怎么选品牌，真是一个技术活儿。
文/邦先生
本期内容提要
大，不等于好；品牌，不等于品质。为什么扫遍楼市选不到好房子，是因为你不知道这些标准。
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为啥我不说刚需盘的品质？
刚需盘当然也有品质，但是凤毛麟角。在大面上，你觉得一个刚需购房者能买到多好的房子？同理（qian），又怎么要求开发商造出有品质的刚需盘？
为啥我不说投资盘的品质？
投资盘不看品质，看空间——不是房屋的空间，而是投资的升值空间，又说投资回报率。所以，真正的职业炒家很少买新盘，除非限价。他们只买有「眼见为实」收益的笋盘。
但改善自住一定要讲求品质了。毕竟一住就是一二十年的事情。但现在别说住一二十年了，从交房就开始维权，别提多糟心了。品牌开发商也不靠谱，全国前十的开发商谁没被维权过？
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我想90%的人不知道为何大品牌开发商的房子质量却不一定好。
第一，只有在全国扩张最终才能成为大品牌，但房地产开发归根结底是一个地域性很强的行业。用重庆话说，「你要服水土」。
南北差异、城市化进程、经济环境、地理环境、历史文化、风土人情、地区需求、消费习惯、生活习惯等等，决定了房地产开发在某种程度上必须是一个本地化运作的行业。因此，哪怕是同一个品牌，不同城市的区域公司开发水平相差都很大。
我曾经采访过一个开到哈尔滨的重庆小面，最初无论怎样都做不出正宗的重庆小面味道，后来主要食材都从川渝地区运过去，但面条无论如何都要在本地采购，还是偏软无劲道。连复刻一个重庆小面都这样麻烦，更别提房地产了。
第二，房地产开发过程很复杂，链条很长，出错几率高。拿地、规划、设计、施工、销售、交付、物业管理，每个环节都包含了很多内容，哪个部分掉了链子，房屋质量就得不到保障。比如房屋面积不对、施工水泥河沙不对、外立面不对、大门质量不对、绿化减配、瓷砖质量差、车位缩水……
第三，市场原因。市场太好或太差，都容易批量产出劣质房子。自2016年以来，楼市行情大好，就是修了一坨屎，也有人给你一抢而空。很多开发商都在「高杠杆、高周转、高负债」地扩大规模，快钱找惯了，谁愿意花力气做品质？于是这几年我们就摊到了「有史以来最差的房子」。
当我们下次改善居住时，是一定要避免再踩到这些坑儿的。上上千梳理了7条与众不同、可衡量的标准。
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为啥说是与众不同？因为你通常看到的是查开发商实力背景、有没有维权、看工地等。没用。
前晚我跟一个老友吃饭，她买了远洋九公子的洋房，去年底该接房至今在维权。我问她为何买这个项目？她白眼一翻，「远洋啊，朗基啊，太古里！」她一个重庆人，在成都生活多年，熟悉成都开发商远胜于重庆开发商。
好了，说回标准：
（1）本土品牌一般优于外来品牌。
每个城市都有其本土成长起来最好的地产品牌，比如重庆的龙湖，郑州的永威，杭州的绿城和滨江。到一个城市买房，你也得服水土。如果要选外来品牌，至少要10年以上的。这表明它已经服过水土了。
（2）小而美品牌一般优于大而全品牌。小而美的公司通常有一些共同特点：产品品质非常好、低调、开发速度慢，基本上不受市场好坏影响。在重庆如天景的学府大道69号（十五年开发一个盘）；棕榈泉（十五年开发两个盘）。
（3）同一品牌的物管怎样？注重品质的开发商，其物管品牌也是强大的，几乎没有例外。因为这是一体的。物管好不好，去看他家的房子，是不是比同时期周边的房子新？
（4）看员工的精神面貌。一个讲究品质的公司，其员工也会是严谨的。你接触一个公司的员工都是在混日子，那么这个公司大概率是个拼装公司，房子也好不到哪里去。
（5）老业主的评价。老业主的复购率和转介绍率高不高，这是对一个品牌高度认可的重要衡量指标。你可以混到某个业主群里，或者访问几个老业主。
（6）二手房的市场表现。查查同品牌的房子在二手房市场上的表现，出售价格比同类产品是不是高出一大截？出租空转时间是不是短？如棕榈泉国际花园的二手房，长期比周边或同期小区贵30%，同面积租金翻倍且几乎没有空转期。
（7）企业家个性。一个开发品牌是不是注重品质，跟企业家个性有莫大关系。比如，楼市江湖传说中，曾经的宋卫平之于绿城，吴亚军之于龙湖，包括棕榈泉、朗诗的老大，都是业界公认对工程质量和物管品质极其执着的。
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我们其实还梳理了更多衡量品质的评判标准，但据说超过数字7，就很难被记忆。想了解更多品牌认知，进群撩！
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