你搞清楚了“違法建設”和“違法建築”的區別了麼？
舊村改造中常說的“超建面積”是怎麼定義的呢？
一、你真的懂“違法建設”？
談到城市更新，我們自然會將“違法建設”這個長期痛點作為系列話題中的重要談資，特別是在舊村莊改造中，大量的私人房屋和集體物業都存在一定程度的違建、超建問題，而這部分不可忽視的“無證建設量”往往也是阻礙開發商介入該村改造、導致多方扯皮拖延舊改進程的重要因素。
事實上，“違法建設”的泛濫，一方面來自建設者法律意識不強以及過去監管、執法手段的匱乏；另一方面也和公眾對於“違法建設”和“違法建築”概念定義的不清晰有關。
圖片來源：李新萍老師直播課程課件
因此，全面瞭解“違法建設”的定義及界定，一方面有助於我們更好地和村集體、政府展開數據合法性以及改造成本認定工作；另一方面在項目轉化過程中也能更清晰、準確地對特殊案例處理提出專業性方案，讓村集體、權屬人更好地接納並配合改造工作。這裡大家也可先行思考這麼一個問題——無證房屋都是違法建築嗎？
二、“違法建設”和“違法建築”有啥子區別
一般而言，凡建設單位或個人在建設過程中違反法律、法規的各種建設活動，都被稱為違法建設。具體來講就是在城鄉規劃控制區範圍內，未經建設、規劃行政主管部門批准或違反建設審批規定的建設項目，未按規定取得有關建設許可證的建設行為。
而根據《城鄉規劃法》中的定義，“未取得建設工程規劃許可證或違反建設工程規劃許可證的規定進行建設"的行為即是違法建設行為。
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總結而言，違法建設是行政管理中的概念，而違法建築是規劃法中的概念。國家立法中沒有“違法建設”的專屬概念。在法律上，“違法建設”這一常用概念對應違反規劃行政許可規定的行為，並且對應違反規劃管理、土地管理和建築管理規定的競合性違法行為。
所以，
違法建設要麼沒有取得規劃許可，要麼超越規劃許可，是違反規劃許可的工程建設活動，而違法建築是違法建設行為的物質後果。
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三、無證房屋就是違法建築？
事實上可以將舊村莊中常見的違法建設分為以下類型：
按用途分：自住用房（超面積、超高）、辦公用房、生產用房、出租用房、出售用房（小產權房）;
按使用期限分：臨時用房和永久性用房;
按性質分：改變使用性質的違法建設和擴大建設規模的違法建設等。
判斷一個建築物是否為違建涉及複雜且系統的知識，簡單來說，對於城市（鎮）規劃區，我們可以按是否取得建設工程規劃許可證、臨時建設工程規劃許可證判斷是否違建；對於鄉、村莊規劃區，我們可以按是否取得鄉村建設規劃許可證判斷。
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但並不是所有不符合上述條件的建築物都是違法建設，判斷違法建設的核心在於：有沒有獲得合法的建設審批手續。只要具有合法的建設手續，取得合法的產權證書的建築，都可以認定為合法建築。
目前，全國各地都已出臺關於違法建設的現行生效政策，例如經國家層面的《中華人民共和國城鄉規劃法》，廣東省層面的《廣東省城鄉規劃條例》、《廣東省人民政府關於打好違法建設治理攻堅仗的指導意見》。其中，廣東省各市出臺的相關政策有：《廣州市違法建設查處條例》、《深圳市人民代表大會常務委員關於農村城市化歷史遺留違法建築的處理決定》、《珠海市違法建築管理辦法》、中山《關於建立查處違法建設長效機制的意見》、《惠州市區查處違法建設規定》、《肇慶市控制和查處違法建設辦法》等等，這些政策的出臺不僅更加規範了全國各地城鄉建設，同時也更加清晰地界定了合法建築與違法建築的相關細則。
圖片來源：李新萍老師直播課程課件
例如，以下幾個情形不能認定為違法建築：
1、1982年2月13日國務院頒佈實施《村鎮建房用地管理條例》之前在農村村莊和集鎮建設使用至今的房屋。
2、1983年6月4日，城鄉建設環境保護部《城鎮個人建造住宅管理辦法》（現已失效）實施之前在城市規劃區內個人建造使用的住宅。
3、1984年4月1日之前國務院制定頒佈的《城市規劃條例》實施之前在城市規劃區內建設使用的房屋。
4、1987年1月1日《土地管理法 》實施之前在城市範圍建設使肜至今的房屋。
5、1987年之後沒有建設審批手續、未取得產權證書的房屋。
所以，回到最開始的那個問題，大家詳細看完本文後可以確切地回答：無證房屋≠違法建築！關於“違法建設”的系統全面知識及實操案例，李新萍將在本週四（2020年4月9日）晚8點的直播課和大家分享講解，有興趣的小夥伴可搜索城智庫瞭解課程。
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