開頭語： 侯哥近日整理出相關機構對於2020年下半年以及2021年上海寫字樓租賃市場的一些預判，跟大家一起探討。
上海寫字樓今年一季度的數據並不好看。
高力國際調研季報顯示，2020年第一季度上海寫字樓租賃市場淨吸納量整體處於低位。機構預判上海寫字樓空置率將從2019年的18.4%升至2020年的28.9%，2021年空置率將達30.2%的巔峰。
2019年，在整體宏觀經濟承壓的背景下，上海市寫字樓市場已然走弱，而面對突如其來的新冠肺炎疫情，寫字樓市場更是雪上加霜，空置率上升、租金下降。
根據中指寫字樓版數據顯示，2019年上海寫字樓租賃企業的行業主要以批發零售業、租賃和商務服務業、科學研究和技術服務業、製造業、金融業、房地產業為主。其中金融、TMT、專業服務業佔比超五成，是上海寫字樓市場的主力租戶。
因為疫情，業務受影響，一些企業負責人不得不開源節流，調整今後企業辦公地的租賃計劃，其中之一的胡姓負責人表示，公司目前所在陸家嘴超甲級寫字樓每月租金80萬元，從2019年開始，周邊寫字樓的租金都跌了，他所在的寫字樓的租金也縮水了30%，與管理方協商能否免一部分租金，對方一直是“還在討論中”，因此，即使繳納違約金，他也打算搬離。
長期負責浦東板塊的寫字樓租賃銷售業務員小王告訴侯哥：“陸家嘴板塊近期的確有不少租戶搬離，但多數是那些現金流吃緊的中小企業，他們很大一部分需求就是從傳統辦公室變成聯合辦公。浦東區域聯合辦公一般有三種月租價位，每個工位1800- 2000元、2500-3000元及3000元以上。
寫字樓全鏈條運營商ATLAS寰圖相關負責人透露，上海項目的進駐率目前基本保持穩定，平均復工率為80%。“上海客戶問詢量變化不大，因為有一部分考慮從傳統辦公室轉向共享辦公的客戶。共享辦公幫助客戶減少了前期裝修等時間成本和經濟成本的投入，在租期、工位數上也比較靈活，因此受到這部分客戶的青睞。但是，客戶的考慮時間更長了，做決定之前態度會更慎重。近期依舊有成交。”
預計今年寫字樓租金下調約6% 。眼下是新租戶談判好時機
第一太平戴維斯4月初發布的一份報告顯示，一季度上海並未有全新的甲級寫字樓入市，截至季末，全市甲級寫字樓總存量維持在1330萬平方米。一季度上海市甲級寫字樓市場淨吸納量為69500平方米，較去年四季度環比持平，同比下降49%；平均空置率環比下降0.5個百分點至16.9%；租金環比加速下跌1.0%，至每平方米每天7.8元。
高力國際的最新統計也顯示，在疫情影響下，2020年第一季度上海寫字樓租賃市場淨吸納量整體處於低位。預計2020年全年寫字樓新增供應量為250萬平方米，需求量為40萬平方米。2020-2024年間年度平均供應量為130萬平方米，年均需求量為96.5萬平方米。
據高力國際統計，目前上海核心區域：陸家嘴板塊寫字樓空置率達18.8%，外灘板塊寫字樓空置率達15%，人民廣場寫字樓空置率達12.4%，虹橋開發區及古北板塊寫字樓空置率為10.9%。在次中心區中，前灘板塊寫字樓空置率最高，達37.5%，第二名為北外灘，空置率達37.2%，莘莊板塊寫字樓空置率位列
第三，達33.3%。
第一太平戴維斯分析認為，一季度上海甲級寫字樓的租賃需求主要來自於傳統新年前談妥的成交。隨著未來三年供應高峰的來臨，空置率仍將繼續上行。
高力國際華東區研究部副董事江鵬表示，預計2020年全年寫字樓租金下調約6%，平均空置率將升至28.9%，因此對於尋求籤訂新租約的租戶而言，眼下應是談判的好時機。不過另一方面，由於租戶的營收與資本支出受疫情的影響而縮減，因此可能會推遲搬遷計劃，業主們應該抓住時機挽留租戶。
戴德梁行此次調研顯示，受本次疫情影響，能夠應對突發公共事件的寫字樓將受到租戶的信任，智能樓宇管理、健康和安全管理未來將是提升寫字樓市場競爭力的主要因素。同時，線上營銷、視頻看房等新型營銷手段將受到市場熱捧，推動房地產行業營銷數字化變革。
