◎ 作者 / 標叔
最近，中南置地董事長陳凱說了一番話，挺有意思：
“100家1千億，等於10萬億，其他房企都不用繼續做了，說明肯定不可能。如果是50家房企破千億，平均2000億是有可能的，那麼又是10萬億了，也沒其他房企什麼事了。
“所以雖然很多中型房企都在提出衝千億規模的目標，但實質最終能突破千億的卻不會太多，否則整個行業10萬億+量級就爆了！”
陳凱的言外之意我們不去揣測。但是房企的銷售額，有時候確實是會“騙人”的。
CRIC數據顯示，僅2019年上半年銷售額在1000億以上的房企就有12家，較去年同期增加5家；500億以上的更是多達27家。
但真如我們所見嗎？
事實上，單從數據來看，2018年的千億房企就曾多達30家，但是貨真價實的卻僅有19家，而之所以會產生這麼大的差距，還要從房企的經營模式和記賬方法說起。
目前，合作開發是國內房企所普遍推行的經營模式，在此基礎上，各大房企的銷售數據常採用全口徑進行公告，即將集團連同合營、聯營公司所有項目計入業績，不考慮股權佔比及是否操盤。
實際上，權益口徑的銷售額才是房企真正的銷售額。
比如說，一個100萬銷售額的項目，由甲乙兩方共同開發，甲佔70%的股權，乙佔30%的股權，那甲的權益銷售額就是70萬。
但兩家開發商在計算全口徑銷售額時，不管是佔股70%，還是佔股30%，它都會按照100%來計算——大筆一揮全部記做100萬。
因此，一個項目有幾個開發商參與合作，就要被重複計算幾倍。
基於這樣的考慮，我們認為用權益口徑對於全口徑金額的佔比能夠反映房企銷售數據的真實含金量，特推出2019年上半年百強房企銷售“注水榜”。
說明：
數據統計節點：2019年上半年各房企銷售數據
數據來源：CRIC
時至今日，國內房地產市場多元化凸顯，單打獨鬥已漸漸為行業所擯棄，房企普遍追求鐵索連舟的經營模式。通過增加與聯營公司的合作項目，共同拿地然後合作開發，一方面可以保證房企的規模增長，另一方面也可以緩解彼此經營過程中的資金壓力，甚至分散市場風險。
但是，保障業績和經營增長的同時，也給了不少房企以業績注水的契機。由於規模房企在拿地、融資、銷售、運營、政府關係等方面都更有優勢，所以天然便有推高自身業績的衝動。
據瞭解，目前行業內各公司對於業績的公告，普遍選用全口徑銷售額的形式，這樣一來便使得非自身股權業績也被記入賬上，銷售數據因此存在虛高的可能。
權益金額對於全口徑金額的佔比排名顯示，整體而言，2019年上半年百強房企平均權益比超過70%。
佔比9成及以上的有21家，其中敏捷集團、隆基泰和以及正商地產佔比都為100%，表明其銷售收入全部來源於自身的經營和操盤。
從頭部房企看來，碧萬恆全口徑金額中都存在較多佔比來自於非自身經營。數據顯示，碧桂園、萬科地產以及中國恆大的權益佔比分別為71.82%、60.00%以及95.10%。從權益金額上看，中國恆大憑藉2687.0億元超過萬科地產，僅次於碧桂園。
碧桂園這幾年的發展速度令整個行業為之側目，全口徑銷售額從2012年的476億攀升到2018年的7287億元，2019年上半年已達3895億，穩居房企第一。
不過與此同時，碧桂園的銷售額權益佔比不斷走低，2016-2018年分別約為76.11%、72.02%、71.41%。為了實現銷售的高速增長，碧桂園實際上以犧牲部分權益銷售作為代價，權益銷售額增速和全口徑銷售額增速不完全匹配。
從2016年到2018年，萬科的銷售額權益佔比分別約為71.96%、72%、70.00%，同樣在7成左右。近年來萬科憑藉較強的品牌影響力和項目管控能力，嘗試小股操盤模式， 通過輕資產運作改善ROE水平。
此外，恆大、中海以及綠地控股的權益比分別為95.1%、93.44%以及90%，三者在目前全口徑銷售額排名前二十的規模房企中表現最優，業績含水分最少。
值得注意的是，權益比例高意味著項目利潤大部分歸屬於公司股東，受侵蝕較少。中海、恆大歸母利潤表現出色，和此不無關係。
全口徑銷售額TOP20房企中，權益銷售額名次下滑較大的是正榮、旭輝和中南，分別下滑10、7和4名。而其中旭輝和正榮更是直接跌出前二十，二者權益金額分別為486.4億元和355.1億元，表明二者全口徑業績中，來自於聯營成分較大。
排名顯示，旭輝和正榮權益/全口徑分別為55.00%、51.58%。
2018年剛剛上市的正榮，銷售額經歷了突飛猛進：從2016年的393億元到2017年707億元，2018年更是一躍破千億，達1080億元。
2018年，正榮地產錄得淨利率8.4%，反而明顯低於11.0%的行業平均水平。再加上一直以來沒有得到明顯改善的負債，
“面子雖厚，裡子挺薄”，公司因而常年在獨立性方面被詬病。值得注意的是，從佔比上看，權益/全口徑不足6成的有多達18家公司，其中，力高集團、仁恆置地、國瑞置業和濱江集團更是5成不到，表明合作力度大的房企不在少數。
而這麼多房企之所以會存在如此之高的“水分”，無一例外的與公司本身的經營戰略存在很大關係。資料表明，此類房企普遍選擇在這幾年追求高發展，而能夠把規模做高做大的最快方法，便是“沾一沾聯營公司的光”。
例如，百強房企中濱江集團上半年雖然有516.7億的銷售額，但其中全口徑金額佔比僅有40.53%，實際只有209.4億元，權益口徑與全口徑之比排名最低。濱江董事長戚金興的名言是，“不能太保守，否則就會失去大好機會”！這幾年濱江集團通過加大資金槓桿、合作開發等方式逆勢開啟了規模擴張之路。
但是，一口吃不成個大胖子，藉助合作開發規模擴張雖快，但代表公司發展質量的利潤等維度，最終還是取決於權益銷售額。
· END ·
