4月30日晚，中國證監會與國家發展改革委聯合發佈了
《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，標誌著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。雖然《通知》中試點範圍主要是倉儲物流、收費公路等基礎設施，也包含高科技產業園區和特色產業園區。但如果試點順利，預計會陸續納入購物中心和寫字樓等其他類型物業，商業地產將告別過去只能借道類REITs產品實現有限流動性的缺陷，徹底打通“融-投-管-退”資管全產業鏈。
NO.1 什麼是真正的REITs
REITs（Real Estate Investment Trusts）全稱為房地產信託投資基金，是一種通過發行股份或受益憑證彙集資金，由專門的基金託管機構進行託管，並委託專門的投資機構進行房地產投資經營管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。
過去國內並沒有真正意義上的REITs產品，只有主要通過私募形式發行的類REITs產品。兩者在底層資產、交易結構、收入來源、分配方式、募集渠道、流動性上都有明顯區別。
REITs和類REITs架構對比
從目前國內實際發行的案例來看，所有的類Reits產品其實都是ABS的一種，提供大部分資金來源的優先級受益權實質上是長週期固定收益產品（類似債權），他們在參與主體、監管主體、行業規則、交易結構、分配方式、產品載體、客戶群體等方面具有很大的重合度。
對國內商業地產投資機構或者商業地產開發商而言，REITs細則的出臺，是商業地產資產證券化的關鍵一步。
有了它，商業地產可以被拆分成最小的份額髮行給普通投資者認購，運營方在無需出讓控制權的情況下獲得部分資金回籠，並讓不動產擁有了媲美股票的流動性；同時，商鋪、寫字樓投資是具有很強專業性的工作，REITs給了普通投資者以小額資金入股由專業團隊運營的核心城市成熟商業地產的機會，享受穩定的租金收益和收穫城市增長紅利。
REITs產品交易流程
這種雙贏的結果已經被很多成功的REITs所證明。在香港眾多REITs中，領展是香港上市的第一支REITs基金，也是亞洲第一大REITs。2005年，香港特別行政區下屬香港房屋委員會將旗下的核心商業物業打包成立REITs——由領匯統一管理，並於2005年11月25日在香港成功上市。此後，在上市十週年的2015年，更名為“領展房地產投資信託基金“。
領展房地產基金在上市之初從香港政府收購的資產大部分是二十世紀七八十年代落成的社區商場物業，陳舊落後、資產質量不佳。通過持續、循環的物業改造，領展不斷提升旗下資產的質素，並通過經常性出售低效非核心資產和收購具備增長潛力的新物業，優化資產結構，擴大資產規模，提升租金收入。
領展旗下物業上海新天地-企業天地一二號寫字樓
截止至2019年底，領展已經成長為一個持有131項（香港126項，內地5項）分佈於香港及內地四個一線城市、涉及零售商鋪、停車場及辦公室物業組合的龐大資產管理機構。藉助資本的力量，投資信託管理總的資產估值2200億港元，年租金收入超過100億港元，與上市初期相比獲得了數十倍增長。
上市的14年間，在未計入每年分紅的情況下，光股價漲幅就超過10倍，年複合增長率達到17%的驚人水平；計入股息收入，持有期內年均複合收益率則超過20%，遠超恆生指數和香港樓市平均漲幅。
領展上市以來股價走勢圖
更難能可貴的是，不論2011年歐債危機、2015年的股災還是2018年的A股熊市對其價格基本沒有影響，即使下跌也很快反彈並創出歷史新高。只有在2008年的美國次貸危機時香港股市流動性喪失期間造成了較大跌幅，但是表現依然跑贏大盤，成為市場中攻守兼備的投資標的，為所以長期持有的股東都創造了不菲的財富。
NO.2 REITs可以包含哪些資產
那麼，哪類商業地產可以成為房地產信託投資基金的標的資產呢？
對比成熟的美國市場，權益類REITs在REITs市場中佔比超過90%，這類REITs主要通過集中投資於可帶來收入的房地產項目，例如購物中心、寫字樓、酒店及服務式住宅，以租金收入和房地產升值為投資者提供定期收入。
REITs的資產構成呈現多樣化特徵。理論上凡是以重資產模式經營、產權清晰並具有一定規模、長期穩定的經營收益的單個或多個物業資產包，都可以成為REITs的底層資產。
美國REITs資產分佈
根據對經濟週期和利率敏感性劃分，林場、酒店等業績波動較大的資產屬於典型的偏股型REITs，其資本市場表現更接近於傳統股票，對經濟增長更為敏感，對利率市場的敏感性稍弱；其他偏股型REITs還包括辦公物業、工業地產、多元化REITs。
與之相對，獨立店面、康養物業、活動房屋、自助倉儲、社區商業中心等REITs屬於典型的偏債型REITs，其業績穩定性和逆週期特性，使估值波動對利率更為敏感，而與股票市場的相關性較弱。
至於購物中心、出租公寓、基建、數據中心這幾類REITs，由於對經濟景氣度和利率敏感性大致相當，所以，將其視為中性REITs。
NO.3 REITs對商業地產從業人員的影響
REITs細則出臺後，對商業地產從業人員會有哪些影響？
商業地產估值，目前主要有市場法、成本法和收益法三種。
市場法是指以同類物業市場出售價格為基礎進行估值，適用於有活躍成交且充分可比案例的物業；成本法則是用重新購建價格減去折舊來求取價值；收益法通過預測未來租金淨收入，利用合理的資本化率將未來收益轉換為現值的方法來確定物業價值。
從估值方式上可以看出，無論是市場法還是成本法，著重反應的都是資產的硬件條件，比如地段、建造水平等方面，忽略了項目的實際盈利能力。而收益法則側重反映物業的現金流產出和經營成本控制水平，與背後管理團隊的運營能力息息相關。
成熟市場絕大部分REITs的估值方式採用的恰是收益法，這一轉變，將為專業運營團隊帶來極大的價值提升。
領展年報中對物業估值方式說明
假設一幢寫字樓，在原團隊A的運營下年租金淨收入3000萬，通過聘請更專業的B團隊，可以將租金淨收入提升到3500萬。在過去，B團隊的價值頂多就是這500萬租金差；然而現在，以5%的資本化率計算，B團隊為物業價值帶來的提升是1億元，20倍的差距！
因此，越來越多的業主將會意識到專業運營團隊的重要性，基本功紮實的運營機構也將獲得更大的發展空間。
伴隨著公募REITs腳步的臨近，相信商業地產的春天也已經在前方等待。
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