需求分析离不开属性筛选，一个项目有多少属性。决定了我们能够从中做多少选择。不幸的是，对于房地产项目来说，属性有点多。都包括些什么呢?我根据自己的从业经验,把这些属性分为四大类。分别是:开发商、物业公司、项目本身、具体户型。
①开发商:
对于开发商,大家一般都会讨论大不大,这是个笼统的概念。又细分出很多评价标准,诸如企业性质、劣势产品类别、是否知名开发商、成立时间、全国综合排名、优势、负债率、市场销售额排名、开发商业务特色、利润率、不良资产占比、当地已完项目数量及名称、优势产品类别、是否上市、劣势、开发商业务短板等等,如果你想细究。还能列出很多。
②物业公司:
所谓物业就是你住进去之后给你服务的那伙人。如果是期房的话,指的就是开发商帮你找的前期物业。要分出一个物业的好坏,简单来说至少要包括服务优势、物业公司排名、物业服务水平、成立时间、当地服务项目数量及名称、当地服务优异项目现状、服务劣势等等。这些都是虚的,比如一个物业服务可能还可以细分为环境维护、安保和服务。而这个服务可能又会分为社区户均物业服务人员、物业费、否代缴水电费,是否代买机票、火车票、是否要上门维修。是否有钟点工、管家服务、物业服务水平如何等等。
③项目身:
这个可能是大家关注的,也是内容包含较多的。光是属性列表我就可以分成三级目录。
1.大概包括项目周边概况、项目本身属性和销售情况。
2.周边概况里面可能还包括规划发展、基本信息交通情况、配套信息、环境因素等。项目本身属性包括土地属性、规模和产品分布、物业安保、建筑属性、内部设计、园林绿化、不利因素等;销售情况分为房源、价格两部分。
3.太多了只举两个例子,比如配套信息里面比较常见的是商业、医疗、教育等。比如建筑属性包括建筑风格、外立面、梯户比、楼座数、楼层数、建筑结构、抗震烈度保温级别、隔音级别、单元数、否电梯入户、电梯平均等待时间等等。太多了, 没办法一例举。
④具体户型:
这个范畴比项目要小一些。大致包括基本信息、采光、通风、视野、动线、装修、功能分区、得房、赠送、设备、水电气暖等等。里面还可以细分,比如采光可以分为采光面数、采光面积比、采光情况、是否明厨明卫、总面宽、客厅面宽、主卧面宽等等。
