各位朋友大家好，今天給大家分享粵港澳大灣區各區房地產的含金量、風險指數、各區的綜合市場價格、各區的房地產綜合價值體系構成。這篇資料的思路我幾乎用了五年時間觀察和思考，原本可以分為好幾篇進行梳理，但是不符合我的風格，不知能夠看到這篇資料的朋友有多少共鳴，還請各位老師和朋友指點。知者自知，明者自明，求同存異，無需太多框架，假如有感興趣卻有不明之處可以逐個諮詢。山外青山樓外樓，我只是一個最普通的房小二。
這是一篇常規性思維觀察文章， 資料僅供參考。何為常規就是現實能找尋參照物，正常情況下可以進行未來推測的思維。而非常規和超常規不可控，因為時間推移會產生不確定因素和不可控因素，敬畏之心...
房地產含金量（綜合指數）
房地產含金量（綜合指數）=房地產綜合價值體系構成（價值）除以房地產綜合市場價格參數（價格）。含金量越高的物業越穩健抗風險能力越強。
房地產風險指數公式
房地產風險指數=房地產綜合市場價格參數（價格）除以房地產綜合價值體系構成（價值），房地產的風險指數越高，房地產上漲會出現時間性的停止，也就是大家普遍說的站崗。中國房地產是內生性問題從源頭、建設、中間環節、最終擁有者形成產業鏈閉環空間，所以房地產風險指數或許是一道偽命題，有時候市場會把風險指數越推越高卻未發生風險。總體而言風險指數高的物業需要踩好時間節點，儘量尋找易於掌握推動力發生的時機，而這個時機不是供求關係【點到為止】...
房地產價值體系構成
房地產價值體系構成很大程度上影響歸屬地房產的市場定價權而不決定市場定價權。
房地產價值體系構成常規性觀察基本能夠被細心之人掌握，主要囊括：
1、區域性低價估值（銀行貸款參考標準）
2、區域性土地投入比（瞭解規劃和基建落實）
3、區域性土地收益（買房就是交稅參與地方建設）
4、區域性土地價值（不同土地會有不同的經濟產出）
5、區域性經濟密度（GDP除以區域面積）、
6、區域人口密度（人口總量除以區域面積）
7、區域產業鏈（勞動力產出收入比）
8、民生工程（地鐵、醫療、教育、商業配套）
9、城市面貌（自然資源）【這點需要備註，在城市集中人口密集的中心區域自然資源會被放大價值，有些地方不過是美麗外衣】
10、物業品牌（小區環境、樓層、面積、新舊、戶型等等）…
區域性房地產的市場價格組成
區域性房地產的市場價格組成：
1、中國房地產綜合指數（房地產的經濟平衡術、財富記錄和分配）
2、房地產金融的貨幣政策（大概率中心區域流通快政策可以越好）
3、區域性房地產買賣政策（調節區域性房產的市場溫度）
4、資本共識（有形無形之手，少數人參與，點到為止）
5、房地產綜合價值體系構成（現實可尋，相對易於掌握）
6、區域性房地產的供求關係（很多人認為供求關係決定市場行為這只是一種直觀感覺，供求關係只是在一段時間影響對立雙方的心裡，影響供求關係的並不僅僅只是供求關係本身，大多數人看到的聽到的只是大多數人應該看到聽到或者可以看到聽到的）。
總結：儘量買可控且含金量高的物業，房地產價值體系構成越來越好的區域。房子是用來住的這是買房的中心思想，剛需自住儘量買自己住得上的，投資要買別人能夠住的上的。如果您沒有享受過房產紅利，您將處於買房的弱勢，自己要對自己負責，自己才是自己的專家，大處著眼小處著手，不要一步錯步步錯，除非有所需千萬不要因為買房而買房。【點到為止】。
以下是微信公眾號南沙之眼【能力範圍不失真的房產小二】在2018年花了好幾天時間收集的大灣區部分區域資料，相關參數可能不精準，僅供參考...
大灣區參數
大灣區參數
香港參數
香港參數
廣州參數
廣州參數
珠海參數
珠海參數
東莞參數
東莞參數
中山參數
中山參數
惠州參數
惠州參數
肇慶參數
肇慶參數
江門參數
江門參數
佛山、澳門的參數目前已經遺失，深圳應該放在第二的，由於之前未排版所以放在最後，請諒解...
深圳篇(2018年9月25日)以下數據來自網絡 有一定精準度，分析度。
區域： 深圳
面積：1996.85平方公里
人口：1252.83萬人{戶籍人口385萬，流動人口902.83萬人】
人口密度：6274每平方公里
GDP：22438.39億元 （全國第三）
經濟密度： 11.23億（每平方公里創造價值）
人均GDP：179220元
平均工資：8萬每年
區域優勢：改革開放第一個經濟特區，改革開放40年翻天覆地的變化，深圳速度
最新規劃：總部經濟聚集區 國際金融 等
地鐵覆蓋：8條線路199座站點285公里，每十平方公里一個站點（2030年規劃32條）
特殊交通：深圳港口7個(全球第四)，最繁華的口岸，寶安機場（中國第四大機場）
新房價格：455盤 取中間值 45000元至50000元 （房天下一手）
二手價格：參考價54438元 131870套掛牌 （房天下二手）
租金區間：數據量大不收集
二手房年漲比：
新房漲比：
最新消息更新：大灣區 區域價值 再次提升 真正的一線城市 地鐵交通會更加密集
綜合評論：深圳作為一個經濟特區，走在開發開發初期，40年的積累變成了一個龐大的經濟體。是整個中國大陸經濟效率最好的城市，被譽為全球最具有競爭力全球第一，深圳位置優越，靠近香港世界金融中心，自身金融體系不斷完善，擁有地鐵，機場，碼頭交通體系，密集發展金融 科技 高端製造業，不斷創新。高科技人才不斷引入拉動經濟再次革命，歷史見證著這一切，深圳新建的城區舊城改造逐漸改變深圳面貌，人口密集，GDP高，太多拉動經濟體量的資源在這裡，不足的也是深圳由於成本高地價成本人工成本不斷提高，加之舊城改造將低收入人群逐漸區離，必須要有一個現代的服務體系構成才能滿足日益增長的經濟 高效服務，且看且珍惜。，總歸深圳還在快速發展，不進則退，這裡人口密集市場供求大，沒有買賣就沒有傷害，在一線發達城市宅居奮鬥還是回二三線城市過滿生活，人生自由選擇。
事事有間縫，一切可關聯。南沙之眼房產小二運用5年的房地產研究，N個小時的思考，結合房產法律、房產金融、歷史智慧、資本思維、心裡思維、兵法古學、房產風水等相關資料，原創資料一定會讓您更深刻的認識房地產。
