蘇銀彪
導讀：【我是土木工程研究生建聞君】您說的這範圍比較大，一時間不知道物業做了什麼，也不知道是否是物業的錯，所以也不知道應該建議您去哪兒投訴。有以下幾種情況供參考。
首先要先考慮以下是不是物業的錯，比如我就聽過這麼一件事，小區的一位老人每天晚上都要下去遛彎。她經常遛彎的小花園有一個路燈壞了，裡面漆黑一片，但是老人不在乎啊，還是往裡走。碰巧的是老人在裡面摔了一跤，老人骨頭不太結實，摔折了。
這下家屬不願意了，老人一邊住院，一邊要求物業賠償。說是物業的責任，沒有及時修理路燈。猛一聽上去真有道理，但是轉念一想，您都看到燈壞了還要往裡進，摔了再怨物業，是不是不合理。就像野生動物園明明標著別下車，有老虎，你還要下車被吃了，是動物園老虎的錯？
以上僅僅是個生活中的小故事，大家聽一下就好，只是我們業主和物業還是先要確定是否是物業的錯，在做是否投訴，不然浪費了時間和精力。比如以下這幾種情況的投訴：
- 1、家中被偷盜。小區物業有保障小區業主生命財產安全的義務，如果出現家中財務或者樓下電車被盜，報警毫無疑問，然後確定是否有物業監管不力，甚至監守自盜的問題。如果有，可以要求物業公司進行賠償，協商不成就可以向監管部門投訴，甚至起訴物業。
- 2、日常生活的影響。物業有限制外來人員以及社會車輛的進入，保障小區內部居民安靜的生活環境。聘請保潔人員進行衛生打掃，保持小區環境的清潔。及時發現基礎設施的損壞，進行修理，比如，樓道的燈壞了。物業應該儘快更換維修。如果物業沒有做到，應該首先向業委會投訴，要求他們改正，不行的話就向監管部門投訴，再不行就集體起訴物業。
- 3、物業亂收費。有些物業公司巧立名目亂收費，比如業主買完停車位後，不僅有時候被佔用，還不讓錄入兩個車牌。在此基礎上，物業公司還要再收管理費等等類似的情況。如果覺得物業公司收費不合理，可以向市場管理部門投訴。
如果業主有錯在先的話，不建議投訴。聽過類似的案例，有業主找理由沒有交物業費，在有問題的時候卻第一時間想要物業幫忙，物業公司拒絕處理。這個時候是沒有辦法投訴的，行使權力的前提是履行義務，交物業費是業主應該履行的義務。
結語：我們生活中有一些物業公司，收物業費積極，做事拖拉推諉，需要相關的監管。我們作為業主，應首先明確自己的權利和義務。在自身權益受到侵犯的時候，積極主動的向有關部門反映，堅決取締黑物業。
以上僅代表個人觀點，你覺得我們應該怎麼維護自己的合法權益呢？怎麼投訴黑物業呢？趕快留言發表自己的看法吧！
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建聞君
找街道辦事處、住建局物業科。
河北黃律師
1、行政途徑
投訴。對於有關小區規劃、房產證的辦理、房屋質量等出現的問題，業主可以向當地政府的建設行政部門、消費者權益保護協會、質量監督部門反映。對於小區物業管理問題，根據國務院頒佈的《物業管理條例》，業主可以向物業所在地的區、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門投訴。
2、法律途徑
（1）對當地房地產行政主管部門提起行政複議、行政訴訟。
（2）對開發商、物業管理公司提起民事上的違約或侵權之訴。違約中的“約”指購房的買賣合同、業主與物業管理公司簽訂的物業服務合同。侵權中的“權”包括公民的私有財產不受侵犯的權利、業主享受優質的物業管理服務以及居住環境的權利、公民的消費權益等人身權利和財產權利。出現這類糾紛時業主可以將糾紛訴至法院或直接向當地人們法院起訴，請求法院依法行使審判權以解決糾紛。
（3）提交仲裁機關仲裁。這是指業主與物業管理公司雙方發生糾紛後，根據我國《仲裁法》第4條的規定，依照物業管理公司中的仲裁條款或者糾紛發生後自願訂立的仲裁協議，將糾紛提請有管理權的仲裁機構即物業管理公司所在地的仲裁委員會進行裁決以解決糾紛。
3、其他途徑
（1）業主與物業管理公司協商解決。《物業管理條例》中已經對業主、業主委員會及物業管理公司之間的權利和義務作出了明確規定，業主和物業管理公司可以依據有關的法律、法規以及管理規約和物業管理合同的規定，自願平等地進行磋商，進而解決管理糾紛。
（2）由第三人調解。這是指業主與物業管理公司可以將糾紛提交給第三人，由第三人來主持雙方進行協商，促成雙方在自願平等的基礎上達成調解協議。一般調解可分為民間調解、行政調解和司法調解三種，比如可以由物業公司所在地的人民調解委員會進行調解。
（3）更換物業公司。如果以上方式都不能讓業主滿意，則業主可以更換物業公司。
按照我國目前的購房程序看，購房人要與開發商簽訂購房合同。同時在使用統一印發使用的格式房產買賣合同時，會有買方同意其購置的房屋由賣方或買方的物業管理公司代管的條款。
因此，購房者須受到開發商為其選聘的物業管理公司所簽訂的前期物業服務合同的約束，並接受其物業管理服務。因此在實踐中，許多物業管理公司通常以此為由，主張業主無權更換物業管理公司。
《無權管理條例》中明確規定廣大業主有權選聘、解聘物業服務企業。選聘和解聘物業服務企業由業主共同決定，但是應當經專有部分佔建築總面積過半數的業主佔總人數過半數的業主同意。因此，作為小區的真正主人，廣大業主有權重新選擇物業管理公司為其提供物業管理服務。
