作為港股物業龍頭，綠城服務自2016年7月上市以來，連續三年港股物業營收第一。但隨著碧桂園服務2019年大手筆擴張，綠城服務首次營收屈居港股第二。
2019年，碧桂園服務連續大手筆收購的同時，綠城服務保持著一貫增速。但在物業行業普遍高增長的大環境下，綠城服務28%的營收增速處於行業中後位。對比港股頭部物企，綠城服務2019年各項關鍵財務指標均落後，尤其是本就不高的淨利率在2019年進一步下降了1.44個百分點，經營效率問題值得關注。
淨利率降至5.5% 已連續3年走低
2019年綠城服務實現營業收入86億元，同比增長27.9%；實現淨利潤4.7億元，同比增長1.42%；實現歸母淨利潤4.8億元，同比下降1.22%。
橫向對比，綠城服務自2016年上市以後，儘管營業收入不斷增長，但在2017年實現37.95%的高增之後，近兩年增速連續放緩。2018年營收增速較上年放緩約7個百分點至30.58%，2019年再度放緩約2.5個百分點至27.9%。
同期公司實現毛利率為18.03%，較上年微增0.2個百分點；實現淨利率5.5%，較上年下降1.44個百分點。值得注意的是，綠城服務本就不高的毛利率在上市後持續走低。2016年綠城服務實現毛利率19.24%，淨利率7.91%。相比於2016年末，公司毛利率下降約1.2個百分點，淨利率下降了2.4個百分點。
根據22家港股物企數據，綠城服務的營收規模雖然排在第二，但是毛利率、淨利率均排在倒數第三。
從業務結構來看，公司物業服務、諮詢服務、園區生活服務毛利率分別為11.4%、33.6%、27.1%。物業服務毛利率低但是佔總營收的比例達到了63%。不過大部分物管公司都是以物業服務為主，有的甚至高達80%以上，但相比之下，碧桂園服務物業管理服務佔總營收的比例同樣是60%，可綜合毛利率仍高達31%，物業管理業務毛利率為30%。
而從綠城服務的各地區分部業績來看，公司存在地域發展不平衡的現象。杭州地區（不包括餘杭）實現分部收入26.2億元，分部利潤8385.3萬元。該地區貢獻了30.3%的收入，卻只貢獻了13%的利潤。杭州（不包括餘杭）地區淨利率僅為3.2%，遠低於公司5.5%的綜合淨利率。
對比頭部優勢不顯
作為一家頭部物管公司，市場對於綠城服務始終有著更高的期待。
在2019年業績公告中綠城服務特意提到，截至2019年末，公司儲備面積年內連創新高至233.2百萬平方米，集團連續第六年儲備面積高於在管面積，為集團未來的穩定增長提供了堅實的基礎。
一般而言合約建築面積=儲備面積+在管面積。儲備面積即已簽訂合約尚未在管的面積，換言之代表著物管公司未來的收入增長預期。也由於業績增長具有確定性，大部分物業股近來頗受資本市場青睞。新浪財經統計了港股物業股目前在管面積前5家的數據，對比而言，綠城服務引以為豪的儲備面積遠低於碧桂園服務，在未來業績增長上後者更具優勢。
截止2019年末綠城服務在管面積為212.4百萬平方米，排在第5位；合約面積為445.6百萬平方米，僅高於雅生活服務，排在第4位。綜合來看，頭部物企中碧桂園管服務未來的增長或保持領先，綠城服務儲備面積略高於其他幾家，或在二三位徘徊。
再來看關鍵的財務指標。由於頭部物企營收差距較大，這裡統計了前4家的營業收入。綠城服務以86億元的營收排在第二位，除此之外的其他各項盈利指標為4家物企最低。其中淨利潤同比增速僅1.42%，業績差距進一步拉大。而5.5%的淨利率更是亟待提升。
被野村下調目標價 教育業務或受疫情重創
就在綠城服務發佈2019年全年業績公告後，野村下調了綠城服務的目標價格。
理由是綠城服務去年業績略遜於該行預期，儘管公司物業服務及向非業主提供的增值服務增長強勁且具高可見度，惟在新冠狀病毒疫情下，野村對綠城服務的家庭代理及教育業務並不樂觀，認為其今、明兩年純利率將持續受壓，維持其“中性”評級，並下調目標價4%，由9.3元降至8.9元。
2019年綠城服務業績增速最快的是園區生活服務，其中園區產品和服務較上年同比增長123.9%，佔當期收益的比例提升至6.3%；文化教育服務更是同比暴增436.3%，佔當期收益的比例提升至2.2%。
2019年綠城服務耗資2.4億元收購了澳大利亞一家早教公司MAG，MAG主要向嬰兒（0 – 2歲）、幼兒（2 – 3歲）及學齡前兒童（3 – 6歲）提供教育及托兒服務並提供日常教學，並在澳洲經營超過20家幼兒園。
為了收購MAG，綠城服務與渣打銀行簽訂了4900萬美元為期三年的融資貸款協議。而MAG此前為增加營運資金還向銀行借入2800萬澳元貸款，兩項貸款合計約4.78億元人民幣。綠城服務2019年非流動負債由此增加14億元，其中除去上述貸款外，租賃負債大幅增加了8.3億元。這就導致綠城服務2019年資產負債率由去年的55%上升至65.33%，提高了10個百分點。
綠城服務稱，文化教育服務的收入增長一方面是收購MAG，另一方面是公司此前打造的“奇妙園”早教品牌度過業務爬坡期，滿園率改善明顯。不過受疫情影響，這部分剛剛有起色的業務或因疫情被打回原形，一季度的虧損在所難免。
