开头语： 侯哥近日整理出相关机构对于2020年下半年以及2021年上海写字楼租赁市场的一些预判，跟大家一起探讨。
上海写字楼今年一季度的数据并不好看。
高力国际调研季报显示，2020年第一季度上海写字楼租赁市场净吸纳量整体处于低位。机构预判上海写字楼空置率将从2019年的18.4%升至2020年的28.9%，2021年空置率将达30.2%的巅峰。
2019年，在整体宏观经济承压的背景下，上海市写字楼市场已然走弱，而面对突如其来的新冠肺炎疫情，写字楼市场更是雪上加霜，空置率上升、租金下降。
根据中指写字楼版数据显示，2019年上海写字楼租赁企业的行业主要以批发零售业、租赁和商务服务业、科学研究和技术服务业、制造业、金融业、房地产业为主。其中金融、TMT、专业服务业占比超五成，是上海写字楼市场的主力租户。
因为疫情，业务受影响，一些企业负责人不得不开源节流，调整今后企业办公地的租赁计划，其中之一的胡姓负责人表示，公司目前所在陆家嘴超甲级写字楼每月租金80万元，从2019年开始，周边写字楼的租金都跌了，他所在的写字楼的租金也缩水了30%，与管理方协商能否免一部分租金，对方一直是“还在讨论中”，因此，即使缴纳违约金，他也打算搬离。
长期负责浦东板块的写字楼租赁销售业务员小王告诉侯哥：“陆家嘴板块近期的确有不少租户搬离，但多数是那些现金流吃紧的中小企业，他们很大一部分需求就是从传统办公室变成联合办公。浦东区域联合办公一般有三种月租价位，每个工位1800- 2000元、2500-3000元及3000元以上。
写字楼全链条运营商ATLAS寰图相关负责人透露，上海项目的进驻率目前基本保持稳定，平均复工率为80%。“上海客户问询量变化不大，因为有一部分考虑从传统办公室转向共享办公的客户。共享办公帮助客户减少了前期装修等时间成本和经济成本的投入，在租期、工位数上也比较灵活，因此受到这部分客户的青睐。但是，客户的考虑时间更长了，做决定之前态度会更慎重。近期依旧有成交。”
预计今年写字楼租金下调约6% 。眼下是新租户谈判好时机
第一太平戴维斯4月初发布的一份报告显示，一季度上海并未有全新的甲级写字楼入市，截至季末，全市甲级写字楼总存量维持在1330万平方米。一季度上海市甲级写字楼市场净吸纳量为69500平方米，较去年四季度环比持平，同比下降49%；平均空置率环比下降0.5个百分点至16.9%；租金环比加速下跌1.0%，至每平方米每天7.8元。
高力国际的最新统计也显示，在疫情影响下，2020年第一季度上海写字楼租赁市场净吸纳量整体处于低位。预计2020年全年写字楼新增供应量为250万平方米，需求量为40万平方米。2020-2024年间年度平均供应量为130万平方米，年均需求量为96.5万平方米。
据高力国际统计，目前上海核心区域：陆家嘴板块写字楼空置率达18.8%，外滩板块写字楼空置率达15%，人民广场写字楼空置率达12.4%，虹桥开发区及古北板块写字楼空置率为10.9%。在次中心区中，前滩板块写字楼空置率最高，达37.5%，第二名为北外滩，空置率达37.2%，莘庄板块写字楼空置率位列
第三，达33.3%。
第一太平戴维斯分析认为，一季度上海甲级写字楼的租赁需求主要来自于传统新年前谈妥的成交。随着未来三年供应高峰的来临，空置率仍将继续上行。
高力国际华东区研究部副董事江鹏表示，预计2020年全年写字楼租金下调约6%，平均空置率将升至28.9%，因此对于寻求签订新租约的租户而言，眼下应是谈判的好时机。不过另一方面，由于租户的营收与资本支出受疫情的影响而缩减，因此可能会推迟搬迁计划，业主们应该抓住时机挽留租户。
戴德梁行此次调研显示，受本次疫情影响，能够应对突发公共事件的写字楼将受到租户的信任，智能楼宇管理、健康和安全管理未来将是提升写字楼市场竞争力的主要因素。同时，线上营销、视频看房等新型营销手段将受到市场热捧，推动房地产行业营销数字化变革。
