果然，二手房就是“乾柴”，一點就著。僅一個傳言就“炸”出了大波買房人。
這幾天貝殼二手房的日成交量都超百套，上週日更是達到了231套。
其實，這只不過是散戶思維。
真正的高端玩家會站在全國視角買房，嗅覺和靈敏度更高。剛有苗頭，他們就已預判出趨勢，並果斷下手了。
他們的邏輯很簡單，盯緊一線城市。
01
為什麼盯緊一線城市？因為它們是天津的“前兆”。
按照以往經驗，深圳領先天津一年，上海、北京領先天津半年。
今年上半年的這波行情就是先從深圳點燃的。
千萬級豪宅8秒售罄、一夜漲百萬、天價喝茶費……簡直令人懷疑人生。
現在雖然“冷靜”下來了，但這把火卻輪動到了上海、北京。
9月份，上海二手房成交量達3.1萬套，同比大漲近5成，創近4年新高；
新房成交面積約110.9萬平米，創自2017年市場降溫以來新高。
高總價、大面積的改善盤尤為火爆。
比如均價11.28萬/平米的格力浦江海德、總價800-1200萬左右的靜安映，以及均價10.01萬/平米、總價超千萬的保利天悅，9月的認籌率均超過500%。
10月17日開盤的蟠龍天地更是刷新了近年來上海單盤認籌記錄，吸引了3750組客戶搶購。
北京也一改之前的疲軟，正在悄然回暖。
9月份，北京二手房成交量接近2萬套，為近四年來同期最高點；
新房前9月簽約量高達3.2萬套，是2017、2018年兩年的加總，已逼近2016年巔峰……
按照過往城市輪動規律，明年上半年大概率能傳導到天津。
02
敏銳的改善客戶已經在行動。
據中指院數據顯示，今年前三季度，天津高端住宅成交佔比較去年同期上升了5個百分點。
他們選房的思維也很“奇特”，關注的核心點大致集中在兩個層面：
1)對好地段和稀缺資源的佔有。
從某種程度上，買房，買的就是城市資源。佔有的資源越多、越稀缺，往往就意味著價值度越高。
和平區房價之所以佔據“金字塔”頂端，就是因為地段好，並有學區光環。
而海河沿線之所以能跳出行政束縛，成為“鑲金邊”的存在，則是因為有海河這獨一無二的大IP。
縱觀天津這些豪宅，比如海河金茂府、崇德園、賓西路5號、正榮紫闕等，都是好地段和稀缺資源的代言人。
這裡解釋個誤區，好地段≠上三區。
誠然，上三區各方面很優質，但上三區並不是“一水兒”的“優等生”。
同理，
下三區也不全是“差生”。有的地段甚至可以比肩上三區的核心地段。
紅橋區芥園道就是個例子。
該板塊的二手房價格超過了約60%的南開區板塊，差不多與南開區水上公園一個價。
連賣地，開發商都按南開區計算。
雖還未正式掛牌但已被不少開發商盯上的鈴鐺閣地塊，差不多就可以賣到河西、南開的水平。
而且換個角度說，好地段的房子在橫盤期的風險值更小，抗跌性更佳。
2)產品要有尺度和標籤感。
尺度很好理解。大多數人之所以改善，就是為了解鎖尺度，獲得更自在、更舒適的居住空間。
成交數據顯示，近幾年，天津三室成交佔比連年走高，2015年時不到四成，今年前9月已增至65.6%。
中指院數據也顯示，今年前三季度，改善戶型面積段成交佔比較去年同期有所提升。
目前100-140平米的改善戶型佔比已達40%。
另外，產品也必須要有改善的標籤，有一些與眾不同的“記憶點”，能夠彰顯身份，讓人一眼能認出。
03
對照這兩把“標尺”，萬達水西臺無疑是妥妥的改善盤胚子。
項目位於紅橋區芥園道板塊，屬於紅橋最拿的出手的地段，城市界面也出眾。
地處水西莊舊址，南側緊鄰人民醫院，北側被南運河環繞，擁有深厚的人文底蘊和稀缺的自然資源。
萬達水西臺效果圖
海河已經打了樣，最具潛力的就是天賦自然的宜居之地。
而且在今年6月底發佈的最新“一環十一園”規劃中，南運河環內部分被“點名”，要打造南運河綠廊。
再疊加大運河保護，未來南運河兩岸的人居價值將會更加凸顯。
更有爆點的是，萬達水西臺是市區少有的純洋房社區，容積率只有1.2。
這在寸土寸金的市區，十分難得。
根據今年發佈的《天津市控制性詳細規劃技術規程（徵求意見稿）》，市區最低容積率為2.0，軌道站點周邊650米範圍內更是提高到了2.5。
也就是說，像萬達水西臺容積率這麼低的，以後市區很難再有。
這也意味著市區洋房會越來越稀缺。
現在的市區洋房產品，大多是“小高+洋房”搭配出來的。 而萬達水西臺全部為5-8層的洋房，共計11棟、270套房源。
如此小而精的洋房社區，不僅可以治癒天津人骨子裡的洋房情結，從宜居的角度，它的舒適度也要優於高層，同時也保證了居住圈層的統一性。
這樣的素質，放眼整個市區都不多見。
041
萬達水西臺共規劃了4款戶型，即建面約90、105、120、135平米戶型，全部為三室。
建面約90平米戶型
其中，建面約90平米，為三室兩廳一衛設計。
三面寬朝南，客廳開間3米6，整體南向開間9米6。
更亮眼的是，它把廚房設計在了東北側，這樣既給予了餐廳獨立的空間，也做到了真正的南北通透，實現了空氣對流。
同時，乾溼分離的衛生間、南向客廳和臥室帶飄窗以及獨立玄關等設計也特別實用，很符合天津人的居住習慣。
建面約105、120、135平米戶型均為三室兩廳兩衛設計。
建面約105平米戶型
建面約120平米戶型
建面約105、120平米戶型格局與90平米的很相似，同樣是三面寬設計，南向兩個臥室“夾”一個客廳，只是尺度和一些細節有微調。
建面105平米戶型客廳開間3米8，120平米戶型則為4米2；
主臥也升級為帶獨立衛生間的主臥套，舒適度和私密性更好。120平米戶型還在主臥做了一個步入式衣帽間。估計會博得不少女主人的芳心。
另外，略有不同的是，105平米戶型在玄關旁設計了一個雜物間，面積不大，但很實用。
比如出差回來可以直接把行李箱放置於此，也可以用於收納一些大型物件或清潔用具。
90、105平米的客廳帶飄窗，而120平米的客廳連通的是陽臺，並預留有上下水，可以一半生活一半觀景。
最讚的是135平米戶型，客廳開間寬度達6米5，都相當於四開間朝南了，完全可以再隔出一間房。
當然，對於改善客戶來說，要的不是功能性而是尺度。
建面約135平米戶型
如此大的開間再搭配南向同寬大陽臺，特別有頂豪的範兒。
入門右手儲物間，左手入室的設計也很人性化。此外還有龐大的儲物功能，避免了房子越住越小的情況。
更值得一提的，這四款戶型全部為精裝交付。精裝標準2500元/平米。
試想如果不精裝修，入住之後不斷有人裝修，時間上還不集中，垃圾、灰塵、噪音……那會是什麼景象。
所以對於改善盤來說，精裝是標配。
目前項目已啟動鎖資排卡，即將於10月31日首開。預計首開2-5號樓。
其中2號樓為105平米戶型，3號樓為135平米戶型，4號樓為120平米戶型，5號樓為90平米戶型，全部一梯兩戶。
05
整體來看，萬達水西臺有河景、有公園、有地鐵，屬於鬧中取靜的位置，自然資源和城市界面兼備。
產品也稀缺，天津市內六區少有！俗話說得好，物以稀為貴，越稀缺越有價值。
再加上還有王牌戶型坐鎮，品質也能打，還是很值得一看的。
