借名買房發生的原因、形式多種多樣，限購政策的施行使得借名買房事件頻發，導致相關司法實務混亂，難以有效及時辨別並規制，完善借名買房的裁判規則顯得尤為重要。本期旨在通過介紹借名買房的相關規定與理論的基礎上，歸納提煉借名買房的司法裁判規則。
【基本理論】
一、借名買房的原因
1.規避法律、政策：
（1）規避房屋限購令政策;
（2）規避限貸令以及其他貸款障礙;
（3）簡便手續、減少稅費;
2.爭享特定購房優惠;
3.隱藏真實的財產信息;
4.其他原因。
二、借名買房的風險
1.借名購買經濟適用房等政策性房屋的，屢屢因名義產權人反悔，導致出資人無法取得房屋產權。
2.借名購買普通房屋的，登記購房人反悔不承認借名買房之事或者登記購房人死亡，其繼承人不瞭解、不承認借名之事。
3.第三人對登記購房人轉移房產給實際出資人的行為提出異議。如登記購房人的配偶往往以婚姻法的相關規定提出異議，否認借名買房的事實，要求確認該房產為夫妻共同財產。
4.房產被名義購房人轉讓、抵押或者被法院強制執行。
【裁判規則】
實務要點一：借名買房協議具有一般的合同約束力，應認定為有效合同。
案件：譚某興與雷某志、深圳市京達旅業有限公司房屋確權糾紛案
民事裁定書 (2011)民申字第261號
最高人民法院認為：
關於第一個問題。根據本案一審、二審及本院再審審查認定的事實，再審申請人譚某興雖然與海龍王公司於2000年8月30日簽訂了《深圳市房地產買賣合同》，且訟爭房產經相關房產管理部門核准登記在譚某興名下，但廣志公司此前於1999年6月1日與海龍王公司簽訂的《購買公寓樓協議書》所購買房產中涵蓋了本案訟爭的房產，再審申請人譚某興亦曾於2000年8月17日與廣志公司訂立《協議書》明確約定：“廣志公司以譚某興的名義購買涉案房產、房屋的首期款及按揭款均由廣志公司支付、房屋的產權歸廣志公司所有”“以乙方(譚某興)的姓名所購買的房屋所有權歸廣志公司所有，乙方不得以任何理由向甲方(廣志公司)或海龍王公司主張該房屋的所有權”。此外，本案有充分證據證明訟爭房產的首期房款、按揭款以及其他相關款項等實際上由再審被申請人雷廣志、京達旅業或者案外人廣志公司支付。因此，一、二審判決認定訟爭房產登記於再審申請人譚某興名下屬於代持有性質有事實依據。再審申請人譚某興雖對再審被申請人擁有訟爭房產持有異議，但其無法否認代持有的事實，其也未提供證據證明本案訟爭房產的房款及其他相關款項由其本人支付，故本案訟爭房產不應認定屬於再審申請人譚某興所有。
實務要點二：因借名買方需承擔被法院強制執行的風險時，不能因此否定剝奪其對案涉房屋享有的財產權利。
案件：遼寧中集哈深冷氣體液化設備有限公司、徐某欣、曾某外案外人執行異議之訴案
民事判決書(2018)遼民終211號
遼寧省高級人民法院認為：
關於中集哈深公司主張“房產代持協議的效力無論是否真實，目的都是規避限購政策，行為目的及方式均存在不正當性，具有法律上的可非難性”，首先，限購政策為房地產市場的行政調控管理手段，非法律和行政法規的強制性規定，且徐某欣佔用了曾某外的購房資格，曾某外即失去了購房資格，並不會導致本地區限購政策的落空，並不損害公共利益。其次，案涉房屋的房產代持協議及商品房買賣合同均形成於中集哈深公司與大慶慶然天然氣有限公司簽訂的借款合同以及與曾某外的保證合同之前，並不存在惡意轉移財產、逃避債務、損害他人利益的情形。因此，徐某欣因借名買房需承擔被法院強制執行的風險，但不能因此否定剝奪其對案涉房屋享有的財產權利。
實務要點三：對於親屬之間約定的借名買房協議，可通過購房票據、實際使用或控制房屋等客觀情況來認定。
案件1：任某1、任某2合同糾紛申訴案
民事裁定書(2017)京民申4182號
北京市高級人民法院認為：
本院經審查認為，關於涉案房屋在任某4和王某之間是否形成借名買房關係問題，根據涉案房屋的來源、拍賣款的支付、房屋相關手續憑證持有、房屋實際使用、任某4和王某的往來等情況，一、二審法院確信任某4與王某之間借名買房一事具有高度可能性並認定該事實存在，具有一定的事實依據。任某1、任某2雖然對此予以反駁，但對於購房款由誰支付、任某4是否實際入住、購房手續和任某4證件為何由王某掌握等事實均不清楚，亦未提供充分有效的證據佐證。一、二審法院對其主張不予採信，並無不當。另，本案認定任某4和王某之間存在借名買房關係，並不否定(2004)固法執字第272-1號民事裁定書的法律效力。王某雖然違規以任某4的名義競拍涉案房屋，但不必然導致借名買賣關係無效。任某1、任某2提供的涉案房屋欠繳物業費等證據，不能推翻借名買房事實的成立。
案件：2.馬某1等合同糾紛申訴案
民事裁定書 (2017)京民申792號
北京市高級人民法院認為：
本院經審查認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，有責任提供證據加以證明。馬某7就其主張的與其母親譚某之間存在借名買房的法律關係，提交了譚某生前所寫的《我的意見》為證。馬某3、馬某5、馬某4、馬某6對馬某7所述事實主張及證據均予認可，馬某1、馬某2亦認可《我的意見》的真實性。故一、二審法院認定馬某7與譚某形成借名買房合同關係，並無不當。雖然涉案房屋系房改房，但根據相關政策規定，該房屋已經可以上市交易，故馬某1、馬某2主張借名買房行為無效，法律依據不足。《我的意見》是譚某生前對涉案房屋的由來、購買和產權歸屬情況的記述，並無死後該財產如何處理的意思表示，因此馬某1、馬某2主張《我的意見》應是譚某的自書遺囑，缺乏依據。因馬某7與譚某之間借名買房關係成立，所以涉案房屋雖然登記在譚某名下，但已不屬於譚某和馬某8的夫妻共同財產，故馬某1、馬某2主張公證遺囑部分有效並按此遺囑繼承的意見，缺乏法律依據。
實務要點四：借名買房情形下真正購買人所舉出的間接證據能夠形成完整的證據鏈條證明其系真實購房人的，應當確認其系真正的房屋產權人。
案件：趙某章、趙某所有權確認糾紛案
民事裁定書(2016)津民申1745號
天津市高級人民法院認為：
本院經審查認為,本案系所有權確認糾紛。關於雙方是否存在借名買房關係事實的問題。再審申請人趙某章與被申請人趙某國是兄弟關係,雙方之間不存在借名買房的書面協議。但是根據已經查明的事實,涉訴房屋的買賣合同中“趙某國、趙某”的簽名系被申請人趙某國親筆書寫,涉訴房屋的首付款、按揭貸款、物業費、取暖費等費用均由被申請人趙某國支付,涉訴房屋的買賣合同、契稅發票、維修基金收據、還貸手續、原始房屋產權證等均由被申請人趙某國持有,且房屋交付後由被申請人趙某國進行裝修並居住至今。綜合上述因素,被申請人趙某國已經完成了舉證責任,以上事實形成了完整的證據鏈,原審法院據此認定雙方存在借名買房關係,並無不當。再審申請人趙某章、趙某主張包括購房款、取暖費、物業費等費用均系向被申請人趙某國所借,雙方僅存在債權債務關係,但未提供證據予以證實,該主張不能成立。關於借名買房的效力問題,訴爭房屋性質屬於經濟適用房,經濟適用房並非禁止流通物,現訴爭房屋的契稅繳納已滿五年,具備上市交易的條件。在符合交易條件並繳納稅款後進行交易,並不會對國家、集體或者第三人利益造成損害,雙方借名買房應屬有效。
實務要點五：書面合同不是借名買房的必要條件。
案件：商甲、商乙合同糾紛申訴案
民事裁定書(2017)京民申2338號
北京市高級人民法院認為：
關於雙方是否存在借名買房之合意問題，商甲請求之基礎系其與商乙就涉案B102號房屋存在借名買房法律關係。結合全案證據，依據商甲陳述，雙方之間未形成書面合同，系就借名買房事宜達成口頭協議，對借名買房問題，商乙予以否認。而從現有證據分析，1997年7月11日，商乙作為委託人向受託人商甲出具委託書，委託書的內容明確具體，均指向代簽購買都市芳園房屋買賣合同、辦理房屋所有權證書以及辦理買房有關事宜。從後續的履行情況分析，商甲作為受託人代商乙簽訂了《房屋預售合同》並履行了委託書中的相關義務。現有證據不足以認定雙方之間存在借名購買涉案房屋之合意，二審法院據此作出如上認定，本院不持異議。
實務要點六：不具有當地購房資格借名買房請求辦理過戶手續的，法院不予支持。
案件：姚某麗、姚某雲、關某花與章某文返還原物糾紛案
民事裁定書(2015)新民申字第1879號
新疆維吾爾自治區高級人民法院認為：
本院經審查認為，發生法律效力的民事判決已確認，再審申請人姚某麗與被申請人章某文借名買房系無效行為。國家對雙方爭議房屋的交易有特殊規定和限制，購買人必須滿足國家規定的條件，購買資格具有專屬性。姚某麗因不具備購買軍隊經濟適用房的條件，而借用章某文的名義購買軍隊經濟適用房，該行為違反了國家相關規定，應屬無效行為。關於承擔責任比例問題，對於購買軍隊經濟適用房有特殊規定和限制，購買人具有專屬性。雙方當事人對此規定均明確知道，故對借名買房行為的無效後果，雙方均有過錯。對造成的相關損失，雙方均應承擔責任。
實務要點七：借名買房協議僅對協議方有約束力，不能對抗外部行為。
案件：羅某紅與深圳市住房和建設局收回經濟適用住房糾紛案
行政裁定書(2016)粵行申984號
廣東省高級人民法院認為：
申請人（羅某紅）主張其不擁有涉案集建國際名園×座×××號房屋產權、其被借名買房的事實不能作為深圳市住房和建設局（下稱市住建局）收回羅某紅經濟適用住房的依據。本院認為，雖然民事判決確認涉案集建國際名園×座×××號房產屬於案外人羅某鵬所有，但申請人是在被訴收回決定作出之後才提起該民事訴訟的，且申請人與案外人羅某鵬之間關於借名買房的約定，對作為外部人的市住建局不能產生約束力。《中華人民共和國物權法》第九條第一款規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”同時，《物權法》第二十八條規定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的徵收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的徵收決定等生效時發生效力。”本案被申請人根據涉案集建國際名園×座×××號房屋的相關登記信息，認定羅某紅存在購買經濟適用住房未滿5年又購買其他住房的事實，並於2013年3月20日作出被訴收回經濟適用住房決定，認定事實清楚，證據充分。對再審申請人該項主張，本院不予採納。
實務要點八：借名買房協議違反他人合法利益、社會公共利益的無效。
案件：湯某房屋買賣合同糾紛案
民事裁定書(2015)高民申字第04334號
北京市高級人民法院認為：
本院認為：二審法院綜合考慮涉案房屋的購房發票、《個人住房按揭合同》《擔保合同》、還款銀行卡原件均由中永信公司保管，中永信公司對涉案房屋有過出資行為，涉案房屋一直由中永信公司實際控制等實際情況，認定中永信公司與湯某之間存在借名買房合同關係，涉案房屋的實際權利人是中永信公司，認定事實並無不當。湯某與陳某簽訂的《存量房屋買賣合同》系雙方惡意串通，損害了中永信公司的利益，二審法院認定該合同無效，符合法律規定。湯某申請再審的理由不能成立。
小結
主體適格、意思表示真實且不違背社會公共利益的借名買房合同有效，借名人享有房屋權益。借名買房協議的形式在實務中多種多樣，目前我國實行的房屋限購政策使得借名買房行為盛行，但是法律風險也隨之存在，實踐中為規避風險應注意：
如果確實需要採取“借名”方式購買住房的話，那麼實際產權人要和名義產權人簽好協議，以書面方式確定該房地產的實際出資人和權利人。同時實際產權人在購房時應當從自己的賬戶支付房價款，並保留好付款單據。日後如發生糾紛，實際購房者可以憑書面證據以法律手段保護自己的權利。由名義產權人將該房地產抵押給實際產權人也是一種很好的規避風險的方法。針對借名買房行為專門歸納相應的裁判規則，有利於法律實務中問題的解決。人民法院的裁判結果，也有利於提示民眾規避法律風險，實現房屋買賣經濟秩序的穩定。
本文轉載自：最高人民法院司法案例研究院
