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提問：房姐您好:子彈總預算350—380w之間，想買兩居婚房，首套自住+保值，不用考慮學區，希望生活配套全些，您有推薦的區域嗎？對象在和平里北街上班，但是工作都比較自由不用每天都去。之前看過大興天宮院2014的次新房，西紅門一代興海家園2003年板樓，東四環翠城馨園，南四環舊宮地鐵站2000年左右商品房（戶型好），以及天通苑的房子，這些中的哪個區域比較好呢，如果沒有求推薦可以購入的板塊。
回答：垡頭最大的問題是價格和地段的落差。 京哈，四環，鐵路，河道，綠化帶...垡頭是一片發展空間十分有限的區域，加上過去本身已經有大量的老房子佔據了主要面積，沒有空間發展商業，目前只是作為連接的住宅片區。 西紅門薈聚積累了很大的商業價值，西紅門的本質還是商業配套齊全的居住區。豐臺並不是最推薦的板塊。 子彈350，工作在和平里北街，首選是望京，次選國貿。優先產業區。 望京是new money，國貿是old money。
提問：房姐好，請問：北京，全款墊資買房，房證拿到後馬上可以辦理抵押貸嗎？這個週期大概需要多長時間（墊資週期），貸款人必須是公司股東嗎？法人是否也可以？另外，如果是私募基金法人，是否屬於風險行業而受歧視？多謝房姐
回答：抵押貸分很多不同的產品。 有的可以做新房本，有的只能做老房本。 專業的操作下，如果考慮全款買房然後抵押，會在購房之前，先核查自身的貸款資質，確定針對不同類型的房產，可做的貸款範圍，然後得到目標可選房源的範圍。 在選定意向的標的後，簽約之前，先評估房產的貸款情況。 提前準備好的話，拆借的時間大約20-40天，紅本下來馬上抵押。 貸款人必須是大股東，法人也是股東。 金融地產軍人公檢法都是被歧視行業，如果要貸款需要單獨計劃。
提問：房姐過年好～我在順義天竺有個聯排，400平，李嘉誠開發的那個。目前在此居住。自住感覺還算舒服，但一直想換個更好的。另外在在北緯40度有一個2居和1個1居。目前手裡還有一個可買第二套的房票，但現在看不清行情，想問問您最好的配置應該是怎樣的？1、是否該賣北緯去換五環裡面？但又覺得阿里去來廣營那邊了是不是後期會漲？2、因為住慣了大房子再回市裡買平層不太喜歡了，但天竺這個房子是不是未來升值有問題？還建議留麼？如果建議換有沒有好的推薦？之前看過北京院子，但還要加的錢太多。謝謝～
回答：如果考慮居住質量就放下投資和升值的想法，類似天竺大概率跑輸北京大盤，如果能平衡下，可以看下 融科橄欖城 北緯建議不要動了，位置上沒大的問題，置換成本還是很高的
提問：房姐您好 我北京是首套 但是河北有個房貸 現在北京認房認貸算二套房 我選擇河北房抵押貸款後全款北京兩居室，還是北京房再抵押合適 子彈350w自住及投資。京棉新城和晨光家園兩個小區的南向兩居室 您建議哪個值得入手，或者別的建議謝謝！
回答：看你的拆借能力，例如能借到200左右的子彈使用半年，加上手上一共550，入一套兩居沒問題，再抵押掉北京獲得300+的資金，還掉拆借還能餘下100+的資金，如果拆借不到資金，再抵押掉河北入北京 晨光家園 > 京棉新城
提問：房姐好，您推薦天通苑東二東三、望京，天通苑第的確房子大單價低、有17號利好，可是周邊環境一般，且目前降價挺明顯的，房姐看好他的回報？望京感覺也已經飽和了，未來漲幅是不是也受限？請房姐解惑。本人在未來科學城上班，sfsd ，自住兼投資，160~190首付範圍，估計也就能買400～450的房子。天通苑東二東三二手、望京的二手、北七家的金辰府或後沙峪的公園十七區，您怎麼建議？
回答：對天通苑解讀看下之前帖子有介紹過 望京離飽和還遠，屬於北京第二CBD，前景依然看好 天通苑>望京二手，北七家和後沙峪屬於典型的郊區但價格直逼5萬，看不到價值不建議買
提問：房姐，我現在看了幾個房子想用母親的名字做首房首貸，首付200多萬請幫忙做個篩選，1、愛著成三期，二層，87平，東西向兩居，總價510萬，單價5.86萬，2009年房，滿五唯一；2、京棉新城A1，7層，104平，南北三居，520萬，單價5萬，2012年房，滿五唯一，是二類經濟適用房，稅費20萬；3、甘露園南里，中樓層，110平，南向兩居，總價535 ，單價4.86萬，2001年，滿五唯一；4、白領家園，次頂層，109平，南北通透兩居，總價575，單價5.27萬，要是多貸的話稅費較高大約在35萬，請房姐指教
回答：優先愛這城 愛這城這個盤經歷過2016-2017已經非常貴了，但是你看的這一套還算性價比很高的。 2層要結合實際看房，採光是否遮擋嚴重，若房子沒有硬傷可以入手。
提問：女婿在清河小營那邊上班，女兒在宣武門附近上門，有子彈500個，請房姐指示在哪兒或者哪個地段買房，能具體點就更好了，非常感謝！
回答：可以看1100左右的標的。 朝青目前性價比不錯，國美第一城和天鵝灣，可看4*300或者6*200的類型， 另一個方向是往南一點的甘露園，朝陽園朝陽無限都市經典興隆家園這幾個，還有望京區域都可選籌
提問：太陽宮地區，140至150平米左右，總價控制在1300萬以內，有合適的盤推薦嗎？這個區域不考慮學區的話，作為改善型，是否合適？謝謝
回答：太陽宮9萬的肯定不考慮 7萬左右是理想價格，火星 金星自住都沒問題， 兼顧投資的話7萬左右的土星園次新略好點
提問：這是的社會事件會對北京樓市造成什麼影響，二線城市呢？
回答：看持續時間和人數。 影響最大的是武漢，重慶這幾個疫區中心城市。 總之，決勝戰還沒有打，氪金大佬是不會被一個新手測試打敗的， 經此一役，氪金大佬可以更好地提高作戰能力。 亂世誕生強者。
提問：房姐，請問本次新冠過後，您認為哪幾個板塊會領漲呀，考慮建倉團結湖老公房，您覺得怎樣？
回答：北京的行情趨勢，和之前的判斷不會有大的變化。 目前還存在優質房源的地區，主要集中在東三環10，14號線沿線，以及朝外以東的1，6號地鐵沿線。 團結湖是我2016年下的推薦，當時只有5萬多，2017年高峰期8萬，現在接近7萬，當前沒有太多現存的套利空間。
提問：父母海淀交大一套97年老公房， 71平純西兩居，市場價630-660左右 兩個問題~ 1.父母這個社區周邊是渣校，個人認為沒學校的老房子保值增值能力差。再加上沒物業、戶型差等，所以想讓父母賣掉往外換個次新，這樣父母住得舒服還能更保值，您覺得我這個想法靠譜嗎（他們同意換） 2.如果1靠譜，想用這賣完的630去買個80平以上的次新兩居(不貸款)，不去西邊和南邊，目前鎖定新北苑和朝青，看中北苑的世華泊郡、潤澤悅溪、中鐵建國際城；朝青的華紡易城、珠江羅馬東、西區、匯成家園和國美第一城，請房姐幫忙分析一下，有點私心的情況下，想滿足老人能住+最好學校還行+保值好一些，這兩個區域怎麼選？有無更好方案？
回答：置換的思路是對的 新北苑就不用考慮了，長期看大概率被坑， 重點看朝青板塊 : 國美、羅馬嘉園、珠江羅馬東、華紡易城 買房不能既要又要，需要平衡下
提問：親愛的房姐，看了您很多解答很受用，目前在考慮兩個地段的房子，請指教 謝謝 1.朝陽雅筑：一類經濟適用房，需要繳納地價稅，三室 130+平 700w+ 適合入手嗎 2.惠忠北里：房子相對舊一些，考慮附近可以上金色搖籃小學 此外，再問下我還有一套老家的住宅，北京的一套商住兩用，可以抵押貸款嗎？
回答：不推薦朝陽雅筑 ，朝青主要淘 珠江羅馬嘉園、國美第一城、炫特嘉園等標的 惠忠北里投資不合適有溢價，如果看重學區也可以 兩套均能抵押
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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