企业2月份迟交租金,是否需要支付滞纳金？
——租金法律实务系列指南（三）
疫情下，房屋租赁市场一片惨淡，各方面临不同的问题：
对于个人租户而言，可能面临着没有实际居住，却要照付房租的失算窘境；
对商业租户而言，可能面临 0收入，却要赔本支付租金的险境；
对于出租方而言，则可能面临着承租方无法及时履行租赁合同、支付租金的现实困境。
那么，对于使用租赁物进行生产、经营的企业而言，2月份迟交租金，是否需要支付滞纳金 ？
壹 · 房租租赁合同中的“滞纳金”的实质是专项违约金
行文之前，需要给大家明确一下我们在此谈论的租房“滞纳金”的性质：
日常实践中，常见房屋出租人在租赁合同中同时约定滞纳金和违约金如约定：
“承租人不按时交纳租金(或出租人不按时交付房屋)的，每逾期一日向出租人（承租人）支付滞纳金**元，超过**日的，出租人（承租人）有权解除合同，承租人（出租人）向出租人（承租人）支付违约金**元。”
- （一）“违约金”VS“滞纳金”
无论是在社会经济交往中，还是在案件审理中，无论是普通公民，还是法律人士，常将滞纳金与违约金混为一谈，并且误解和混淆这二者的概念。
而事实上，违约金与滞纳金是两个既有联系又有区别的法律概念。
“违约金”是指合同当事人违反合同应当向对方支付约定的或法律规定的一定数额的金钱。“违约金”主要出现在民商事法律中，具有预定性、赔偿性、惩罚性等特点。
“滞纳金”来源于行政法理论，是行政强制执行中执行罚的一种类型。指超过规定的缴款期限，由执行机关按照义务人拖延的期限，按日课以义务人新的不间断的金钱给付义务。在我国现行法律中，“滞纳金”一词往往存在于《税收征收管理法》、《海关法》等法律中，具有法定性、强制性和固定性等特点。
从严格的法律意义上说，房东无权收取滞纳金，滞纳金只能发生在双方的法律地位不平等、国家行使公共权力的过程中。
- （二）房租租赁合同中的“滞纳金”的实质是专项违约金
房租租赁合同中所见的“滞纳金”的真正实质，其实是专项违约金，是由于承租方承诺的，在其无法按照合同约定履行义务时，向对方支付的一定数额金钱，来弥补对方因违约而遭受的损失。
而根据我国立法及司法实践，违约金具有“以补偿为主、以惩罚为辅”的性质。根据我国合同法第114条之规定：
当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金体现赔偿性；
当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能，违约金与损失相等部分，违约金体现为赔偿性，超过损失的部分，违约金体现惩罚性。
那么，疫情下迟延交租的承租方到底该不该支付款项来“补偿”出租方呢？又到底该不该“惩罚”呢？
贰 · 可以迟交租金而不支付滞纳金吗？
首先，我们需明确进行法律提示：
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
我们在此讨论承租方由于疫情在2月份迟交租金，到底是否需要支付滞纳金这个问题时，真正讨论的问题是：
由于疫情导致的迟交租金这种违约行为，承租方是否应当承担违约责任？
又或者到底要把这种违约责任归责于谁？
若承租方的确因迟交租金而违约，可以减、免责任吗？可以少支付、不支付违约金吗？
以下我们分情况来具体分析：
1、法律规则—“不可抗力”VS”情势变更”
从企业作为承租人的视角来说，当发生了新冠疫情这样一个“不可抗力”事件时，首先要区分：我是无法履行合同了？还是继续履行对我来说不公平？
如果它导致的是合同不能履行，我们选择“不可抗力”的法律规则。因不可抗力不能履行民事义务的，部分或者全部免除责任。
如果合同还能够履行，但是继续履行对我非常不公平，这时候要考虑用“情势变更”法律规则，要求法院变更合同内容。
什么叫变更合同内容呢？作为承租方要求减、免除一段时间的租金，或者迟延交租金。
作为承租方的企业，更应该关注我的房屋租赁合同受到疫情的影响，会带来什么样的后果。根据这样后果，去选择合适的法律规则。
2、如果政府明令要求关门，禁止营业
在疫情期间，像歌厅、休闲会所等娱乐行业被直接叫停，此时，作为承租的一方，是否可以迟交房租。或者我跟出租方协商，如果他不同意，我是必须得按时付，还是可以迟付，并且不用承担迟付的违约责任。
从法律角度来讲，我们认为，这一个月因为迟交租金，就不必支付所谓的滞纳金或者违约金，为什么呢？
因为租赁合同的目的或者租赁合同的根本目的是什么呢，是提供可以使用的房屋。政府行政命令要求房屋停止使用，这种情形下是无法达到合同目的的。
此时作为承租方，没有迟延交租的主观恶意，自然就无需承担相应的违约后果。
3、政府并没有用行政命令关闭，而是因为疫情的影响，导致经营惨淡、收入剧减
这种情况下要求承租方及时、继续足额缴纳租金，其实也不公平。承租方此时可以要主动跟出租方进行协商迟延交付租金，并且减少或者免除因为迟交导致的违约金或者滞纳金。
作为承租方，违约的恶意与否，直接决定违约金的补偿性和惩罚性功能的此消彼长。在司法实践中，对于违约金数额判定的案件审理过程中，人民法院一般会会考虑当事人缔约时对可得利益损失的预见，是否存在过失相抵、减损规则以及损益相抵规则等因素，根据诚实信用原则和公平原则，结合案件的实际情况，综合衡量。
因此，即便此时迟交租金，承租方仍然可以要求减少或者免除支付相应的违约金或者滞纳金。
4、关于要求减、免滞纳金或违约金的举证责任分配
原则上应当按照“谁主张、谁举证”原则，赋予违约方以证明违约金过高和违约造成实际损失的举证责任，因此，建议承租方企业提供具体、完整的证据。
具体证据：
（1）因疫情导致停止营业或无法正常营业的证据，如各省启动突发公共卫生事件一级响应的通知，当地政府关于疫情防控管制措施的发文通知，命令禁止营业的文等；
（2）承租人未能实际使用租赁物的事实，尤其是对经营性用房的承租人；
（3）租赁合同、租金等凭据 ，保存原件，准备复印件，最好进行扫描保存；
（4）与出租方沟通协商的记录，包括微信，电话，录音，视频等。
壹 · 法律依据
《中华人民共和国民法总则》第六条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
《中华人民共和国民法总则》第一百八十条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
《中华人民共和国合同法》第一百一十七条 ：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
— The End —
文字｜疫情法律问题专业研究组-向鑫
审核｜防控新冠肺炎工作落实办公室
排版｜PP
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