上海易居房地產研究院近日發佈的《100城住宅價格報告》顯示，1-3月份全國100個城市新建商品住宅成交均價為15727元/平方米，同比上漲14.9%。其中，深圳以單價61776元/平方米，繼續成為全國房價最貴的城市，而珠海一季度房價的漲幅仍然最大。
從百城房價漲幅數據看，絕大多數城市依然保持了不同程度的房價上漲。真正出現房價下跌的城市僅26個。對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，考慮到房企一季度的銷售業績和今年的銷售目標，預計二季度會出現各類降價促銷的動作，這客觀上會使得百城房價上漲的幅度進一步收窄。但也需要看到，“房住不炒”依然是房地產調控的總綱，如果部分城市出現房價炒作和過快上漲，那麼管控依然會繼續。
此外，易居研究院發佈的《100城住宅庫存報告》顯示，3月底全國100個城市新建商品住宅庫存總量為46678萬平方米，環比減少1.1%，同比增長3.7%。百城庫存已經出現了連續16個月同比小增的現象，其中蕪湖、香河和大廠等城市存銷比數據相對偏大，超過了36個月的水平。另有36個城市的庫存去化週期超過18個月，這些城市庫存去化壓力較大。
相比去年同期水平，庫存數據保持了同比小增的態勢。在嚴躍進看來，這和新冠肺炎疫情下住房交易市場受到衝擊有關。由於2月份各城市接近零成交的數據，導致近期去庫存週期的數據明顯放大。另外需要注意的是，在46個月後百城庫存去化週期首次超過1年，這是值得警惕的信號。
一季度百城房價上漲15%
《100城住宅價格報告》顯示，1-3月份全國100個城市新建商品住宅成交均價為15727元/平方米，同比上漲14.9%。相比1-2月份的數據，今年1-3月份房價漲幅數據明顯收窄，進一步體現房價降溫的特徵。
從各線城市表現來看，1-3月份4個一線城市新建商品住宅成交均價為46561元/平方米，同比上漲7.5%；32個二線城市新建商品住宅成交均價為15561元/平方米，同比上漲14.0%；1-3月，64個三四線城市新建商品住宅成交均價為11711元/平方米，同比上漲11.5%。
易居研究院分析認為，相比1-2月份的數據，今年1-3月份一線城市房價漲幅有所擴大。近期包括上海和深圳出現了“戴口罩搶豪宅”等現象，其對房價走勢有一定影響。二線城市方面，房價漲幅相對偏大。雖然與1-2月份相比，1-3月份的房價漲幅有小幅收窄。但二線城市作為未來人口導入的重要區域，尤其是今年的人才政策比較寬鬆，潛在購房需求很大，客觀上此類城市房價依然會比較堅挺。即便後續有降價促銷等動作，其漲幅或依然大於一線和三四線城市。而三四線城市與前兩月相比，房價漲幅明顯收窄，呈現降溫態勢。後續在交易行情不明朗的情況下，要關注房價降溫等風險。
深圳房價仍然全國最貴，珠海漲幅繼續領跑
根據易居研究院統計，深圳繼續成為今年1-3月全國房價最貴的城市，為61776元/平方米。尤其是近期深圳豪宅交易比較火熱，客觀上使得房價數據明顯拉昇。統計數據顯示，在全國100個城市中，有13個城市的房價超過了2萬元水平。而包括海口、無錫、溫州等城市，房價也開始接近2萬元的水平。
如果從漲幅方面來看，1-3月珠海的房價漲幅最大，這和粵港澳大灣區的建設等因素有關。統計顯示，在全國100個城市中，有35個城市的房價漲幅是兩位數的。同時有26個城市房價是下跌的，其中肇慶的跌幅最大。
百城住宅庫存連續16個月小幅增加
易居研究院發佈的《100城住宅庫存報告》顯示，3月底全國100個城市新建商品住宅庫存總量為46678萬平方米，環比減少1.1%，同比增長3.7%。百城庫存已經出現了連續16個月同比小增的現象。易居研究院認為，考慮到當前房屋交易市場明顯弱於去年同期水平，所以二季度依然需要防範庫存的壓力。
供求關係方面，報告顯示，3月份100個城市新建商品住宅供應量為2790萬平方米，而成交量為3325萬平方米。今年前3個月樓市均呈現了“供小於求”的態勢，這使得庫存出現了環比小跌。易居研究院預計後續或出現“供大於求”的矛盾，尤其是二季度預計各地預售許可證的發放節奏會加快，新增供應數據會放量，這會使得百城供求關係出現變化。
城市結構上，報告顯示，截至3月底一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2833、23769和20076萬平方米，環比增速分別為-0.2%、-1.4%和-0.9%，同比增速分別為1.2%、6.6%和0.8%。對比去年同期水平，三類城市庫存均有上升，其中二線城市庫存上升力度最強，這和近期新盤供應力度加大等有關。
從各個城市表現來看，庫存上升的城市數量增加。報告顯示，截至3月底100個城市中有57個城市庫存出現了同比正增長現象，相比2月份54個城市的數量有所增加。包括杭州、成都在內的部分二線城市庫存上升比較明顯，這和近期新盤供應規模增大等有關。同時，100個城市中有43個城市的庫存出現了同比下降態勢，其中中山、珠海等城市的同比下降最為明顯，這和粵港澳大灣區建設下購房需求積極釋放等有關。
一季度100城存銷比陡然攀升，36城去化週期超過18個月
從100個城市存銷比來看，3月份100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化週期為12.5個月，這也意味著市場消化完這些庫存需要1年以上。值得注意提，過去46個月中百城庫存去化週期均低於12個月，3月份數據說明近期百城去庫存壓力明顯增大。不過，2月和3月受疫情影響，住宅成交量明顯偏低，也導致了去化週期增長明顯。
從城市結構看，一線城市去化週期最長。報告顯示，3月份一、二、三四線100個城市新建商品住宅存銷比分別為14.6、11.7和13.4個月。這三類城市存銷比總體都呈上升態勢，這也進一步說明三類城市的去庫存壓力有所增加。其中，一線城市和三四線城市的庫存去化週期均超過1年。
從城市排行可以看出，3月份，包括蕪湖、香河和大廠等存銷比數據相對偏大，超過了36個月的水平。統計顯示，全國百城中有36個城市的庫存去化週期超過18個月，易居研究院認為，這些都屬於庫存去化壓力相對偏大的城市，後續此類城市購房政策放鬆的可能性會更大。
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文章來源:中房網
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