每个行业都有套路，
比如理发店办会员卡，
比如饭店的每日特价菜，
比如超市的满减，
比如星巴克的大杯和超大杯。
房地产也同样如此。
我们很怀念前些年的日子啊，
那时候房地产还没什么套路，
大家都很真诚，想要什么直接说。
开盘没折扣，爱买不买；
要买先验资，开盘当天交全款，签合同。
开发商的这些套路，
主要是怕被买房人反套路。
但现在不一样了啊，疫情影响下，
尽管售楼处复工，
但是疫情并没有出现真正的拐点，
线下的来人还是不多。
尽管说从政策方面，
给了房企不少利好，
但是对于来人和成交基本上没太大帮助。
生意好，基本上没套路；
但生意不好，那么套路就开始多起来了。
房地产尤其如此。
今天我们简单说一说疫情下，
房地产开发商的一些套路，以后慢慢做补充。
Part 1无理由退房
2020年，
买房先判断城脉方向某房企早就
打出这个无理由退房的广告了，
今年尤甚，N多房企跟风。
笔者听老板晓白总说，
他从事开发商营销多年，
知道退房这事有多难。
一般破底价和退房这种事情，
是要走流程到老板的。
有很多人不理解，我不想买了，
不就直接给我退了吗？
为什么今天退不了，
为什么今天不能把钱退给我？
遇到这种客户，
营销的第一反应就是你懂不懂啊，
你以为买白菜呢？
绝大数情况下，是不可能给你退的。
假如你真的不想买，
那么很大概率就是挞定
（术语，就是定金不退）。
但也有例外，比如，有ZF关系的，
有人打了招呼的，
提前给上面领导打好招呼，走退房流程。
没有领导点头，这流程是不可能往上走的。
地产公司，等级森严啊...
现在很多房企提出的无条件退房，是有套路的。
这套路主要体现在如下几点。
第一，符合要求的，比如按时签约，
按时付款的，不被限购的，等等；
第二，有时效性，
比如有很多房企的无条件退房是50天内，
也就是到3月底。
有人问，为什么不是60天，不是100天？
因为3月底是一季度，季度结束要算季度指标完成情况的。
当然，最终解释权归开发商所有。
你即使能退房，但这定金或者房款，
什么时候才能回到你的手里，真是说不定的事情。
也许，你是图开发商一点折扣，
人家图的是你的无息借款（定金或者首付房款）。
Part2，75折卖房
这里说的75折，只是个例子，
不具体代表哪家。
当然你非要对号入座，
我也没办法，人家确实是这么干的。
首先说明，目前的房企，
还没有到断臂求生的地步
所以75折卖房是噱头，是套路。
为什么这么说呢？
首先，全国75折，
这只是句广告语，不具备法律效应。
这些打折的房企，很多折扣不明确，
不是75折；即使75折，
也不是所有项目都参与打折。
这也能理解，比如本来就很好卖，
在一二线城市，抢都抢不到，
再打75折，是不是脑子坏了。
于是被很多媒体吐槽，说是套路，
一二线城市不参与打折，
打折的都是边角料城市，四五线。
其次，这套路和双十一是一样的。
双十一，全国线上打折，
于是想薅商家羊毛的客户发现，
淘宝商户会在双十一前上调商品的价格，
然后再打折促销。
房企也学会了啊，
原先可能是表价20000元/㎡，
打八折是16000元/㎡成交；
现在上调表价到22000元/㎡，
75折就是16500元/㎡。
打折后，更贵了！
这个套路，你学会了没有？
Part3，注册全民经纪人
房地产行业，
从来没有哪次有现在这样重视全民经纪人。
以前，各家开发商大都有全民经纪人，
但都是做补充，
大多数的来人还是靠自然来访和渠道以及中介导客，
所以给的佣金也不高（高了怕控不住，出事）。
但是这次疫情，恰好改变了。
首先，天下开发商苦中介久矣！
中介把控了线下，
佣金比例由大中介和开发商谈判，
开发商苦不堪言。
以前还能支撑，
大不了把佣金算到电商费，
或者加到房价里。
但自从限价后，
开发商的利润就很薄了，
大多在10个点以内，
甚至更低，
假如中介拿到2个点，
这就是生生在割肉！
不过如果你不和中介合作，
那可能死的更快，
周边楼盘都合作，
你这，可能连客户上门的都没有，
即使来的，也被截走！
也就是说，开发商被中介绑架了。
趁疫情中介没开门，
开发商赶紧把可能会被中介截走的客户先搂到自己池子里。
其次，某大这次玩得太狠了，
再不跟上，老板要发飙。
据媒体披露，
恒某注册经纪人已经超过1000万！
这个数字惊人啊！其他房企都慌了，
这1000万经纪人，
要是每人每年带客成交1套，
那就是1000万套，
假如一套房子150万元，
那就是15万亿！
这个数据有点吓人，
我们把成交比例降一降。
10个人中间，带客成交1套，
那就是1.5万亿！
实在不行，100个经纪人，成交1套，
那也是1500亿元啊！
活脱脱千亿房企出来了，
能排进前20强了！
和中介带客成交比起来，
这个佣金的费效比，就非常的合理了！
假如真能干成功，
那么中介就顺理成章地被房企杀死了！
二手房？得了吧，
假如真拿到几千万的数据，
房企可以组联盟出来做二手房生意了，
没街边上中介什么事了。细思极恐。
最近不少开发商同行跟我们老板吐槽，
让我们帮着注册他们的全民经纪人，
要完成指标，每人20个，有的还不止。
这真是上有政策，下有对策啊，
苦了房企的这些基层了。
第三，为什么说全民经纪人是套路？
苏南房观门店有一次从北京导了一组来苏州看房，
客户看上某项目，
但登记时居然不算中介带客！
同事跟老板反映，
老板说他也很郁闷，
和开发商沟通。
给到的回答是，
这是他们老业主，
电话在系统里有录入。
当时心里一万头草泥马飘过，
你们老业主，
你们咋没把客户弄到苏州来买呢？
客户也很郁闷，因为从我们这买，
多少有点返佣啊，现在全没了。
简单总结，全民经纪人，
让房企更好地活下去，
杀死了中介，亏了买房人。
Part 4，直播卖房
有人说，这次疫情，
让线上卖房的时代提前来临！
我认为说这话为时过早。
为什么呢？
首先，为什么现在要强调线上卖房？
是没有了线下的竞争，
因为线下的成交为零。
这和中国男足不行，
你只能靠女足争光是一样的，
但往往女足也不灵，除了1998年。
其次，疫情结束后，
线下来访充足，线上还能玩吗？
等到疫情结束，回复正常来访秩序，
你线上卖力吆喝直播，
不如站在售楼处等接访，
到时候谁有耐心和精力在线上玩？
最主要的，业务员白天接客户、
签合同，晚上开会，培训，
哪来的时间做直播？
第三，房子作为大宗商品，需要眼见为实。
买房动辄几十上百万，不是儿戏，
所以开发商才会拼命砸钱
在售楼处和示范区、样板间，
就是希望用所谓的眼见为实来吸引和打动客户。
光凭直播讲讲户型和规划，是不可能吸引人的。
所以我们看抖音里的卖房直播，
直播间里销售讲得乏味，
看的人也只有寥寥十几二十人的，
比比皆是。
进群，送福利，抽奖等等。
这些都是为了把你锁定，
拿到了你的联系方式，
接下来就八仙过海、各显神通了。
但很显然，你的折扣，
以及实打实的优惠，可能就...
正如中介们所说，
你直接去案场拿到的价格，
和他们拿到的价格，并没有不同。
但是，中介给你的回馈，是额外的。
最后说明，我们今天所讲的营销套路，
并不一定都是陷阱。
之所以拿出来讲，
是让买房人有更多自己的理智判断和分析，
不要被人当韭菜割了，当猪杀了还不自知。
当然，对于房企来说，套路只是暂时的，
用心把产品和服务做好了，才是王道。
我们在接下来，还会写更多的和买房人有关的内幕，
以及方法，欢迎多交流，多帮我们做一些宣传。
