重慶今年最大一單IPO(首發上市）募資來了。
11月17日，金科智慧服務集團股份有限公司（金科服務09666.HK）在香港主板成功上市。
在上市儀式，重慶市副市長陸克華、中國物業管理協會會長沈建忠、金科股份（000656）實際控制人黃紅雲、金科服務董事長夏紹飛共同敲響了上市寶鑼。
業內人士指出，金科服務系繼三峰環境、順博合金、百亞股份之後今年重慶第四隻新股，目前募資淨額超過57億元港幣，也超過今年前三隻新股募資額的總和，金科成為重慶第一家同時在A股和H股上市的民營企業集團。
超額配售權行使可再募3.76億港元
由於境外疫情影響，金科服務選擇在重慶朝天門來福士洲際酒店舉行現場上市儀式，並與香港交易所連線舉行。
金科股份董事長蔣思海、重慶市江北區委書記李維超、中國物業管理協會會長沈建忠、重慶市住房和城鄉建設委員會主任喬明佳先後致辭。
上午9點30分，重慶市副市長陸克華、中國物業管理協會會長沈建忠、金科股份（000656）實際控制人黃紅雲、金科服務董事長夏紹飛共同敲響了上市寶鑼。
金科服務首日開盤價為46.05元港幣，較44.70元港幣發行價上漲3.02% 。
此次上市後，金科將成為重慶第一家同時在A股和H股上市的民營企業集團。
天眼查數據顯示，金科服務成立於2000年7月18日，曾用名重慶市金科物業服務有限公司，註冊地址在重慶市江北區五里店五黃路側“金科花園”。
本次金科服務共發行1.33億股H股（假設超額配售權未獲行使），發行完成後總股本增加至6.33億股，A股上市公司金科股份共持有金科服務3.42億股，佔其發行完成後總股本的53.97%。
金科服務IPO發售價定為每股H股發行價44.70港元，按此計算金科服務籌得的款項淨額約為57.381億港元。
業內人士指出，將來不超過15%的超額配售權行使，可額外再募資3.76億港元。
外擴項目佔總建面比重逐漸增加
11月17日上市首日，金科服務最高觸及48.00港元，最終報收44.70港元，與發行價持平，同花順數據顯示，該股價對應的市盈率31.86倍，全天成交2505.12萬股，換手率18.85%，總市值達到282.91億港元。
金科服務目前共有843個已訂約物業管理項目，合同總建築面積約為2.55億平方米，共有487個物業管理項目，在管總建築面積約為1.29億平方米，是又一家巨無霸物業管理公司。
2017~2019年度，金科服務的營業收入分別約為10.47億元（如無標明均為人民幣）、15.24億元、23.28億元，複合年增長率約為49.1%；淨利潤分別約為1.14億元、1.64億元、3.74億元，複合年增長率約為81.5%。
母公司金科股份的住宅物業仍然是金科服務主要的收入來源。2017~2019年度，金科樓盤為金科服務帶來的收益佔同期總收益比重分別約為53.7%、46.2%、39.7%，佔公司在管總面積的比重分別為66.6%、52.7%、47.1%，均有所下降。這表明金科服務外擴項目在管建築面積正持續增長。2017~2019年度，金科服務外擴項目佔總在管建築面積的比重分別為33.4%、47.3%、52.9%，公司對母公司開發的物業項目依賴程度逐漸下降。
國盛證券11月17日發表投資建議，預測金科服務2020~2022年歸母淨利潤分別為6.11億元/9.58億元/13.89億元，同比增長66.8%/56.7%/45.0%，對應每股收益分別為0.97元/1.51元/2.19元，2019~2022年複合增資率為55.9%。公司發行價對應2020~2022年市盈率，分別為39.6/25.3/17.4倍，行業可比上市物業公司對應2020~2022年平均市盈率分別為37.5/26.9/19.6倍。
考慮到公司強勁的市場化外拓競爭力以及良好的盈利成長性，給予公司目標價62.0港元（對應2021年35倍市盈率），首次覆蓋，給予“買入”評級。
正在從社區服務轉變為城市服務
此次上市儀式，主題為“為更好的我們“, 金科服務董事長夏紹飛發表了演講《下一個十年》，通過各項數據展示了金科服務近十年的發展歷程，以及未來十年的新變化。
夏紹飛在演講中提到，金科股份營業收入從十年前的145億元，到今天超過2000億元，銷售面積從當初不到200萬平方米，到今年的2000萬平方米，各項指標接近10倍增長。
他表示，“12年的堅持與投入，金科服務滿意度大幅度提升，圈粉無數，用市場口碑贏得了市場認可。下一個十年，金科服務將會勵志成為全國領先的智慧生活服務商。“
他還提到，“未來十年，金科服務將從社區服務轉變為城市服務，讓城市更加高效，充滿活力。金科服務將由內向外，由社區向社會、向城市去構建大服務、大科技、大生態體系，並持續以人為本，以客戶滿意度為核心，去構建空間、生活、科技三個核心能力。“
他詳細地介紹到，金科服務將在城市空間服務方面，圍繞居民的生活提供各種場景的綜合服務；在美好生活服務方面，不斷地提供全方位的增值服務；在智慧科技方面，將搭建運營和管理兩個技術構架，形成智慧社區、智慧園區和智慧城市的特色科技服務體系。在三個核心的支撐下，加快服務、生活、城市、鄰里、科技、共生6條賽道的全力打造，真正實現服務由社區走向社會，客戶由家庭走向城市，科技賦能由內部走向公共賦能。
據瞭解，2020年上半年金科服務收入為13.69億元，毛利為4.33億元，毛利率為31.6%。純利為3.02億元。
新聞縱深
今年以來12家內地房企分拆物業H股上市
今年以來，內地房企分拆物業板塊港股上市成為一種潮流。
同花順iFind數據統計顯示，截至11月17日，加上金科服務，今年共有12家物業公司在港股上市。此外，也有不少物業公司在排隊等待上市。融創服務、華潤萬象已經通過港交所聆訊，恆大物業、遠洋控股、建發物業等也處在審核中。
物業公司緣何熱衷在港股上市？
重慶瑞海律師事務所主任趙一嵐認為，物業上市熱潮的出現，乃天時地利人和。港股對物業公司上市門檻較低，對於房企來說，分拆物業管理業務上市有利於優化戰略佈局和企業價值提升，幫助企業開闢新的融資渠道，促進企業品牌價值和知名度提升，拓展市場份額，優化股東結構等諸多利好。
更重要的是物業管理行業是存量與增量並存的巨大市場，價值正在被資本市場認可。
根據中國指數研究院披露數據，預計到2025年商品住宅銷售面積累計238億平方米，按照百強企業住宅物業費計算，整體市場規模近1萬億。到2025年中國社區增值服務市場容量預計達1.8萬億，未來行業規模將持續穩步增長。物管行業目前集中度不高，但行業Topl0和Top100的市場份額一直在提升，頭部企業的平均營收規模更大，淨利潤率也更高，營收和淨利潤的同比增速也更大。
相關鏈接
金科服務董事長是位基層做起的80後
此次，金科服務在香港成功上市，作為董事長（董事會主席）的夏紹飛也大放光彩。
作為重慶最新上市公司董事長，他是何許人也？
公開資料顯示，夏紹飛，40歲，屬於”80後“，西南財經大學市場營銷學士。
作為金科股份實控人黃紅雲的愛將，夏紹飛屬於老金科人，2002年4月至2012年1月，歷任金科股份市場管理部的策劃主管、營銷經理、品牌主任、營銷主任及高級營銷主任，主要負責金科股份附屬公司營銷策劃的協調工作。
自2012年1月至2014年8月，夏紹飛擔任金科股份品牌物業部副總監，並隨後晉升為總監，主要負責營銷管理及物業管理的整體運營。
夏紹飛於2014年8月加入金科服務，時年34歲，並自該時起一直擔任金科服務董事會董事、主席，2020年5月起調任執行董事，主要負責金科服務整體經營管理、策略規劃、社區增值服務及技術服務。
而金科服務執行董事兼執行總經理羅傳嵩，也是老金科人，現年45歲，負責金科服務日常管理及營運。
履歷顯示，羅傳嵩從金科服務基層做起，2002年12月加入金科服務並擔任秩序維護部部門負責人，主要負責安全維護工作，2003年9月晉升為項目經理，主要負責項目營運及管理。自2009年3月至2014年8月，它擔任總經理助理，並隨後晉升為副總經理，主要負責客戶服務、安全維護及物業管理項目。羅傳嵩自2014年8月至2020年5月一直擔任金科服務總經理，主要負責日常管理及營運。
上游新聞·重慶商報首席記者 劉勇 實習生 楊寶川
