一些地產大佬們最近可能睡得不太好。因為，有幾則消息讓他們坐立不安：
1、7月4日，據證券時報·信託百佬彙報道，多家信託公司近期收到銀監窗口指導，要求控制地產信託業務規模。 2、7月6日，銀保監會針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司展開約談示警，要求控制房地產信託業務增量和增速。 3、銀保監會於7月6日回應，說明嚴控地產信託目的是：要求這些信託公司增強大局意識，嚴格落實“房住不炒”的總要求，嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求等。 “大局意識”“房住不炒”“嚴格調控”，三個關鍵詞足見這次調控的決心。
關於這些消息的具體內容，我大致給你們總結下：
1、各家公司收到的監管要求不盡相同，有的要求“自覺控制地產信託業務規模”，有的要求“三季末地產信託業務規模不得超過二季末”，甚至有個別公司要求“全面暫停地產信託業務”。 2、本次窗口指導的公司，目前有十家，分別是：中融信託、中航信託、江蘇省國際信託、萬向信託、興業信託、交銀國際信託、光大信託、五礦信託、百瑞信託、國民信託。 3、涉及業務的具體要求是：地產公司併購類，全部暫停；已備案項目不影響，未備案項目一律暫停；符合432的通道類業務，全部暫停；目前，唯獨城市更新類舊改項目不在指導範圍裡。對房企來說，這一政策的出臺，直接觸及了關鍵的融資環節，殺傷力非同小可。
01
本輪房地產融資收緊，最早源於今年5月的一份文件。
5月17日，銀保監會官網發佈了銀保監發（2019）23號文，明確要求商業銀行、信託、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資。
隨後，5月31日，有多家媒體報道稱，部分房企因拿地激進，“出現一些‘地王’，已經引起相關部門注意”；在住建部的指導下，央行與證監會將暫停部分房企的債券及ABS融資渠道。
據21世紀經濟報道，坊間傳言，旭輝、金地、融創和中鐵建等房企將被列入暫停公開市場發債業務的“被關注名單”。
更嚴厲的表態還在後面。
6月13日，中國銀保監會主席郭樹清在陸家嘴論壇上嚴厲表態：“房地產業過度融資，不僅擠佔其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。”
郭主席甚至罕見地放出狠話警告：“歷史證明凡是過度依賴房地產實現經濟繁榮的國家和地區，最終都要付出代價。”
先吹風表態，接著雷厲風行的大動作，所有這些，都透露出一個明確的新信號：
針對房地產行業的調控政策升級了：已經從銷售端逐步走向融資端。
未來的調控政策，除了繼續在需求端進行“限購、限貸”等限制政策外，也要在資金端限制一些激進房企的高槓杆行為，抑制資金過度流入房地產。
02
要搞清楚為什麼調控方式要發生如此重大的轉變，這可能要從近兩年的樓市調控形勢說起。
從2017年開始，全國數百個城市陸續出臺了限購、限貸、限售等嚴厲的樓市調控政策，深圳、杭州、成都等熱點城市更是將“限價”作為樓市調控的殺手鐧。
中原地產的統計說，2017年，全國房地產調控政策超過260次。比如，僅北京一個城市發佈的各類型房地產調控政策就超過30次。認房又認貸、二套房首付比例提至60%等規定就在那個時候出爐。
2018年，全國各地調控政策出臺近450次，刷新歷史調控記錄，使得2018年成為歷史房地產調控政策最密集的年份。
“限售”和“限購”是2018年樓市調控的關鍵詞。全年約有 30 個城市出臺或升級了限售政策，約 22 個城市出臺或升級了限購政策，海南甚至實行了全島限購限售，數千億炒房資金被“關門打狗”。
2019年上半年，全國房地產調控政策高達251次，相比2018年上半年上漲31%。
其中，房價同比增幅連續多月全國第一的西安，今年6月20日發佈了三年以來第六次調控新政，進一步收緊“限購”，嚴控落戶炒房。其中規定，外市落戶西安的購房者，落戶滿1年才可購房；非本市戶籍社保滿5年者可購1套住房。
可以發現，2年多來，國內樓市調控的手段從政策類型來看，大部分調控政策主要仍是針對銷售端制定的，從抑制過度投資和投機入手。
可以說，這些調控政策在治理樓市亂象、抑制房價瘋漲中發揮了重要作用，但也產生了一些新的問題。
以“限價”為例，其目的是穩定房價，避免開發商非理性定價。
但部分城市部分開發商通過“雙合同”規避政府限價政策，使得房價明降暗升，不僅大幅提高了購房者的首付比例，還使得網籤價格與實際銷售價格相去甚遠，導致一手住宅房價的官方數據失真。
另一方面，因為限價只針對新房，卻無法阻止存量市場上二手房價格的上漲，這導致出現了一個嚴重的後果，就是新房與二手房價格的嚴重“倒掛”，反而給購房者們傳遞了一個明確的認知偏差：
1、新房和周邊二手房有巨大的利差，買到即賺到。2、由於限價，新房（麵包）甚至已低於周邊新拍地的樓面地價（麵粉） ，未來一定漲價。於是，在一二手房價格倒掛的誘惑下，在麵粉貴過麵包的刺激下，部分城市出現了“限價盤”持續被搶的現象。
以成都為例。今年6月15日，位於成都成華區的仁恆濱河灣拿到預售證，銷售房源共計207套，均價約2萬元/㎡。這與項目周邊早已突破3.5萬元/㎡的二手房相比存在1.5萬/㎡的驚人價差，這意味著買到轉手即可純賺200萬元以上。
於是，“買到就是狂賺”的口號刷遍本地微信圈，亦引得多名購房者從外地奔赴而來。搖號結果顯示，僅合格報名人數就高達12340人，中籤率低至1.56%。
搶房大戰不僅出現在成都。2019上半年，杭州樓市也出現了4次萬人搖，有19次新房搖號中籤率低於5%的情況出現。
今年3月1日，位於杭州紫金明珠板塊的中國鐵建西湖國際城推出最後一批262套房源，主力戶型89、115㎡，均價為23254元/㎡，和周邊3.9萬-4.3萬元/㎡的二手房掛價價差高達2萬元。
搖號名單顯示，共17344人參與搖號，中籤率僅1.51%，成為杭州唯一一個連續三次搖號破萬的項目。
03
儘管兩年多的樓市調控效果限制，但樓市整體上還是在高位運行。
國家統計局數據顯示，2018年，全國商品房銷售額達到149973億元，同比增長12.2%，再創歷史新高。克而瑞數據顯示，今年上半年，TOP100房企累計權益銷售規模近3.9萬億元，其中碧桂園、恆大、萬科分別為2797.9億元、2687億元、2009.6億元。火爆的銷售也給了部分激進的房企無窮的信心，拿地的勢頭愈發猛烈。所以你可以看到，房企過去三、四個月拿地的積極性明顯上漲，在全國範圍內創造了多個單價、總價“地王” 。
4月16日，濱江以總價52億元競得杭州望江新城宅地，成交樓面價45325元/㎡，溢價率30%封頂，自持比22%，僅次於2016年鳳起潮鳴45368元/㎡的樓面價，成為杭州史上第二貴宅地。
4月24日，蘇州出讓5宗宅地，一天產生2個板塊新地王。其中，位於吳中區太湖新城板塊的蘇地2019-WG-2號地塊，被新城和招商聯合體以
總價32.58億元、樓面價20909元/平方米、溢價率30.68%競得，創下板塊“新地王”；位於吳中區尹山湖板塊的蘇地2019-WG-3號地塊被碧桂園以總價26.27億元、樓面價21933元/平方米、溢價率56.7%競得，並打破泰禾於2016年5月16743元/平方米的板塊最高樓面價紀錄。6月24日，深圳公開出讓5宗住宅用地，吸引了來自全國各地80多家房企參與，僅繳納的保證金就高達1000億元。其中，位於龍華紅山的A817-0609宗地競拍超過130輪，最後由龍光以65.85億元奪得，樓面地價66988元/平方米，這個價格已經逼近或超過附近二手房售價；位於寶安尖崗山的A122-0360宗地則由越秀以59.08億元+配建人才房19610平方米拿下，可售樓面價高達6.4萬元/平方米，成為泰禾之後的第二個“尖崗山地王”。
據中原地產研究中心統計，今年上半年，搶地過百億的房企多達40家，而2018年同期只有32家企業，2017年同期為25家。
而由於地王們對市場情緒的鼓動，在“麵粉貴過麵包”的恐慌情緒下，購房者更加熱切地投身樓市，樓市的火爆又進一步刺激開發商搶地，形成了一個惡性循環。
但管住這些過慣了好日子的開發商是不容易的。
熟悉地產的人都知道，房地產是典型的資金密集型產業，高週轉、高負債、高槓杆是其本色。沒有貨幣之水的支持，再大的房地產企業都激不起一點風浪。
04
事實上，這次被按下“暫停鍵”的房地產信託，就在給房地產行業“輸血”的通道上扮演了重要角色 。
現實中，房企在簽訂土地出讓協議之後，很多會引入“前端融資”，即融資用於繳納土地款。但這時還未獲得“四證”，商業銀行資金無法切入，信託就成為了為房企提供“前端融資”的絕對主力。
房地產開發商只要通過發行信託產品，支付給信託投資者一定的收益，便可以較為便利的獲取大筆資金；而且，23號文出臺前，在這一環節開發商可以動用極高的資金槓桿，據21世紀經濟報道記者調查，土地出讓金的配資比例（自有：配資）一般為5：5、4：6甚至3：7。
再給你看一組數據：
用益信託數據顯示，2018年6月至今年6月，房地產信託的月度成立規模已連續13個月居集合信託首位。
另有數據顯示，2019年上半年，市場總計成立集合信託規模9272.85億元，其中房地產信託募集資金高達3634.39億元，佔比40% 。
從去年的數據來看，儘管信託業整體規模下降明顯，但房地產信託規模卻呈逆勢上升的態勢。
據銀保監會統計，截至2019年5月末，房地產信託資產餘額3.15萬億元，佔全部信託資產餘額的14.00%；較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。
另據中國信託業協會數據顯示，2016年至2018年末，信託資金投向房地產行業的規模分別為1.43萬億元、2.28萬億元、2.69萬億元。
但現在，隨著監管踩下剎車，房地產信託持續瘋狂的局面得到了扭轉。
用益信託數據顯示，6月份，一度領跑集合信託市場的房地產信託的成立規模為465.83億元，比5月份的693.44億元大幅縮水227.61億元，降幅達32.82%。
對房企來說，當資金盛宴不再時，拼命搶地王，不斷製造麵粉貴過麵包的激進行為或許會有所收斂。當買房、蓋房的資金不再唾手可得時，開發商就得重新換一種生活方式。
如果是大型房企，為了獲取一定的現金流，減少企業資金壓力，則可能鬆鬆捂盤的手指，在局部降價；如果是中小房企，則面臨被收購、重組的命運。
其實，融資收緊風聲收緊之前，房企融資規模已經在縮水。
據同策研究院監測的40家典型上市房企數據，今年5月，40家上市房企完成融資金額摺合人民幣共計367.99億元，環比大幅下滑52.07%，創2019年以來歷史新低位。這對許多激進的房企老闆來說，後面的日子，還真不一定好過。
