最近發現一則驚奇的數據,那就是以戶均套數和人均房間數為衡量供需標準,60%的城市戶均套低於1套,30%的城市低於0.7套。與此同時根據其他機構調研數據顯示,我國房子已經足夠30億人居住,還不包括小產權房、集體建設房等。從這兩份數據來看,請問多餘的房子去哪了?有專家分析主要原因還是市場空置房氾濫,三四線城市樓盤孤盤的例子多不勝數,而地產大佬潘石屹更是直言不諱,我國有的人名下幾百套房子,而有的人六個錢包湊不起一個首付。
有人曾把房地產經濟比喻成透支型經濟,因為開發商靠著銀行的貸款,大手大腳的拿地、建房,在房源銷售過程中靠取現金流維持後續款項,而購房者更是透支未來20多年的時間貸款買房。業內人士表示,高房價背後是掠奪了當前年輕人未來的財富,自己的學生滿腦子都是想著如何買房。事實上在經歷十幾年的樓市調控,樓市也應該也要遇到本命年,經濟學家馬光遠曾公開表示,沒有一個國家能夠逃過20年的房地產週期。
那5年後房價或高位解體?這樣的疑問並不是空穴來風。俗話說房價走向短期看政策,長期看人口。前一段時間人民日報發佈文章“機構預計2020年商品房市場供大於求”,這還僅僅是包括即將竣工房源的數量。同時如果隨著明年全國第七次人口普查結束,房產稅正式試點落地,那麼市場上的房子比想象的還要多。據國家統計局發佈最新數據顯示,2018年我國人口出生率僅為1.094,遠低於1.6的水平,也就是說2022年人口開始負增長。當人們不再缺房子了,還有人願意掏高價去買房嗎?
從供需端來看5年後房子顯然比大家想象的要多。從購買規模來看,央行發佈最新數據顯示,我國居民住戶部門槓桿率高達604%,其中有一半的債務危機來源於房貸。如果說這些數據過於空大話,那對於已經買房的人來說,消費水平在買房前和買房後差距到底有多大?這一點過來人都明白。總的來說,5年後樓市市場的輪廓已經很清晰,能選擇的房子很多,但買得起的人卻很少,也沒有必要去重新購買房子。因為大多數的90後00後是直接入住上一輩的房子,但樓市高位解體還不至於。
其實對於未來樓市走向這個話題,不少地產高管罕見發聲。業內人士表示,政府已經將房地產行業上升到戰略地位,調控全面放鬆不太可能,同時改善型、以小換大需求一直都存在,甚至還會有所漲幅,所以15萬億市場規模會持續很多年。至於大家最關心的話題,房價能跌多少?房價如果下跌30%,大多數開發商會直接破產,但這對於購房者來說這並不是一個好消息。當市場出現問題的時候,就不在僅僅是買房問題了。而稱之為第二個“李嘉誠”的潘石屹更是直言不諱,表示我國的房價收入比太高,租金回報率過低,絕大多數開發商都是虧錢運營。
如果說開發商是站在商人的角度,那麼個別專家的觀點卻顯得更有價值,例如被譽為國家智囊的仇保興“一句話"透底,要解決高房價問題,必須關注剛需群體,把最艱難的群體解決了,很多問題都會迎刃而解,實現降低貸款利息和增加房產稅、空置稅等稅收至關重要。而央行行長易綱在最近演講中表示,不能讓老百姓手中的票子“變毛”了,保持貨幣政策的穩定為第一目標,作為主導樓市走向的信貸政策,最近央行降息降準均將資金隔離房地產行業,銀保監會加強監管,甚至開出鉅額罰單,有很多東西都一目瞭然了。
