美國利率上漲，房價漲幅放緩，美國房產還有投資的價值嗎？
近兩年，美國房產市場經歷了庫存短缺、房價高漲、利率上升，又經歷了庫存增加、房價漲幅放緩、部分區域房價下調的動盪，很多觀點認為，美國房地產已經顯露出危機的前兆。
但在這種情況下，還是有很多華人買家，賣掉了北上廣的房子，去投資美國房產，“美元+房產”的資產配置方式，依然是中國高淨值群體的首選。
這麼做的理由是什麼？美國房產還值得投資嗎？
秘魯神秘富豪買家給出了答案。他們購買了上西區新晉豪華大樓、坐擁哈德遜河畔絕美風光的Waterline Square開發項目中的公寓，因為他們“覺得錢投進紐約的公寓裡比放在銀行裡更安全， 報道稱，8套公寓面積共計約11,000平方英尺，大小從一臥到三臥不等。“危機也是商機，總是為投資者帶來機遇。”秘魯家庭計劃在疫情期間先將現金投入公寓，之後將其出租。
美國房產投資平臺Roofstock還提供了另一組數據。在過去的幾周裡，亞洲投資人訪問該平臺的數量增長了500%，德國投資人的訪問量增長了450%，澳大利亞的訪問量增長了250%，英國的訪問量增長了100%。而且這些投資人都是在網上購買房產，本人並不來美國看房。
有觀點認為，美國房產10-12年一個週期，現在距離2008年的經濟危機已經過去10年，新的危機即將到來了。
鑑於這樣的觀點，我們先來看看美國房產是否已經靠近崩潰的邊緣。
1950年以來美國房價漲幅(陰影部分是經濟衰退/危機時段)
房產市場的發展，確實會經歷一個週期。
據研究，一個房產市場週期可以分為4個階段：恢復期、擴張期、泡沫期和衰退期。房產市場通常會在底部恢復元氣，慢慢攀升達到頂部，再經歷一個短期的價格回落(價格調整區間通常為中位價的5%~10%)，不斷重複這樣的過程，形成階梯式的上升曲線。
有人質疑說：不對啊，次貸危機美國房價回落可不止10%啊！美國房價歷史上，次貸危機的確是一個比較特殊的時期，是近50年來美國房價最大幅度的下跌。
2008年房價回落曾達到18%，但在2009年之後房價便逐漸開始恢復健康漲勢。除次貸危機以外，近50年的歷次房價回落，幅度都不大，在10%以內。
但房產市場的變化週期長短不是固定的，雖然從數據來看，美國大部分地區的房價目前接近或已經超過歷史最高點，甚至某些城市已經大幅超過歷史高點，但各項房產數據均健康：就業和工資水平上漲、房貸利率維持在歷史低位水平、空置率下降、房屋自住率稍有上升，因此也無法得出將要發生經濟危機的結論。
2008年全面爆發的次貸危機一直讓人心有餘悸，如今房價如此之高，次貸危機不會捲土重來嗎？
次貸危機之後，為了避免再次陷入危機，美國加強了金融監管，《金融監管改革法案》生效，特別是銀行房貸信用條件要求極為嚴格，使得過去幾年內按揭貸款的門檻條件遠高於金融危機之前。
相應地，房地產市場止贖違約和斷供現象大幅下降，喪失住房贖回權數量也低於危機的水平。在這種情況下，次貸危機發生的條件並不存在。即便不存在發生次貸危機的條件，美國房市就沒有其他風險嗎？
有，新冠肺炎就是風險
目前美國已經確診超過64萬， 失業人數達到2000萬， 接下來，問題來了：新冠會發生影響房市的新危機嗎？
影響房產市場幾個大的因素：人口結構、經濟環境和政策，與之相關的一些因素，如就業率、收入增長率、房貸利率和政府的各項政策等。明顯新冠對地產肯定是有影響的，但是，但是大家注意，
美聯儲用其實際行動向全世界表明，美國對於新冠疫情全球性大流行的應對力度，都要比2008年金融危機期間所推行救助舉措的力度更大、更猛烈。 美聯儲印鈔動機要比金融危機時更強烈。
從規模層面來看，美聯儲接二連三的救市舉措，已經遠比該央行在自“大蕭條”以來最嚴重的經濟衰退中所推行刺激舉措的力度大。 做完這一切後，美聯儲的資產負債表可能會飆升至近10萬億美元，即使這樣 全球還是出現了美元慌，10萬億美元進入市場是什麼概念？疫情結束後，這些錢會去哪裡？我認為必然會導致資產價格上漲。
退一步說，如若真的發生經濟危機，身為華人投資者，應如何進行資產配置？
華人投資美國房產，不外乎兩個目的：資產配置和子女教育，但最終都希望實現的一個目的是相同的：資產增值與保值。
目前，因為人民幣不斷貶值，人民幣資產也就不斷貶值。
面對這樣的現狀，早在幾年甚至十幾年前就開始進行海外資產配置的華人來說，手中持有大量美元和美元資產，人民幣的貶值，對他們而言損失較小，有的甚至可以賺上一筆。
這個時候就顯示出了美元資產配置的優勢。
如果未來幾年內，經濟危機不可避免地會發生，股票市場一定會大幅下跌，其他投資產業也不會景氣。相比較而言，房產反而是抗跌最好的投資產品，而且在經濟回暖之後，回彈的能力非常強。
由此可以看到，選擇投資美國房產，有明顯的兩大好處：
匯率對沖，防止財產縮水。因為當前的世界貨幣體系是以美元為核心的，而美國房產本質上是一種美元資產，可以和國內資產做對沖。
增值的可能性更高。美國本身是全球發展最好的經濟體，尤其特朗普上臺後，出臺的政策都在刺激經濟向好，就業增長。而好的經濟環境，才是房產市場向好的保障，所以美國房產的增值可能性更高。
如果房產選擇得好，選在抗跌能力強的區域，對於華人投資者來說，反而是抵禦風險的一種很好的選擇。
美國哪些城市抗跌能力強？
紐約、亞特蘭大、洛杉磯、波士頓、華盛頓特區等城市，都是美國的經濟、文化中心，抗跌能力很強的區域，是大部分海外投資者的首選。
回顧美國近些年的房價，抗跌能力強的城市，大致具備如下的特點：
知名度高。在相對熟悉的城市投資，安全感比較高，在融資時也會更便捷。
經濟多元有活力。這些城市有著多元化的經濟，不像小城市經濟單一。在2008-2012年金融危機期間，紐約、舊金山、波士頓的房價下滑幅度最小，且恢復快，充分顯示了多元經濟的韌性，為什麼這3個區，更穩定，因為華人多，高收入多。
截止到2019年，在美華人大約550萬，如果華人自己是一個州，人口數可以排名美國第22個州， 排在明尼蘇達州之後，而華人裡，以福建福州人在美國最多，在美國的華人裡54%成年華人有大學文憑，51%華人從事專業技術、管理等工作。
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美國科學院、工程院、醫學院、文理院四院華人院士共約300餘人。
中國985高校畢業校友20多萬在美國高科技企業或高校機構工作，在美高層次科技人才分佈前三名分別是舊金山灣區、紐約地區和波士頓地區....
房產是一個週期較長的投資產品，尤其是美國房產，從過去50年的規律看，雖然有短期震動，總體上一直呈現穩定上漲的趨勢，這也是重視美國房產的華人投資者所看重的。
把投資的眼光放長遠，美國房產依然是很好的投資。
