在寧波樓市，江北從來沒像今年這麼揚眉吐氣過。
本週，慈城新城一塊地有26家開發商圍搶，姚江新區也有20家大鱷爭奪，中興大橋旁的住宅限價已經上摸到4萬的“天花板”，莊橋圈外的樓盤也普遍突破2.6萬+。
在灣頭開發的大戲告一段落之後，文創港、姚江新區、慈城新城等主力板塊結伴閃亮登場。
此外還有蓀湖板塊、應家板塊、湖心板塊也憑藉在主城區絕無僅有低價優勢，強勢的刷著存在感。
“江北熱”已經不再是一種可能性，而是一種現實。
那麼四面開花的江北，是不是每個板塊都有好機會呢？
觸動老司機思考這個問題的，是前幾天一位讀者在付費問答板塊的提問(問答板塊的入口就在每篇文章的末尾)，他問2.6萬+的莊橋(本文特指莊橋的圈外部分，下同)和2.8萬+的姚新，該如何選？
原本我以為這不會成其為一個問題，因為兩個板塊的差異顯而易見，但後來我發現曾經問同樣問題的人還有不少。
於是我決定寫一篇來談談這個問題。
我們買房子，無外乎自用和投資，作為一個有著資產屬性的商品，其實二者不可分割。自住的房子同樣會升值，投資的房子也必需能居住。因此宜居性和升值性，在買房時都不得不考慮。
只是目的不同重心不同罷了。
就宜居性來說，莊橋和姚新沒有本質的區別，相比之下莊橋現在更成熟一點：姚新目前幾乎沒有生活配套，除了奧體中心，一所還沒投用的學校，以及還未通車的地鐵外，其他生活配套都需要依靠洪塘或者莊橋。莊橋(圈外部分)雖然也只有鎮級配套，但一路之隔有中體城、天水商業中心，一公里內江有北萬達商業集群，三公里內還有灣頭商圈，生活更為方便。
但姚新的優勢也正是在於缺乏配套，由於是一片新區，姚新未來的配套更有想象空間。萬科濱河中心在建，融創萬潮中心在建，兩個項目都有集中商業。此外，最近拍出的5號、6號地塊都規劃有商業，其中6號地塊還有江景酒店，而姚新的主體——裘市部分，規劃有大體量的商業和商辦，類似於南商。
相比莊橋，姚新未來的商業配套，在規模上和定位方面都更有優勢。
說到江景酒店，姚新的江景優勢是莊橋完全不具備的，沿江的景觀配套本身也是生活配套的一部分。
就發展潛力來說，投資兩個板塊也完全是兩種思路。就莊橋來說，其優勢是離市中心近，當灣頭的房價普遍來到4萬量級後，莊橋3萬不到的價格就顯得很便宜。此外，莊橋機場搬遷是一個永遠都有熱度的話題，雖然一直都沒有準確消息，但希望一直都在。
如果莊橋機場真的搬了，那麼整個莊橋將會發生脫胎換骨的變化，這不但是主城區最後一塊窪地，也將成為莊橋、駱駝、莊市融合發展的前沿，勢必成為新的開發熱點。
但中興大橋建成後到不了環城北路，北環高架建成數年後仍無法全線開通，軍產的搬遷歷來都是一件難度極大的工作，誰知道機場什麼時候才會搬呢？
相比之下，姚江新區的歷史包袱就小得多。江北行政中心正在設計方案，新區的新一輪規劃也在積極推進中，前江新街道剛剛成立，推地節奏也在今年加快。一切動向都表明，江北正在逐漸把發展重心，由三江口轉向姚新。
如果說莊橋是在等待時機，那麼姚新則是在抓緊時機。
鑑於莊橋機場搬遷這個老生常談的話題已經討論了十多年，老司機不敢對這個工程在短期內有什麼進展抱有期望，所以我把它視為不可實現。也就是說，在買進莊橋的房子到賣出它的這個期間內，機場都不會搬。
寧波人自住的換房週期一般不超過十年，投資的持有周期可能更短。
如果機場不會搬這個假設成立，那麼莊橋2.6萬+和姚新2.8萬+相比，性價比完全不在一個層級。姚新具有顯著的倒掛，而莊橋的價差要小得多，甚至說不上倒掛。
再強調一遍，本文特指的是莊橋圈外的部分，莊橋圈內的部分已經開發殆盡，且有學區房加持，不具有可比性。
既然說到限購圈，就不能忽略在這點上莊橋有優勢，姚新在擴圈以後全都納入了限購圈，客戶基數較限購之前減少了不少。
但這仍不影響姚新在與莊橋相比時的優勢，無論怎麼說，在明顯的倒掛之下，姚新仍更值得購買。
在老司機看來，唯一不買姚新而買莊橋的理由是買不到，從最新的拍地限價來看，姚新的樓盤可能一直都會一房難求。雖然更具性價比，但買不到什麼都白搭。
這就像各方面都很優秀的女孩子，但沒追到跟你有什麼關係呢？
不過還有個很好的替補選項，特別是對於剛需來說，洪塘(圈外)的房價比莊橋明顯要低，不妨拿來做個比較。
洪塘的二手房價格比駱駝、莊市、姜山都要低，但這裡也會直接從姚新的開發中受益，事實上洪塘和莊市一樣，早已經是城區的一部分了。有什麼原因讓這裡的房價長期低於莊橋，老司機真的想不明白。
板塊會有低潮期，但也會有補償，慈城新城的房價都要追上洪塘了，補償的時點可能越來越近了。
當然，就整個主城區來說，無論是莊橋還是姚新，以及洪塘，都是非常具有價格優勢的板塊，也是城市擴張過程中，直接受益的板塊。只是有機場這樣的特殊原因，在一段時間內耽誤了這種紅利在莊橋的兌現。
老司機仍期望機場搬遷能夠在未來的五到十年能夠實現，因為它不僅關乎莊橋，更關乎整個城市，比如寧波的第一條地鐵環線。
關注中國海軍的軍迷以前流行一句話：年年八月上船臺。意思是每年都說航母八月要露面，每年都一場空。現在來看，不但航母上了船臺，而且已經造到第三艘了。
所以希望還是要有的，總有實現的那天。
本文源自微信公眾號：房產老司機
