国性现象，哪怕此次疫情影响实际上国内商品房均价下降也极其有限
不少人以为此次疫情后房地产行业会受到很大冲击，实际情况却是“啪啪打脸”
跟大家分享两组国家统计局的数据：2019年全国商品房销售面积171558万平方米，商品房销售额159725亿元，2019年商品房销售均价为9310元/平米；2020年1-3月份商品房销售面积21978万平方米，商品房销售额20365亿元，第一季度商品房销售均价为9266元/平米。也就是说经历过此次疫情后全国商品房销售价格每平米仅仅下跌了44元！！相信随着4月份的到来，房企最困难的时刻已经结束，房价回温基本是板上钉钉。
房地产坚挺的程度远远超过我们想象，主要原因还是因为房企资产过于庞大，负债率过高
前段时间看过这样一个故事：美国现任总统特朗普本身就是地产起家，曾经有一段时间美国房地产行业不景气，房价下跌后特朗普面临破产危机；当时总资产10亿美元，但是欠银行的贷款等负债就接近20亿美元。本身按照正常程序来讲特朗普应该会破产倒闭，但是因为欠银行的钱太多了，银行打算给他一次机会。果然几年后美国房价回温，特朗普不仅仅还完了银行贷款而且大赚了一笔。这样的情况基本跟我国类似，图上所示是截止到2018年国内房企总资产及负债率走势图，2018年（实际上2017年就是了）房企总资产已经超过了85万亿，负债率高达79.1%！！！而2018年国内GDP不过刚过90万亿。也就是说房价出现规模下跌，从经济学角度来看破产不仅仅是银行，甚至是国家（当然几乎不可能）。因为房企欠的钱已经多到了“只要房价稳定上涨银行才不会破产的地步”。
历史原因导致我们从上世纪90年代后开始鼓励商品房发展，20多年的积累下老百姓负债、房企负债最终都是银行在买单
商品房预售和贷款制度的出现一定程度上解决了人们的住房问题，但是负债率高的问题却出现了
“首付30%，贷款70%”几乎是这20多年没有改变的情况，甚至在房地产不好过的日子里首付20%的情况也屡见不鲜。这也就是说银行至少担负了70%以上是债务风险，如果加上房企开发的资金贷款那么超过80%的风险其实都是由银行承担（背后其实是国家担保）。这点类似于股市的杠杆资金，只不过老百姓用30%的钱购买了一套房产，用30年的时间来偿还剩余债务而已。不过随着房地产行业负债率越来越高，银行负债风险越来越大，国家不敢再轻易降低首付是真的。这也是为何今年但凡有城市试图降低首付比例到20%就被叫停的原因。通过上图我们可以清楚看到过去10年伴随着房价上涨的是中国家庭债务占国内GDP的比值在不断提升，目前已经到了55%左右。
解决高房价问题最根本的就是降低经济对于房地产的依赖，降低房企负债率就是降低银行风险
- 首付比例不能再降是真的，房产投资炒作风还没有散去（主因还是没有更好投资渠道），降低首付比例势必导致房产投资、投机卷土重来。维持目前30%首付比例，甚至在未来某些时间首付比例可以提高到40%甚至50%等。
- 高首付比例相匹配的应该是预售制度改革，从过去的2-3年才能交付到1-2年交付，甚至现房交付应该开始推行。房企高负债的很大一部分原因也是因为预售制度带来的几年资金闲置期，房企利用这些资金再去囤地、重复贷款抵押等。预售制度改革后起到的效果是立竿见影的，老百姓的投诉少了，房企自我资金管控会更加合理。
- 加快进行投资渠道建设，尤其是股市必须尽快出效果，国内投资渠道过少是根本。股市改革一直在进行中，但是进展实在太慢，从2015年的一波牛市后，中国股市一直处于熊市状态。过去的5年证监会主席换了两茬，但是股市改革推进让人不甚满意。每年这么多新增资金总要有个去处，股市容纳不了只能是楼市，这点在任何主要经济体都不会变。
不论未来房地产如何走，一线城市和几个二线城市房价坚挺的情况几乎不会变，这点大家心里要清楚
优质资源稀缺性在任何时候都会存在，哪怕我国进入发达国家行列，这点也不会变
房价高低说到底还是资源依附度情况，房产背后的优质资源越多自然房价就越高，这点在任何时候都不会改变。也就是说无论社会发展到哪个阶段，优质资源总是稀缺的，而在我国绝大多数优质资源都是依附于房产而存在的。在这些资源聚集的一线城市和部分发展较好的二线城市房价自然也是坚挺的，这点在未来很长一段时间不会改变（哪怕是10年后）。
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房价稳定或者微涨是解决目前困境的唯一办法，毕竟牵扯到的利益太多
早在多年以前很多人都已经知道了“房地产经济”这个词，可以说在过去一段时间国内GDP的增长贡献值比较大的一部分都来自于房地产。只不过目前的高房价下，房地产带来的负面经济影响也比较明显。采取类似于美国和日本“房地产泡沫破裂”的办法不适合我们，毕竟我们承担不起这么高的经济代价。所以，维持房地产稳定发展、维持房价基本稳定依靠时间才能逐渐消化这部分“泡沫”，大家静心等待就是。
综上，有些地区房价居高不下，造成这种情况的主要问题还是长期积累的结果。房地产20多年的发展已经深入到社会各个行业，影响也是深远的，只不过房地产改革的进程还是需要时间。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
