怎麼選品牌，真是一個技術活兒。
文/邦先生
本期內容提要
大，不等於好；品牌，不等於品質。為什麼掃遍樓市選不到好房子，是因為你不知道這些標準。
正文約1900字，預計閱讀時間5分鐘。
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為啥我不說剛需盤的品質？
剛需盤當然也有品質，但是鳳毛麟角。在大面上，你覺得一個剛需購房者能買到多好的房子？同理（qian），又怎麼要求開發商造出有品質的剛需盤？
為啥我不說投資盤的品質？
投資盤不看品質，看空間——不是房屋的空間，而是投資的升值空間，又說投資回報率。所以，真正的職業炒家很少買新盤，除非限價。他們只買有「眼見為實」收益的筍盤。
但改善自住一定要講求品質了。畢竟一住就是一二十年的事情。但現在別說住一二十年了，從交房就開始維權，別提多糟心了。品牌開發商也不靠譜，全國前十的開發商誰沒被維權過？
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我想90%的人不知道為何大品牌開發商的房子質量卻不一定好。
第一，只有在全國擴張最終才能成為大品牌，但房地產開發歸根結底是一個地域性很強的行業。用重慶話說，「你要服水土」。
南北差異、城市化進程、經濟環境、地理環境、歷史文化、風土人情、地區需求、消費習慣、生活習慣等等，決定了房地產開發在某種程度上必須是一個本地化運作的行業。因此，哪怕是同一個品牌，不同城市的區域公司開發水平相差都很大。
我曾經採訪過一個開到哈爾濱的重慶小面，最初無論怎樣都做不出正宗的重慶小面味道，後來主要食材都從川渝地區運過去，但麵條無論如何都要在本地採購，還是偏軟無勁道。連復刻一個重慶小面都這樣麻煩，更別提房地產了。
第二，房地產開發過程很複雜，鏈條很長，出錯幾率高。拿地、規劃、設計、施工、銷售、交付、物業管理，每個環節都包含了很多內容，哪個部分掉了鏈子，房屋質量就得不到保障。比如房屋面積不對、施工水泥河沙不對、外立面不對、大門質量不對、綠化減配、瓷磚質量差、車位縮水……
第三，市場原因。市場太好或太差，都容易批量產出劣質房子。自2016年以來，樓市行情大好，就是修了一坨屎，也有人給你一搶而空。很多開發商都在「高槓杆、高週轉、高負債」地擴大規模，快錢找慣了，誰願意花力氣做品質？於是這幾年我們就攤到了「有史以來最差的房子」。
當我們下次改善居住時，是一定要避免再踩到這些坑兒的。上上千梳理了7條與眾不同、可衡量的標準。
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為啥說是與眾不同？因為你通常看到的是查開發商實力背景、有沒有維權、看工地等。沒用。
前晚我跟一個老友吃飯，她買了遠洋九公子的洋房，去年底該接房至今在維權。我問她為何買這個項目？她白眼一翻，「遠洋啊，朗基啊，太古裡！」她一個重慶人，在成都生活多年，熟悉成都開發商遠勝於重慶開發商。
好了，說回標準：
（1）本土品牌一般優於外來品牌。
每個城市都有其本土成長起來最好的地產品牌，比如重慶的龍湖，鄭州的永威，杭州的綠城和濱江。到一個城市買房，你也得服水土。如果要選外來品牌，至少要10年以上的。這表明它已經服過水土了。
（2）小而美品牌一般優於大而全品牌。小而美的公司通常有一些共同特點：產品品質非常好、低調、開發速度慢，基本上不受市場好壞影響。在重慶如天景的學府大道69號（十五年開發一個盤）；棕櫚泉（十五年開發兩個盤）。
（3）同一品牌的物管怎樣？注重品質的開發商，其物管品牌也是強大的，幾乎沒有例外。因為這是一體的。物管好不好，去看他家的房子，是不是比同時期周邊的房子新？
（4）看員工的精神面貌。一個講究品質的公司，其員工也會是嚴謹的。你接觸一個公司的員工都是在混日子，那麼這個公司大概率是個拼裝公司，房子也好不到哪裡去。
（5）老業主的評價。老業主的復購率和轉介紹率高不高，這是對一個品牌高度認可的重要衡量指標。你可以混到某個業主群裡，或者訪問幾個老業主。
（6）二手房的市場表現。查查同品牌的房子在二手房市場上的表現，出售價格比同類產品是不是高出一大截？出租空轉時間是不是短？如棕櫚泉國際花園的二手房，長期比周邊或同期小區貴30%，同面積租金翻倍且幾乎沒有空轉期。
（7）企業家個性。一個開發品牌是不是注重品質，跟企業家個性有莫大關係。比如，樓市江湖傳說中，曾經的宋衛平之於綠城，吳亞軍之於龍湖，包括棕櫚泉、朗詩的老大，都是業界公認對工程質量和物管品質極其執著的。
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我們其實還梳理了更多衡量品質的評判標準，但據說超過數字7，就很難被記憶。想了解更多品牌認知，進群撩！
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