【广振按】城镇老旧小区改造是一项重要的民生工程和幸福工程，涉及的居民约有上亿人。目前，全国各地的老旧小区改造正在如火如荼地开展着。
据了解，由于面广、量大，老旧小区改造仍存在诸多难题。为此，各地出台了多项支持政策，投入了大量资金，并努力在老旧小区改造过程中，夯实居民自治基础，实现小区“面子”“里子”一起改。
1 居民层面：“感觉活得更有尊严了”
由于历史原因，上海目前还有大量的手拎马桶集中于中心城区。据统计，全市共有33万户卫生设施短缺，其中没有卫生设施的有17.8万户。
清晨起床要为上个洗手间而排队；中午晚上煮饭，几户居民同在一间狭小的厨房间内挤来挤去——这曾是虹口区17街坊的真实写照。此外，小区环境脏、乱、差，道路严重积水、部分房屋上下水管道堵塞等“硬伤”都让这里的居民苦不堪言。
位于上海市普陀区的宜川二村184号，是建于20世纪80年代的典型老年公房，居民平均年龄70岁，最大年龄94岁。由于没有电梯，一些步履蹒跚的老人甚至只能长年蜗居家中。
改造，是生活在老旧小区群众的普遍愿望。
阳里风貌保护街坊更新改造第一批试点的46户居民于今年初拿到了“新家”的钥匙。智能门禁、木质地板、独立厨房……迈进久违的家门，年近七旬的陶大爷感觉有些陌生。“原本的两间房改成了现在的三房，一家三代四口人，还有了客厅和独立的厨卫，墙面也粉刷一新。”他说。
于2016年启动更新改造的春阳里是上海市风貌保护街坊之一，也是上海市第一个竣工的里弄房屋内部整体保护的试点项目。改造完成后，该里弄的居民彻底告别了“澡堂”和“倒马桶”时代。
“此次改造试点的房屋套型千差万别，改造方案并无模板，需要设计师一户户上门走访测量。”章明建筑设计事务所设计师邢朱华说，改造春阳里下的是“绣花”功夫。“有的一栋楼里住了五六户居民，设计方案的改动不是以米为单位，而是掐着厘米来算。”
“住进新家，感觉活得更有尊严了。”居民陈阿姨高兴地说。
2 政府层面：老旧小区改造是利国利民的大好事
李克强总理在政府工作报告中指出：“城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。”
这既能促进节能减排、解决城市居民“不平衡、不充分”的基本矛盾，更是当前“四两拨千斤”稳投资、稳就业的重要途径。至少有五个方面的利好：
有利于促进节能减排。
随着人民群众对居住面积的追求逐步转向居住品质，我国建筑能耗将稳步上升。我国已成为全球太阳能光电器材产能最大的国家，每瓦太阳能光电发电成本已降至煤发电水平。
而且城镇老旧住宅屋顶统一加装太阳能发电属“自发自用”，不会产生“弃光”等浪费现象。通过老旧小区改造加快发展绿色建筑对我国健康城镇化有着特殊意义。
有利于应对老年化。
我国城区大部分的老年人生活将来还必须通过居家养老加社区服务来解决。目前，城镇化住宅绝大多数为多层或高层公寓，个人无法进行节能和适老方面的改造，必须由地方政府或社会组织牵头组织实施。
有利于“稳投资”。
据初步估算，我国城镇需综合改造的老旧小区约为100 亿平方米。若以每平方米加固、节能、适老改造费用为400 元计（地震烈度高的地区还必须增加抗震加固改造），投资总额可高达4 万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000 亿元以上。
我国尚有约5 千亿左右的住房公共维修基金沉淀在各级财政和房管局账户中，应积极发挥作用。从实践来看，城镇老旧小区综合改造中的加装电梯、立体停车库、住宅结构加固、太阳能屋顶和户内中水等单项改造项目都可以采取社会资本参与共建的模式。公共维修基金和政府节能减排补贴可以起到“四两拨千斤”的作用，从而放大投资效果。
有利于“促进消费”。
当前城市居民受到社区停车位、幼儿园、小超市等服务设施短缺和绿色消费（包括节水、可再生能源、垃圾回收、节能等方面）政策与设施不足的制约，不仅正常的消费受到扼制，而且“行为节能”的积极性也难以调动。
城市老旧小区综合改造，一方面能够通过“补短板”，补齐这些短缺的服务设施，消除扩大居民消费的障碍，另一方面也能开拓银发消费、幼儿消费、绿色发展和节能减排等新消费模式，能持续有效地为国民经济创造新动能。
更重要的是，与传统“铁公基”投资项不同的是，老旧小区改造项目投资周期很短（一般半年内完成）、边际效益明显、资金周转很快、能迅速转化为消费能力。
有利于改善老旧小区宜居性。
目前我国城市每百人拥有汽车已经普遍超过30 辆，几乎所有的城市都遭遇到停车位不足，小区道路被车辆占用，以至于救火车、救护车都难以通行的地步，急需在老旧小区中加装立体（或地下）停车库。
除此之外，老旧小区绿化程度低、公共服务设施（小超市、幼儿园、医务室、物业修缮点等）短缺、小区出入口和步行街区不足、小巷小街脏乱差等情况普遍存在。
通过城市政府组织的最佳（最差）老旧小区评选活动、扩大民众参与自己居住小区的改造和治理，能迅速改善城市老旧小区的宜居性，解决民众的生活难题，又能创造出众多的就业新岗位。
3 老旧小区改造任重而道远
据了解，多个城市已出台实施老旧小区自治组织建设、居民供配电设施改造、给排水管网改造、加装电梯等专项指导意见。
2018年8月，成都市政府出台《关于促进既有住宅自主增设电梯工作的实施意见（试行）》，对于符合条件的老旧小区加装电梯项目，成都市政府给予20万元/台的补助。目前，该市已有多个老旧院落正进行加装电梯改造。
同时，为更快捷地维修老旧小区的现有电梯，成都市于今年4月份推出“电梯维修险”，允许小区依法依规用住房维修基金购买“电梯维修险”。成都下一步还将在房屋外墙瓷砖脱落等其他共用部位的维修当中，引入这一模式。
尽管如此，老旧小区改造中面临的难题仍然不少。以加装电梯为例，虽然需求强烈，但三大难题的存在，导致进展缓慢。
一是申报审批难。目前，不少城市加装电梯的规范性文件尚未出台，电梯加装涉及住建、规划、消防等多个部门，一些小区已经装好的电梯因审批流程长而长期用不起来。
二是高低层业主意见难一致。电梯加装的前提条件是多数业主同意，但不同楼层的业主往往诉求不同，加之缺乏有效组织，意见往往难以统一。
三是资金筹措难。老旧小区加装一部电梯的普遍报价在40万元以上，分担下来每户的压力较大。
此外，老旧小区改造存在众口难调等非硬件难题。成都高新区蓓蕾东巷1、2号小区建成于20世纪90年代，两个小区被一条狭窄的死胡同隔开，都面临着建筑外立面污损、楼道脏乱、机动车停车困难等问题。
针对这些难题，在许多优秀的老旧小区改造案例中，可以发现的是群众自治的作用发挥好了，工作开展起来事半功倍。
2016年初，上海普陀区宜川二村184号居民提出加装电梯申请。楼组长和项目负责人挨家挨户上门做工作，带居民参观之前安好电梯的“样板工程”。根据居民意见优化方案，最终居民的同意率从最初的72.9%上升到100%。
2017年7月，宜川二村184号的居民终于用上了电梯，这是上海市第一批用上电梯的老旧小区。
成都也坚持“先自治后整治”的理念，将成立院委会、住委会、家委会等小区自治组织作为启动老旧小区改造的前置条件。
“老旧小区改造中，要善于通过召开居民坝坝会征求民意。改不改，群众说了算；改哪里，群众拿主意；改得好不好，群众来评判。只有这样，老旧小区改造才容易获得群众的支持和认可。”成都市住建局城市更新处负责人徐孝海说。
文章 | 凯辉高德
编辑 | 十二
